つい最近ですが、急速に発展成長してきた投資家が、
突然破綻することがありました。
経営悪化に陥り、粉飾決算など不正会計を引き金に、
崩壊していく例もありました。
また、昨年来不動産投資の不祥事が多く発生しています。
物件の性能の偽装をはかり、投資家を欺くような事件が、
起こったり、不正な会計処理を行い、
虚偽の数字で書類を操作して融資を行う。
このようなことは絶対あってはならないことです。
経営に関する数字は、すべていかなる操作も加えられない経営の実態をあらわす唯一の真実を示すもの
人は誰でも、少しでも自分をよく見せたい
(よく見られたい)という気持ちがあります。
どんな人でも、自分をよく見せようと背伸びしたり、
悪いところを隠して、よく見せようと見せかけを、
飾ったり、見栄を張るといった虚栄心を、
持ち合わせています。
もしこのことを、賃貸経営でやってしまったなら、
どうなるでしょうか。
その賃貸事業は、見せかけだけ飾られた、
虚栄の事業になってしまう恐れがあります。
本質的に強い事業にしょうというのであれば、
経営者である大家さんは、自分や賃貸経営を、
実力以上に、よく見せようという誘惑に、
打ち克ってはじめて、
真の経営ができると私は思います。
また、ありのままの真実な会計をおこなうという、
強う意思を持たなければなりません。
そのためには、決算書で経費を水増ししたり、
あるいは、銀行融資を引くために、
経営を実態より良く見せようとするような会計処理を、
慎まなければならないとなります。
もともと、事業を行ううえでの経理の基本ルールとして、
真実性の原則という基本原則があります。
お金を扱い、会計処理を行う経営者自らは、
徹底して清廉潔白であり、かつ透明であることが、
もっとも重要であるとした共通認識があります。
それゆえ事業主は、常に正々堂々とフェアな態度で、
外部に対して、筋を通さなければならないのです。
真剣に賃貸経営に取り組もうとするなら、
決算書のねつ造や、虚栄は決して行わないようにして、
銀行からも、一目置かれる存在となるように、
努力する必要があります。
収支内訳書や損益計算書、
貸借対照表のすべての科目と、
その細目の数字も賃貸経営の実態を、
100%正しく表すものでなければなりません。
もしその数字が経営の実態を、
反映していないものとすれば、
経営改善や業績拡大に向けて、
どのような手を打つというのでしょうか。
ありのままの経営実態を把握し、
その改善をはかることで、
業績拡大に努めていく。
その営々とした活動こそが、実績につながり、
その積み重ねが利益拡大に発展していくのです。
このように真実で透明なガラス張りの経営が、
できるかどうかは、最終的には大家さんの持つ、
経営理念いかんにかかってきますよね。
賃貸業を長期的に発展させるためには、
事業の実態が正確に把握されなければならないでしょう。
ところが、賃貸業では、
それほど重要な経営数字というものが、
賃貸経営者だけでなく一般の方からも、
軽視されていると私は思います。
決算の数字は自分の都合のいいように操作できると、
考えている経営者さえいます。
ところが、経営に関する数字は、
すべていかなる操作も加えられない経営の実態を、
あらわす唯一の真実を示すもので、
なければならないというのが、
経営に取り組むすべての人に共通する概念です。
賃貸事業の経営実態をありのままに伝えて、
事業の会計処理や、決算報告を正確に行い、
かつ保守的な会計処理がとれるように、
努力したいですよね。
さて、決算書(申告書)を作成するのは、
ほとんどの大家さんの場合、
顧問の税理士に任せていますが、多くの税理士は、
決算書作りを自分のいいようにやっていると感じます。
税理士の多くは、
経営に無頓着であることが多いと思われます。
私は大家さん一人一人の資金調達の必要性を考えて、
決算書を理解していくことが、
本来あるべき経営者の姿のように思います。
多くの税理士は、
税金と銀行との関係に無頓着であることが多く、
大家さんの多くは、決算書づくりを顧問の税理士に、
丸投げしてしまっているのが実情であることから、
銀行から融資を受けにくい決算書ができてしまうのです。
銀行から資金調達の必要性がある時期か、
節税を心がける時期かといった
大家さん一人一人の資金調達の必要性を考えて、
決算書を理解していくことが、
本来あるべき経営者の姿のように私は思います。
なので経営者自らが、経営のかじ取りをしていくことが、
大事になってきます。
ところで経営者が、
自分で事業をやっていこうとするのなら、
そのために必要な会計資料を、
経営に役立つようなものにしなければならないはずです。
まあ、常識的には、決算資料は税理士が、
一般的な形でつくるものかもしれません。
しかし、それでは本当に経営者の役に立つものには、
ならないと思います。
つまり不動産経営のための決算資料で、
なければならないと思います。
経営に役立つ決算資料にするとは具体的にどういうことだろうか。
経営者にとって必要なのは、決算資料によって、
不動産賃貸業の実態が、正確に把握できることであって、
実態を把握することによって、
今何をしていいのかを迷うことなく把握できることで、
的確な経営判断を下して、問題があれば、
経営のあり方を見直し、抜本的な対策をとれるように、
経営のかじ取りをしていく事であって、
単に、今期はいくらの利益が出たとか、
いくらの赤字だったとか
いくら税金を払わなければならないのかといった、
数字や集計の羅列を見るだけではないはずです。
経営に役立つ決算資料にするようになるためにも、
経営者自身が決算書を人任せにせず、よく理解し、
経営の状況や、問題点が浮き彫りとなるように、
