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古い物件を持つ大家さんの悩み

古い物件を持つ大家さんの悩みについていろいろ

 

 

 

建てたときは新しくきれいなのですが、

年月とともに建物は古くなって汚れてきますね。

 

 

又、購入したときは、築20年前後であって、

そのときは、リフォームをして、


入居者が決まることはありますが、

 

やはりそこから、5年、10年と経過して来れば、


必然的に、経年劣化は避けられません。

 

 

古い物件を持っているということが、

大家さんの、憂鬱の一つになってくることがあります。

 

 

物件が古くなり、特に水回りなどは、

 

手を入れる必要があると費用がかさみ、

特に30年前後の、物件を所有する大家さんは、

そのほとんどが、いずれは、

 

手を入れなくてはいけないと思いつつも、

 

そのままになってしまいがちです。


 

つまり、いつごろ手を入れるか、どのようにやるかが課題です。

 

 

又予算は、どのくらいかかるのか、空室過多の時代、


リフォームにお金をかけても、本当に部屋は埋まるのか。

 

 

どうせお金をかけてリフォームをやるのなら、

 

家賃を少し上げたいものですが、そうなると、


費用対効果が期待できず、いつまでも、

 

踏ん切りがつかないままになりがちです。



 

次の一手を打たなくてはいけない時期であるにも関わらず、
 

タイミングを逸したことで、物件の魅力が薄れ、

リフォーム費用ばかりかさみ、

憂鬱な状態に陥ってきます。

 

 


ここが、古い物件を持つ大家さんの弱点であって、


どうせ手入れをしても、家賃は現状維持にしかならないのなら、

 

リフォームせずに家賃を下げて貸す方がいいと考えがちです。



 

つまり、リフォームをやっても、

 

ストレートに見返りがないということで、


そのままにしているということが多いです。

 

 

 

しかし、リフォームしないと、よけい入居者が決まらなくなりますね、

 

今後、こうした悩みを持つ大家さんが増えてくると予想できますね。


 

外壁塗装なども、いずれはしなくてはならないとわかっていても、

 

やるとなると、お金や時間がかかりますので、


なかなか踏ん切りがつかないというのが本音だと思います。

 

 

なのでアパートを建ててから、

一度も外壁の塗り替えなどをしない物件、


つまり、一目見て、競争力の落ちた物件も、


街にはところどころ目につきます。

 


こうなると売り出しても、買い手がみつからないばかりか、


いつまでも、入居者も確保できないというジレンマに陥ります。

 


古くなった建物を何とかしなければならないと、

 

わかっていても、リフォームに手間がかかってきたり、

 

注ぎ込むお金が捻出できないといった理由で、

仕方なく家賃を下げなければならなくなるのです。

 

 

すると修理費用が出ない、したがってどんどんボロ物件になっていく、


そして、他の入居者も出ていく、すると物件の魅力が薄れるので、


募集しても決まらないという繰り返しで、


負のスパイラルに陥っていくのですよね。

 


ボロ物件のままで、放置されているアパートが、

 

実はたくさんあります。

 

 


なので将来の、何らかの手を打たないとなりませんね。

 


そのために、資金は確保しておく必要があります。

 

 

家賃収入のすべてを生活費や、

 

遊行費に使ってしまうことにならないように、


プールしておくことが大事です。

 

 

 

つまり家賃収入を、ある程度残るような仕組みを、

 

つくっておく必要があります。

 

 

ここで失敗する大家さんは、先々の悩みを解消するために、


早く売ってしまおうとなるわけです。


 


でもその物件の特徴や欠点は、今まで経営してきた大家さんが、


一番よく知っているはずです。

 

 

したがって、次はどこを手入れしようかと考えて運営できるわけで、

 

物件を持ち続けることは、あらゆる面で有利なのです。

 

 

物件を長期に持ち続けることによって、

 

長期計画が立てられるのですね。

 

 

したがって、そこであきらめずに、

 

1日でも長く所有するように、


持っていくべきだと私は思います。

 






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