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建物は、2度、3度使う

建物を、2度、3度使うについて詳しく

 

 



建物は経年劣化が進んでくると、建て替えるか、

リフォームをするかになってきます。

 



もっとも、私は思うのですが、たとえ新築から、

 

築年数が経過した建物であっても、建て替えずに、

 

一旦すべてやりかえしてリノベーションをする、


いわゆる大規模修繕をすることで、再び甦らせて使うほうが、


トータルの費用が少なくて済むのではないでしょうか。

 

 

その際、水回りの交換や、畳をフローリングに変えるなど、


時代に合った仕様にして、魅力改善に取り取り組むことによって、


新築時から家賃を下げないという、


つまり、いつまでも新築時の家賃を維持できる可能性があります。






古くなった建物を、新しく建て替えるという選択は一般的ですが、

 

すべて壊して建てるとなると、解体費用がかかるため、

 

新築を建てるより費用がかかります。

 

 

ならば、その費用を利用して大規模修繕をして、


要所だけを、重点的にやり替えた方が、私は、


時間面、費用面の両方とも節約できると考えるのです。

 

 

大事なのは、建物を入居者退去に合わせて2度、

 

3度使うことではないでしょうか。

 

 

そうして、何度も使っていきながら、


盛り上がりの山を複数作るということです。

 


この盛り上がりの山は、しっかりした事業計画に裏打ちされて、


たとえば10年後の、借金を返し終えた後で、


負債のない強みを、最大限に発揮できると思います。






または、減価償却という経費で落とせる期間が終了した時点で、


一斉に、リフォームをかけたり、

 

外壁塗装にかかるという戦術をとることで、

 

再び経費計上することで、

 

支払う所得税を抑える効果が期待できます。

 


 


絶対、避けなければならないのは、


空室があって手を加えたいが、


注ぎ込むお金はないため、仕方なく、家賃を下げる、


そのため修繕費が捻出できなくなる。



なので、どんどん建物がボロボロになって行くといった、


負のサイクルに、巻き込まれないようにしなければなりません。

 

 

そのためマーケットを調べて現在の家賃相場を確認したりして、


事業収支計画をつくることが大事になってきます。

 

 

建物を建ててから年月が経過してもリフォームすることで、

 

ほとんどの建物は、再び甦らせることはできます。

 


建設会社は、2度使うという観点がないため、


収支計画は出せても、事業経営という観点はありません。

 


というのは、新築マジックで新築からある程度は入居が望めます。

 


そこで何もしないでいると、古くなった建物では、


家賃を下げ続けることになりかねません。

 


建築から20年を過ぎてくると時代も変わってますので、


建物の仕様も変わるのが普通です。

 

 

何もしなければ時代遅れになってしまいます。

 

 

立て替えは莫大な費用がかかりますので、

 

リフォームをすることで寿命が伸ばせるのですよ。

 



大家さんにとって将来の修繕に使う資金は、

 

単に長期的な修繕計画のためだけではなく、


入居促進のための、魅力改善資金も含まれるといった認識で、


資金を残しておけば、建物は長期に使えるのではないでしょうか。

 


新築時には、考えが甘くなりがちです。

 


しかし、いざ20年経過したときに、

 

お金がないとあわてないためにも、


長期事業計画を立てて資金を残しておかなければ、


大家さんの末路は、暗くなってしまいます。




そういう意味では、中古住宅を購入して、


再生するという考え方は、建物を2度使う意味でも、


理にかなっていると私は思います。

 

 

 





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