しなければ、不動産投資もうまくいかなくなると、
言えるのです。
そのためにも会計を理解する必要があると、
私は言っているのです。
経営者が自分の経営内容を熟知し、
日ごろから決算書に気にかけ工夫して初めて、
真の賃貸経営を行うことができるようになりますと。
その証拠に、過去に急速に発展している不動産賃貸業が、
突然、経営破たんを起こすことがいくらでもありました。
これは、見せかけを飾った、
水ぶくれの経営になっていたと思われます。
例えば、融資を受けようとすると、
どうしても業績をよく見られたい、
という意識が出てきます。
高い評価を維持したいという欲求に駆られて、
利益をはじめ、すべてのものをよく見せたいと、
思うようになるのです。
しかし見栄を張れば、見せかけばかりが良くなり、
不要な負担を増やすことになりかねません。
経営判断を誤り、最終的に資金繰りに、
行き詰まってしまうのです。
経営者は会計をわかっていない。
ところで、賃貸業では重要な経営数字というものが、
賃貸経営者だけでなく一般の方からも、
軽視されている向きがあります。
例えば日本の企業では、
一流大学を出て大企業に入っていろいろな分野で、
キャリアを積んでこられた人であっても、
会計を扱う経理部門の方は非常に少なく、
営業部門、製造部門などの現業部門で、
研鑽を積んでトップに上りつめたという方が大半です。
大学の文系出身の経営者であっても、
経済や経営、商学部を出られた人でない限り、
会計、経理を非常に軽視しておられるのが、
社会の風潮です。
文系出身の人ですらそうであるわけですから、
もし理工系出身の人ならばなおさら軽視しがちです。
実は日本の大企業の経営者の方々でも、
その多くは会計をわかっておられないまま、
経営をしておられます。
貸借対照表を見ても、
この資産をどうやって準備したのか、
ピンとこない方が大半です。
この表が何を意味するかもわかっていません。
また、大学の経済学部や経営学部を出ても、
会計を学んでいない方がいます。
多くの方は、会計の書類というのは公認会計士、
税理士が作ってくれるのだから、
会計を知らなくてもいいと思いがちです。
一般的に損益計算書はよく見ても、
貸借対照表はあまり見ない、
という経営者の方が多いと思います。
中にはまったく見たことがない人も、
いるのではないでしょうか。
しかし、事業をしていく場合には、
損益計算書だけでなく貸借対照表も大事になります。
まあ貸借対照表の方を重視したいです。
バランスシートを見ることで、
経営の実態がよくわかるのです。
会計というものをよく理解して、
貸借対照表と損益計算書から事業の状態を、
読み取れなければならないと、
経営になりませんと言えるのです。
賃貸事業の経営実態をありのままに伝えて、
事業の会計処理や、決算報告を正確に行い、
かつ保守的な会計処理がとれるように、
経営者自身が会計を十分よく理解し、
決算書を経営の状況、
問題点が浮き彫りとなるものにするのが、
経営者の姿のように思います。
私は、会計は我々が生きていく上で、
誰もが関心を持たなければならない
大きな問題だと思いますし、
人任せでは経営はできませんということを、
言いたかったものですから、
このような言い方になりました。
キャッシュフロー計算書の分かり易い作り方、帳簿上の利益,キャッシュの利益
貸借対照表の書き方、不動産用
決算書は人任せにできない
不動産賃貸業の実態(ありのままの真実な会計をする)
確定申告は自分でする
不動産投資 確定申告の仕方
1、賃貸経営者としての値打ちは何で決まる
2、賃貸業で一番大事なところはどこにある
1、賃貸経営者としての値打ちは何で決まる
賃貸経営者としての値打ちとは、
考え方で決まってくるのかもしれません。
不動産投資で高利回り、高利益の実現は、
大家さんの理想の一つでしょう。
私は、賃貸業の決算書をつくるに対して、
家賃収入の10%くらいは税引前利益がなければ、
不動産事業とはいえないと申告のたびに思っています。
どうしてかといいますと、税金を払う前の段階で、
1割の利益も出ない事業をそのまま拡大させてしまうと、
非常にリスクが大きくなるからです。
例えば、家賃収入が2,000万円で、税引前利益10%というと、
それなりに儲けたと思うかもしれません。
しかし、そこから40%が税金等で引かれます。
200万円の利益なら120万円しか残らないということです。
私も大家になりたての頃は、サラリーマンの仕事と、
賃貸業に忙しい日々を過ごしていましたが、
経営については素人で、その都度、
申告書をつくっていました。
あるとき、次のようなことがあったことを記憶しています。
今期はいくら利益は出たかと計算してみたところ、
結果は、家賃収入の1割程度の利益が出たとなっています。
確かにその通りの利益は出ます。
そこでそのお金はどこにあるのかと確認すると、
どこにもありません。
物件を買ったままですからリフォーム代は再び、
銀行から借りて払うようになるではありませんか。
いわゆる勘定合って銭足らずという状態です。
つまり、1割程度の税引前利益が出ていても、
場合によっては資金繰りが苦しくなります。
手元のキャッシュが少ないようでは、
経営戦略上も有効な次の一手が打てません。
ところが、電機や建設など一般企業でも、
税引前利益が10%はおろか、
1〜2%ということもめずらしくありません。
基幹産業ですらそうですから、零細大家ではなおさら。
一般企業のなかにも一生懸命やっても、
それしか利益は出ませんという経営者もそれなりにいますが、
利益が一ケタでいいなどという考え方は、
自分を過小評価していることになります。
そんな時に私は思うのですが、
