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不動産投資用ローン審査について

 


投資用にアパートなどを購入しようという場合、

 

アパートローンなど、不動産投資用ローンを、

 

利用することになりますが、

 

不動産投資用ローンの審査は、

 

住宅ローンに比べて厳しいのが普通です。

 

 

購入しようという物件の担保価値や、

 

収益力をきっちりと評価されます。

 


担保価値よりも、収益力を重視する銀行の方が、

 

借りやすそうですが、そういうところは少なく、

 

多くの銀行は、収益性と積算評価の両方を重視します。

 


もちろん、本人の返済能力の審査も厳しく見ていきます。

 


一つ目は人的担保力すなわち、


その人の属性に対する信用力を見ます。

 

 

高い人がいいのですが、

 

不動産投資ローンを受けるにあたって、


人的担保力の低い人とは、


どんな人だろうか考えてみると、


確定申告で赤字決算を出している個人事業主です。


住宅ローン以外のローンを抱えている人。


過去に延滞問題を起こした人。


自宅を持っていない人、独身の人や未成年者。


複数の金融機関にローンを申し込む人。


住宅ローンの残債が多額な人。


収入に比較して自己資金の少ない人などです。

 

 

逆に、人的担保力の高い人は、


年収が高いなどの勤務先の属性がいい人


自己資金が多い。


物件の積算価値が高く、収益性が高い物件です。

 

 

不動産投資用ローンの場合、一棟目の融資は、


原則として購入する物件からの家賃収入を


計算することになりますが、


二棟目以降は、返済原資としては、


あくまでも税引後利益+減価償却費です。

 


もっとも、一棟目であれば、実績がありませんので、


不動産会社の提携金融機関を使うことも一方です。

 

 

自分で開拓することも大事ですが、


銀行開拓と物件探しのバランスが大事になってきます。

 


前年度までの年収も審査の対象になります。

 

資産のある人も有利です。

 


たくさん資産があって、頭金もある程度入れる人は、


より良い条件で融資が受けられます。

 

 


投資用ローンは、住宅ローンに比べて、


審査基準が厳しいので、借入可能額や返済期間も、


かなり不利なものになってしまいます。

 


審査に落ちた場合は、理由は教えてもらえませんが、


総合的に判断した結果だと言われます。

 

 


銀行は不動産投資を一つの事業とみて、


お金を貸すわけですから、その事業が


ちゃんと成り立つかどうか見極めるようになります。

 


審査が、厳しくなるのも仕方ありません。

 

 

融資期間は、残存耐用年数の範囲内が基準です。

 


普通は、購入価格の85%くらいまでが、


融資限度額になりますが、


担保価値のある物件なら、


それ以上の融資も可能です。

 

 

スルガ銀行は収益価値を重視しますが、

 

金利が4.5%で抵抗がありますし、

 

オリックス銀行も収益性重視で、

 

2%台の金利が期待できますが、

 

年収基準が800万以上と高いため、

 

初めての人は現実的ではありません。

 


スピードを重視で、スルガ銀行で、


融資を受けて買ってから、


他行に借り換える人が多いようです。

 


日本政策銀行は属性が低い人でも、


検討してくれます。

 


しかし、物件の担保評価が低い上に、

 

融資枠が4,800万と少なく、


返済期間も15年位と短いため、

 

キャッシュフローが心配ですが、


普通の銀行よりは借りやすいでしょう。

 


地銀や信金は、年収基準は500万以上で、

 

頭金も1割要求されますし、

 

営業地域内という融資エリアがあります。

 

 

普通のサラリーマンやOLが、


不動産投資物件を購入する場合


少ない自己資金でローンを、


活用するのが一般的ですが、そういった場合、


金融機関との交渉が大事で、


自己資金を貯めるとともに、


自分以外に人的担保として、保証人を利用したり、

 

不動産のコンサルタント会社を利用したりすると有利です。

 


コンサルタント会社は自社のお得意様として、

 

金融機関に対し有利に融資の交渉を、

 

してくれるメリットがあります。

 

 

金融機関選びも重要でローン商品は、

 

金融機関によって様々でありますし

 

不動産投資資金への融資に、

 

積極的な金融機関なら融資はおりやすいですが、

 

金融機関などの融資姿勢や、個性もあります。

 

 

金融機関に物件を持ち込んで、融資を受けたい金額


金利、期間など投資計画全体を考慮に入れつつ、


いくつかの銀行を、回ってみる必要がありますね。

 

 

不動産融資審査の決め手になるものに、


物件担保力に対する評価がありますが、

 

これは従来の土地と建物の評価額の、

 

積み上げ方式である積算方式と


その不動産からいくらの収益が上がるかを基準に、


物件価格を算出するものとして、

 

収益還元法があります。

 

 

 


不動産投資用ローンの審査対策は、


積算方式と収益還元法の評価と共に、


キャッシュフローの事実を示すための、


預金通帳の提出を求められます。

 


その際にキャッシュフロー計算書の提出が、


非常に効果的です。

 

 


また、金融機関に不動産投資のローンを申し込む場合、

 

申込書に添えて、投資目的などのレポートを、

 

提出するとよいでしょう。

 


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