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築古トタンアパートの賃貸

トタンアパートの賃貸あれこれ


 

どんな物件でも、誰かは買います。

 

 

と言っても、自分が見送った物件を、誰かが買って、


リフォームで甦らせて、立派に収入を得ているというのを見ると、


敗北感を感じ、悔しいものです。

 


しかし後から見た場合、ほとんどの場合、


壊して更地になっていることが多いです。

 

 

しかし、うまく活用する人もいます。

 

私も、そういう物件を見に行くことがあります。

 

 

築古のトタンアパートなどは、


外壁に貼られたトタンの波板が見事に錆びて、


何とも言えない異様な雰囲気を、

 

醸し出しているものです。

 


草も生え放題で、外壁のトタンに穴が空いていたり、


柵や手すりも、ぐらぐらしていたり、


これを一目見た瞬間、誰でも見送りますよね。

 


予想外の建物の汚さに、絶句しますが、


中を見せてもらえば、


以外にきれいということはほとんどなく、


さすがに、ひどい状態です。

 

 

トタンアパートの場合、


大体築50年ぐらい経過していて、


造りは、ほとんどが安普請で、


共同トイレ、共同洗面というのも中にはあります。

 


思ったより、悲惨な状態で、


中に入った途端に廊下は、ほこりにまみれ、


ドアノブを回してみれば、


360度開いて手ごたえがないひどい状態なので、


すぐにダメだとわかり、これを見ても、


やはり誰も手を出さないでしょう。

 


意外と安いというので買ってみようかと思ったが、


買ってもまず間違いなく失敗します。

 


ほとんど、採算が合いません。

 


つまりトタンアパートは例外なく、


物件価格よりもリフォーム代のほうが高くつくい、


いわくつき不動産です。

 

なのでこれを直して採算を合わすことは至難の業ですね。

 

内装リフォームですが、壁はクロスを貼るので、

 

そんなに時間はかかりませんが、むしろ、


クロスを貼るために、ベニヤを貼ったりするという、


下地を造るのに苦労します。

 

 

また部屋が畳なら、

 

すべてフローリングに替えてしまうほうがいいでしょう。

 

畳は役所指定期間に持ち込めば、

 

タダで引き取ってくれます。

 

しかし元から、板貼りになっているのならそこは、


既存の床の上から新たなフローリングを貼れるのであればいいのですが、


おそらく、床はすべてはがして、

 

根太からやり替えなければならないでしょう。

 

 


しかし、そのようにして下地からやり変えるほうが、


見違えるほどきれいになり手間もそんなにはかかりません。

 


外壁の波板取り替えも、

 

全てはがして新しいトタンに替える必要がありますし、


さらに柵、階段部や手すりも補強して、

 

塗装する必要があります。

 

 

電気配線は電気工事の職人に費用を見積もってもらって、


全部取り替えが必要でしょう。

 

キッチンも、もちろん取り替えます。

 

ガスコンロや照明器具はリサイクルセンターや、


ヤフーオークションで、仕入れてセットしておけば、


入居者に喜ばれます。

 

 

給湯器交換の費用を抑える意味で、

 

都市ガスでなくプロパンガスを使うことで

 

費用を抑えられます。

 

 


瞬間湯沸かし器などは、


プロパンガス屋さんに提供してもらったり、


様々なことをする必要がありますが、


甦らせることはできるはずでしょう。

 

ガス屋さんにガスコンロを提供してもらう条件で、


ガス管を全室引いてもらうように交渉するのが得策です。

 

 

ここまで見てやはり、人に相談すれば、

 

絶対無理といわれますが、


少しリフォーに詳しい人でしたら、


問題なく甦らせることできるはずです。

 


もっとも、自分でやろうと思えば自分でできますが、


電気配線と、ガス交換は命にかかわることもありますので、


これらはプロに依頼したほうがいいでしょう。

 


あとは、自分でやれば、時間はかかりますが、


やってみる価値はあります。

 

 

時間があれば自分でやると、費用は材料代だけで済みます。

 

ただし利回りを出したり、家賃設定するときは、


自分の労働力投入分は、費用計算したり、


家賃の利回りを計算する必要があります。

 

 

トタンアパートのいいところは、モルタル仕様に比べて、


トタンの貼り替え費用が安くつくところです。

 

 

 

トイレと浴室は、リフォーム費用を安くするためには、


使えるものは使うです

 

 

といいますのは、プロパンガス会社と、交渉すれば、


給湯器を無料で交換してくれますので、

 

トイレは、汲み取り式なら簡易水栓にすればいいのですが、


下水道管が通っていれば、安く洋式に交換できます。

 

マンションよりも、アパートのほうが家賃が安いので、


いいという人もたくさんいますので、


安くすれば、入居者は埋まるでしょう。

 

 

 

 

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