我々の賃貸業としての値打ちは、
その程度のものなんでしょうか。
売り上げに対して10%の利益を稼ぐことで、
満足しなければならないのか。
周囲の幸せのためにも、胸に手を当てて、
よく考えなければと自分自身を叱咤激励していきました。
2、賃貸業で一番大事なところはどこにある
賃貸業の基本は、原理原則に則って物事の本質を追及して、
人間として間違っていないのかで判断する。
ということだと思います。
何事も物事の判断にあたっては、
つねにその本質にさかのぼること、
そして人としての基本的なモラル、
良心にもとづいて間違っていないのかを基準として、
判断することがもっとも重要ではないか、
ということです。
昨今は、銀行がお金を貸している大家さんが、
なんとかつぶれずにぎりぎりの採算で回っている。
多額の借り入れがあって、返せる見込みが全くないけれども、
かろうじて生きているという大家さんもいるわけです。
しかし、そういう大家さんは死んだも同然です。
もしこのままだと、銀行が貸している多額のお金は、
何十年待っても返ってこないかもしれません。
賃貸業で一番大事なところはどこにあるのか、
単刀直入に、それは会計、税務、経理の分野、
ではないでしょうか。
不動産投資でもなんでも、会計、税務、経理を、
事業経営の中枢に置くべきだということです。
そうしなければ、
いくら投資戦術に長けた事業主であろうとも、
経営はうまくいくことはないといえます。
ただし、会計、税務、経理の分野を軸に据えたとしても、
従来、会計的にはこうするものなのだという常識を、
鵜呑みにしてはいけないということです。
言っていることは正しいのかという論点に基づいて、
会計を理解していこうとすることが非常に大事だと思います。
つまり、会計上常識とされている考え方や、
慣行をすぐに当てはめるのではなく、
改めて何が本質であるのかを問い、
会計の原理原則に立ち戻って自信をもって判断する。
ということです。
そのため一般に認められている適正な会計基準を、
むやみに信じるのではなく、
経営の立場からなぜそうするのか、
何がその本質なのかということを、
とくに意識して私は問いかけるようにしてきました。
賃貸経営をするうえでも、本質に照らして、
人間として間違っていないのかを考えながら、
会計というものを理解していくことが、
大切なのだということです。
賃貸経営の場面において、
いわゆる戦略、戦術を考える前に、
そういうことを判断のベースとして、
まず考えるようにしてきました。
私は実際、会計上、なぜそういう処理を、
しなければならないのか、
ということを、なるほど、こういう理由があるから、
こういう処理をするんだな、
と納得できるまで問い直していくことを、
やってきました。
税務署の職員が言うからといって、
それを鵜呑みにするのではなく、
何が正しいのかという本質に照らして、
納得のいくように理解していく。
これはどのようなことに対しても応用が利きますよね。
そのようにすれば、会計の専門家である学者たちが、
会計制度について様々に論評していますが、
その論点が我々にも十分理解できて、
どちらが言っていることが正しいかということも、
判断できるようになります。
何事も鵜呑みにするのではなく、
人間として何が正しいのか、
間違っていないのかという観点で、
判断する必要があると。
つまり、ある人がいっていることを理解するうえでも、
その主張を鵜呑みにしていくのではなく、
そういう考え方があるかもしれないが、
自分で一度検証してみようと考えて、
再確認することが会計を理解するうえでも
大事だということですね。
そうすることで、新しい事実が見つかり、
そこから違った発見につながっていくわけです。
まあ、会計という面に限らず、自分に自信をもって、
本質に照らして人間として正しいことを貫いていくことが、
大事であると考えるのです。
少し難しかったかもしれませんが、
私が申しあげたいことは、賃貸の経営をするうえでも、
本質に基づいて何が正しいのかを考えながら、
会計というものを理解していくことです。
そこを目標に置くべきであり、
一番大切な事だと言いたかったのです。
]]>
サラリーマンとしての様々なストレスや、
リストラ、失業、パワハラ、上司からの圧力などは、
日常茶飯事で行われています。
サラリーマンは、将来のリスクに対処したり、
より発展するために 週末起業的なビジネスを起こして、
在職中に複数の収入の道をつくって行くことも、
リスク対策として一つの手だと思います。
そのための一つが不動産投資になってきます。
現在社会で勝つための唯一の道は、
個人の成績である財務諸表を磨くことです。
これは、銀行で融資を受ける際に感じることです。
ところで、学生時代の評価と、社会へ出てからの評価は、
少し違うようであります。
金融機関を例にとると、金融機関は、財務諸表の成績の良い個人
会社を一番と見る傾向があります。
個人の経歴 履歴も参考にしますが、
それは最初だけで、経験を積むとほとんど、
財務諸表の中身を銀行は重視します。
これは、財務諸表からの判断で、
貸したお金が返ってくるかがわかるもので、
やはり、私たちは資産を持つに値する人、
融資をしてもいいと思われる財務諸表の成績に、
注意する必要があります。
人物が素晴らしいからその人にお金を貸すのではなく、
素晴らしい財務諸表を持った人に融資をするというのが、
確かにありますよね。
ところで、より強い事業にするために必要なことは、
公明正大で真実な財務諸表を作るということですね。
不動産賃貸業では、信頼関係をベースとして、
経営を行うことによって成り立つのであって、
経営内容を融資のときだけでなく、
利害関係者や家族にも公開する必要があります。
つまりガラス張りで経営することが大事だと思います。
不動産投資で成功するための最も重要な能力の一つは、
みんなを味方につけるという能力だと思います。
当然、融資を受ける能力も必要ですが、
経営者は人の力を借りなければ、
いくら、お金があっても、
成功することは難しいと私は思います。
そのためには、賃貸経営の中身を、
なるべく周囲に公開すべきであって、
これは、自分たちの賃貸業の利益はいくらで、
その内容はどうなっているかを知ってもらうということです。
つまり、公明正大でガラス張り経営をすることが、
必要になってくると私は思います。
これは、すべてをオープンにして、
なんら疑いをさしはさむ余地のない経営をすることだと、
言い換えることができます。
日ごろから関係者や周囲の人はあの大家さんは、
アパート経営をして、私たちのわからないところで、
何かいい目を見ているのではないか、
大家さん一人が、利益を独り占めしているのではないかと、
疑いの目で見られがちです。
なので、そのような偏見を取り除くためにも、
経費そのものも、1円単位まで開示し、
私の賃貸業は非常に透明な状態で行われているということを、
家族に対しても見せる必要があるわけです。
そして、私たち賃貸経営者一人一人も同じように心をひらき、
オープンに賃貸経営をすることが大事になってきます。
大家さんの賃貸経営の中身がガラス張りであることによって、
私はやましいことはしていませんと、
収入の範囲内で生活をしていますと開示することで、
周囲の誤解を防ぎ、
全力で仕事に取り組むことができるわけです。
財務諸表を開示するということは、
今、必要だからといって、公私混同をしたりして、
私用でお金を使うことはできないということを意味します。
えてして、私たち賃貸経営者は、
少しくらい自由にお金を使えるようにしているほうが、
経営もしやすいという思いがあります。
しかし、そういう思いが少しでもあると、
大家さんとしての迫力がなくなります。
周囲に対する後ろめたさというものが、
自分の心の中に少しでもあると、
迫力がなくなります。
どんな経営者にもリーダーシップが非常に大事ですが、
大家さんにもやはり、リーダーシップが必要で、
そのためには大家さん自身、いつも、
私の賃貸経営は公明正大だと言えるだけの迫力が要ってきます。
私は、インチキなこと、あいまいなこと、
やましいことはしていません。
銀行に対しても1物件につき1法人を設立して購入はありません。
また、収入の範囲内で生活していますと、
言い切れるところに迫力は生じるし、
その公明正大が大家さん自身を強め、
経営者としての勇気をわき立たせるのだと思います。
経営には勇気が必要だと思います。
その勇気のもとは、いかに公明正大で真実な経営をしているかです。
私は迫力のない賃貸経営者は一番つまらないと思います。
大家である自分は経営のために、
これだけ努力をしているのだから、
苦労して利益を上げたのだから、
少しは、いい目にあってもいいのではないかと、
ついつい思いがちです。
しかし私は、それで失う勇気、迫力に比べれば、
後ろめたさがなく、周囲をぐいぐい引っ張っていく迫力のほうが、
はるかに得策だと思います。
そのためには、公明正大でガラス張りの経営に、
努める必要があります。
しかし、そう努めれば努めるほど、
大家さんは一番分の悪い立場に置かれます。
大きなリスクを背負っていながら公明正大な経営をしていると、
不動産は税率も非常に高く、収入が増えるにともなって、
高額な税金を取られ、苦労の割には見返りが少ない、
つまり責任は山ほど重いのに、
周囲からは、いい思いをしているのではと勘繰られながら、
一番割に合わない状態に置かれますよね。
そう思えば、私は、日本の大家さんは非常に立派で、
自分の欲のためだけでなく、その周囲に対しての、
犠牲的な精神で成り立っているのかと思ってしまいますが、
こんなことで大家さんは、周囲の人間に対しての好感や、
社会的な正義を守っていけるのだと思います。
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財務諸表の真実が経営者の迫力を生む
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2016/3/2 更新 2019/2/22
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
貸借対照表は事業用の資産と負債を一覧にした表です。
これに対して、
損益計算書は事業用の収入と経費を一覧にした表です。
さて、貸借対照表 の書き方ですが、
確定申告の貸借対照表は、
資産と負債の勘定科目の、
前年の(12月31日)の残高を、
一覧表にしたものです。
青色申告の条件は、複式簿記で、
仕上げなければならないのですが、
複式簿記では左側の(借り方)の勘定科目と、
右側(貸し方)の勘定科目の合計の金額は、
計算間違いがなければ必ず合います。
つまり、貸借対照表の左側(資産)の合計金額と、
右側(負債 資本)の合計金額は一致します。
これが貸借対照表の基本です。
右と左がつり合うことでバランスシートと言われます。
さて、バランスシート(貸借対照表)の 書き方ですが、
まず、左側の(借り方)から見ていきましょう。
左側の(借り方)は、流動性の高い勘定科目から、
順に記入していきます。
左側の(借り方)に真っ先に記入するのは現金です。
現金は現金出納帳(又は総勘定元帳の現金勘定)の、
12月31日現在の残高を記入します。
普通預金や定期預金は預金出納帳(又は預金勘定)の、
12月31日現在の残高を記入します。
なお、預金出納帳の代わりに、事業用の預金通帳があれば、
その通帳の12月31日現在の残高を記入するとよいでしょう。
現金と預金の区別が難しい場合の検算方法は、
家賃収入などの年間の収入金額の合計から、
年間で支払った現金と預金の金額を差し引いた差額が、
現金と預金の年末残高になります。
そこから、預金通帳の年末残高を引いたものが、
現金の年末残高になります。
つまり、
さまざまな経費の領収書やレシート、
クレジットカード明細書と、
預金通帳の入出金を、すべて拾い集めて、
それを、集計することで、
現金と預金の出費を把握することができます。
そして、現金の年末残高は、現金預金の残高から、
12月31日の預金通帳の残高を引いたものになってきます。
次に、未収賃貸料や未収金を記入します。
未収賃貸料とは今期の滞納家賃です。
その下に前払金や長期前払費用を記入します。
長期前払費用は火災保険料や保証料などで、
翌年以降に該当するものを支払っている場合、
その金額を記入します。
翌年以降分は資産です。
その次に、
建物や建物付属設備、構築物ですが、
これらは、減価償却した後の金額
つまり、年末の未償却残高を記入します。
次に土地です。
貸借対照表で土地の欄は何を書けばよいのか、
土地については取得価格を記入します。
または、土地は固定資産評価額(路線価の90%程度)
でも認められます。
固定資産評価額を採用する場合は、右横の本年中における
特殊事情、保証金等の運用状況を書くところに、
但し書きとして、土地は固定資産評価額を採用していますと、
記載しておきましょう。
貸借対照表ではなく損益計算書に記入します。
一番下に事業主貸の記入欄があります。
事業主貸勘定は貸付金勘定と同じ概念で資産勘定です。
税務署は個人事業主の給与は儲けと捉えるため
給与を経費として認めていません。
そのため、事業用のお金を生活費として引き出した時は
事業主貸勘定で処理して経費計上のお金と区別するようにします。
ここまでが、バランスシート(貸借対照表)の、
左側の(借り方)資産の書き方ですが、
次に、右側の(貸し方)負債の勘定科目を見ていきましょう。
負債も流動性の高いものから順に記入していきます。
負債の勘定科目で主なものは借入金です。
借入金は、所有する不動産の借入金のすべての金額の、
年末(12月31日)残高を記入します。
つまり昨年度の期末残高(元金)から今年度、返済した分(元金)を、
引いた額になります。
(この借入金には利息は含まれていません、
元金分)だけになります。
借入金の次は、未払金です。
これは、請求書が来たのだが、
まだ、支払っていないのであれば、
未払金という勘定科目で記入します。
例えば、クレジットカードなどで買い物をした場合、
請求書が送られてきたのだが、
引き落とし日が年末(12月31日)をまたいで、
年を越す(1月1日以降)場合は、
未払金になります。
そして、入居者から預かっている敷金は、
いずれ返却しなければならない金銭ですので、
預り金という勘定科目(負債)で記入します。
次は、事業主借です。
事業主借とは借入金勘定と同じ負債勘定です。
この事業主借は事業用の現金で不足した分を、
大家さん個人のサイフから立て替えている金額になります。
この場合は事業主借という負債の勘定科目を立てて処理します。
この勘定科目を立てて処理すると、
個人用と事業用のお金を、
しっかり区別することにつながります。
次に元入金です。
元入金は、期首と期末で金額の求め方が違います。
期首の元入金は、期首の資産の総額から、
期首の負債の総額を差し引いた金額になります。
期末の元入金は期首の元入金と同じ金額を記入します。
期末の元入金はくれぐれも期末の資産総額から、
期末の負債総額を差し引いた金額にしないことですね。
そして、貸借対照表の青色申告控除前の所得金額ですが、
これは、損益計算書の青色申告控除前の所得金額を記入します。
なお、事業主貸と事業主借と青色申告控除前の所得金額は、
相殺されて翌期首に元入金に参入されます。
つまり、翌年の期首元入金の金額になります。
そして、事業主貸と事業主借の翌期首の金額はゼロ円から、
スタートします。
事業主貸以外の資産と、事業主借以外の負債、
これらは、すべて当期末の金額が翌期首へ繰り越されます。
翌期について、
2年目以降の元入金の計算方法ですが、
2年目の元入金 = 前年末の元入金+前年事業主借
+前年青色申告控除前の所得金額−前年事業主貸になります。
つまり、2年目(今年)の元入金は、前年の元入金に、
事業主借と事業主貸を相殺して、そして、
前年の損益計算書の成績(青色申告控除前の所得金額)を、
加えたものになります。
これを、期首元入金に記入します。
そして、期末の元入金は期首の元入金と同じ金額を記入します。
元入金は(期首も期末も同じ額)です。
翌々年も、このやり方で元入金を出していくわけです。
去年と今年では元入金の金額は違います。
元入金は毎年違います。
(ちなみに法人の資本金は変動しません)
元入金は1年づつ計算されますので、
つまり1年づつ金額がずれてくる(前の年の実績が、
次の年の元入金)になるわけです。
これが、増資するまでは、
いつまでも変わらない法人の資本金と違うところです。
5棟又は10室以上の事業的規模の場合、
青色申告特別控除(65万円)を受けるためには、
貸借対照表を提出する必要があります。
2年目以降、貸借対照表を書くときは、勘定科目ごとに、
前年度の貸借対照表の12月31日の期末残高を、
全て今年度の1月1日の日付で、
貸借対照表の(期首)残高に転記します。
あとは、初年度と同じやり方です。
基本的に前年度までに使った勘定科目と同じものを使い、
前年度までに、ない勘定科目が発生すれば、
新たに付け加えていきます。
個人事業の不動産の貸借対照表の勘定科目は、
だいたい決まっています。
左側の資産勘定は、
現金、預金、未収金、前払金、備品、建物、建物付属設備、
構築物、車両運搬具、土地、事業主貸などです。
右側の負債、資本勘定は、
借入金、預り金(敷金)、事業主借、
元入金などが主なものです。
繰り返しになりますが、
事業主貸は、生活費などで家に入れたお金です。
事業主借は、家計から営業用に、転入した金額です。
生活費以外にも家事分として、
必要経費から除かれた金額があれば事業主貸です。
ちなみに、前年度よりも元入金がプラスになっていると、
金融機関の印象が良くなりますね。
つまり、元入金が年々増え続けるということは、
事業が成長しているということになります。
借り入れ可能な貸借対照表は、
毎年、元入金が増えていることが望まれます。
ちなみに、総資産から総負債を引いた金額が純資産ですが、
これがマイナスだと債務超過と呼ばれ、格付において、
要注意先あるいは要管理先と見られます。
法人の貸借対照表について
法人の貸借対照表の違いは個人の元入金が資本金になるところです。
法人の資本金は増資するまでは、
変わらないのが個人事業と違うところです。
青色申告特別控除前所得は、法人では当期純利益になります。
事業主貸は法人においては、
返済の必要がないものは、役員給与または、給与賃金になり、
返済の必要があるものは貸付金の勘定科目になります。
また、個人事業主の事業主借(社長が社長個人の金を、
会社に貸した場合)は、法人において、
役員借入金又は借入金になります。
法人の貸借対照表
資産
|
金額
|
負債および
純資産
|
金額
|
|
---|---|---|---|---|
現金
|
550,000
|
借入金
|
4,500,000
|
|
預金
|
150,000
|
未払金
|
100,000
|
|
未収賃貸料
|
50,000
|
敷金
|
150,000
|
|
建物
|
2,000,000
|
資本金
|
1,200,000
|
|
建物付属設備
|
550,000
|
当期純利益
|
80,000
|
|
構築物
|
80,000
|
|||
土地
|
2,650,000
|
|||
合計
|
6,030,000
|
合計
|
6,030,000
|
|
|
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自動ペナルティがなかなか解除されません。
何が原因でペナルティを受けるのかわかりません。
言えるのはガイドライン違反ということだけで、
以前、手動ペナルティを受けて、
1年2か月検索から外されたことが、
影響しているのかもしれません。
グーグルとしても手動ペナルティを発動した手前、
簡単に検索に出すことはできないのかもしれません。
あるいはほかの人のブログの方が優秀なのかもしれません。
したがって、このブログのアクセスは、
今のところ検索からは見込みはなく、
ほとんど読者のお気に入り登録からや、
直接入力などになっています。
このサイトの記事数は2500ページを超えていますが、
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以前は、記事を書けばほとんど検索画面に表示され、
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上位を独占したことが、
逆にあまりにも目立ちすぎたために、
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今では私のブログからコピーして、
そのままアップしているサイトのほうが、
上位に来ている状態です。
記事を書いてもインターネットに表示されないのでは、
何のために書いているのかわからず、
全く力が入りませんし、書く意味がありません。
新しい記事を書けば、既存の記事が消えてしまうので、
新しい記事を書けない状態になって、
もっぱら最近は以前の記事を更新するぐらいしかできていません。
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]]>
収益物件を購入する場合は、解体費まで予想して、
購入する人は少ないかもしれません。
解体費用は、構造によっても、
周辺状況によって変わってきますが、
おおよその費用(平米単価 )は、
木造 9,000円
鉄骨造 12,000円
RC造 15,000円、
ぐらいは見ておく必要がありますね。
RCの解体費用が割高なのは、リサイクルする際、
鉄筋を取り出して、コンクリートと鉄に分けて廃棄することが、
義務付けられているため手間がかかるからです。
80坪ある3階建てのRC造りのアパートの解体に、
25日位かかって、費用も400万くらいかかってきます。
もう一つ、RCで注意が必要なのが、
アスベストを使っている建築物の解体です。
アスベストを体内に取り込むと肺癌、悪性中皮腫などの、
健康被害があることがわかっているために、
解体には専門の業者に委託する必要があり、
天井80?のアスベスト除去作業で、
500万円程度の追加費用がかかってきますよね。
RCの一棟もの中古マンションは割安で売られていたり、
銀行ローンも付きやすいのは、
建造物にアスベストが使われている物件だったりします。
さて、建物を取り壊して、アパートを建てる場合ですが、
これは、自宅を取り壊して、アパートを建てる場合と、
同じアパートなどの収益物件を取り壊して、
アパートを建てる場合があります。
さらに、土地建物を購入して、
建物を取り壊してアパートを建てる場合も考えられます。
順番に見ていきます。
まず、自宅を取り壊してアパートを建てる場合、
取り壊し費用は、どのように処理するのでしょうかですが。
自宅を取り壊してアパートを建てる場合の取り壊し費用は、
自宅は居住用のため、家事関連費用になり、
経費になりません。
これは、マイホームの、ローン支払いと同じように、
事業には関係ありません。
家事関連費用で単なる支出にすぎません。
給料から支払うか、
貯金を崩して払うかどちらかでしょうね。
もし、自宅の解体費用を事業から支出すれば、
(勘定科目、仕訳)
事業主貸 xxx 現金預金 xxx
となります。
しかし、もともと収益物件、
いわゆるアパートや賃貸マンションが建っており、
それを取り壊して、アパートや賃貸物件を建てる場合は、
その取り壊し費用は、支出したときに、
全額不動産所得の必要経費になります。
(勘定科目、仕訳)は、
固定資産除去損 xxx 現金預金 xxx
(または 解体料) xxx
です。
万一、取り壊し費用を計上することによって、
不動産所得が赤字になってしまったというケースでは、
他の所得と損益通算できますし、よしんば赤字額が、
その年の所得と損益通算しても、埋めきれない場合は、
青色申告者であれば、翌年以降3年間繰り越すこともできます。
白色申告は損失の繰り越しはできません。
その年でなくなります。
他に、青色申告者の場合は損失の繰戻しもできます。
これは、赤字が出た場合、前年の黒字と相殺でき、
前年に支払った税金から、還付をしてもらえるものですね。
また、特殊なケースとして自宅を取り壊して、
自宅併用アパートを建てた場合、
こちらも、自宅を取り壊したので、
取り壊し費用は、居住用を取り壊したことなので、
経費にも、建物の取得価格にも、どちらにもならず、
これも、家事関連費用として、単なる支出として、
処理することになります。
自宅併用アパートを取り壊して、
自宅併用アパートを建てる場合の、
取り壊し費用は、それぞれの、床面積により、
按分処理することになり、
アパートに相当する部分の、取り壊しに対しては、
経費処理できますが、自宅部分の取り壊し費は、
経費にも何にもならないわけです。
もちろん、賃貸アパートの部分だけを壊して建てる場合は、
全額必要経費になります。
自宅の取り壊し費用を、
解体費、取り壊し費用として計上すれば、
例えば、税務調査のときに、
何を解体されたのかと、指摘されますので、
注意する必要があります。
なお、併用住宅を建てる場合、
自宅部分が建物全体の50%以上を占める場合は、
全額住宅ローンを利用できます。
さて、土地を売却する目的で、
建物を取り壊す場合については、
その建物が、自宅であろうが、アパートであろうが、
売却目的のため、取り壊し費用は経費にならず、
全額、不動産の譲渡費用になります。
(勘定科目、仕訳)は、
固定資産除去損 xxx 建物 xxx
ちなみに、不動産を売却したことによって生じた所得を、
譲渡所得といいます。
どんな不動産でも売却した場合、
譲渡所得に対して所得税、住民税が課されます。
例えば、個人の所得には、給与所得、不動産所得、
事業所得など10種類の所得がありますが、
不動産の売却益は譲渡所得という所得になります。
そして、給与所得や不動産所得は損益通算できますが、
譲渡所得は、損益通算できません。
譲渡所得に対しては単独で税金が発生するわけです。
つまり、
譲渡所得=譲渡収入金額−(取得費+譲渡費用)ですが、
譲渡所得に対しては、他の所得と分離して、
所得税と住民税が課税されます。
当然、譲渡損失が発生する場合は、
所得税、住民税は課税されません。
この譲渡損失ですが、
その年に売却した不動産が他にあれば、
その不動産の譲渡益と損益通算(同一年度内通算)
することができますが、しかし、
ご存じのように、給与所得などの他の所得と、
損益通算することはできません。
収益物件を売却した場合は、マイホームの売却ではないので、
譲渡益が出た場合のマイホーム(居住用)の3つの特例
1、居住用の3,000万円特別控除の特例等
2、10年超える所有の軽減税率の特例
3、特定居住用財産の買換え特例
は、利用できません。
さらに、
譲渡損が出た場合の損益通算や、
繰越控除の特例、
も、利用できません。
当然、譲渡所得がマイナスの場合には、
課税されることはありませんが。
ちなみに、マイホームの場合ですが、
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、または、
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除に該当する場合は、
その譲渡損は他の所得との損益通算及び、
翌年以降の繰越ができることとなります。
譲渡所得の計算(建物売却と未償却残高の処理)賃貸建物譲渡 解体費用
なお、アパートを取り壊して、
アパートを建てる場合に関して、
建物の取り壊し費用以外に、
建物の取り壊し損失という概念があります。
建物の取り壊し損失とは、建物の未償却残高のことです。
未償却残高の処理の仕方については、建物の貸付規模が、
5棟10室以上(事業的規模)である場合は、
常に全額必要経費になります。
例(勘定科目、仕訳) (単位千円)
帳簿価格(未償却残10,000)のアパートを、取り壊して、
解体料1,000を普通預金で支払った場合
不動産除去損 10,000 建物 10,000
解体料 1,000 現金預金 1,000
建物の貸付規模が、5棟10室未満、
いわゆる、事業的規模でない場合は、
不動産所得の金額を限度として(不動産所得の範囲内)、
必要経費に算入できます。
まとめ、
未償却残高は、
事業的規模の場合、全額必要経費算入、
事業的規模でない場合、不動産所得の範囲内で経費に算入、
となります。
もっとも、アパート取り壊し損失(未償却残高)に関しては、
不動産の賃貸規模は問われませんので、
事業的規模以外の場合でも、
全額必要経費に算入できます。
アパートを建て替える場合は、
取り壊し費用は、全額必要経費とし、
新しいアパートの建築費用は取得原価に算入して、
減価償却資産として処理することになります。
さて、古家付物件を購入して、
上物(古家)を取り壊してアパートを建てる場合の、
取り壊し費用については、 これは、土地の取得費に、
加算することになります。
(勘定科目、仕訳)
土地 xxx 現金預金 xxx
購入してすぐに解体して建て替えするのではなく、
しばらく経ってから建て替えても同じ処理の仕方になってきます。
なぜ、土地の取得費になるかといえば、
土地の上にアパートを建てるとことを目的にしているから、
つまり、土地を初めから使用する目的で購入しているからです。
(所得税法基本通達38-1)
従って建物の取得費(取得原価)でなく、
土地の取得費(取得原価)になります。
ちなみに、アパートを建てる場合の、
土地の宅地造成費や地盤改良費は、
こちらは土地ではなく建物の取得費(取得原価)になります。
したがって、減価償却の対象になります。
また、将来売却する場合は、
解体費用はその物件を売却したとき、
土地の取得費として計算します。
つまり、解体工事に出費した費用は、
土地の取得費(取得原価)に加算して考えるため、
土地を売却した際、
売却益から控除されるのです。
このように、土地建物を購入し、
解体工事に出費した費用は、経費になるのではなく、
また建物の取得費として処理するものでもなく、
あくまで、土地の取得費として計上され、
これは、土地利用が目的の購入だからです。
したがて物件を売却したときにはじめて、
売却益から控除されるものです。
ちなみに取得費と経費の違いについてですが、
(経費とは文字通り経費、費用のことです。
取得費とは取得原価のことで資産です。
資産は毎年、経費に落としていく(減価償却する)ことになります。
もっとも、土地は減価償却しませんが、
売却したときに清算されます。
ちなみに、あるものを資産として残すか、
経費として落とすかによって、大きな違いが出てくるのです。)
取得費用の計算(資産に計上するか、経費に計上するかで大きな違いが出る)
また、土地を売却するために、
大家さん所有のアパートを取り壊した場合は、
譲渡費用となって、これも売却益から控除します。
売却代金から、取得費と譲渡費用を差し引いたものが、
譲渡益(売却益)です。
繰り返しになりますが、アパートを売却した場合、
譲渡益(売却益)が出ると課税対象となってきます。
譲渡税は、居住用(マイホーム)、収益物件問わず、
5年超で長期譲渡所得税 40%
5年以下の売却なら短期譲渡20%です。
さて、古家付き土地を購入して駐車場にする場合も、
アパートを建てる場合と同じ扱いになります。
上物(古家)付土地を購入した場合に、
初めから建物等を取り壊して土地を利用する目的であることが、
明らかな場合には、建物の取得に要した金額及び、
取壊しに要した費用の額は、経費に算入したり、
建物の取得原価なるのではなく、
その土地の取得費(取得原価)となります。
取り壊しに伴う費用とは、解体費用と、
建物の未償却残高(取り壊しによる損失)の2種類あります。
取り壊し費用(未償却残高)に関しては、
事業的規模か非事業的かによって変わります。
事業的規模の場合、全額必要経費算入、
事業的規模でない場合、不動産所得の範囲内で経費に算入、
解体費用に関しては、
賃貸規模は問われません全額必要経費算入します。
アパートを取り壊して自宅を建てる場合、
いわゆる賃貸物件を取り壊して自宅建設する場合は、
不動産所得の必要経費に算入することができます。
取り壊しが、賃貸業全体を廃業して廃業届を出すことが目的なら、
取り壊しに関わる費用は、両者とも経費になります。
敷地に自宅を建てるためのアパートの取り壊し費用が、
既に不動産所得を生ずべき業務を廃業した後の支出なら、
家事費として取り扱われます。
賃貸業を続ける目的であれば、解体費用と、
跡地に自宅を建てるための取り壊しによる損失(未償却残高)は、
不動産所得の必要経費に算入することができます。
一部でも賃貸業を続けるなら経費になります。
また、壊した後地を駐車場にしたり駐車施設を建てる場合は、
取り壊し費用(解体費と未償却残高)は経費になりますし、
駐車場や駐車施設に要した費用は、
構築物として、耐用年数で減価償却していくことになります。
(勘定科目、仕訳)
構築物 xxx 現金預金 xxx
年度末の仕訳
減価償却費 xxx 構築物 xxx
となります。
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アパートを取り壊して建て替えるか大規模修繕をして運営するか
不動産売却、減価償却が終わって未償却残高がないと土地値で売っても損はないのか
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建物を取り壊して、駐車場にする場合の取り壊し費用について
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確定申告と減価償却
アパート、建て替えでは採算が合わない
アパートなどの賃貸住宅を、建て替える場合の立退料の会計処理
建物の取り壊し費用と確定申告
不動産、確定申告の仕方
]]>
建物を取り壊して、駐車場にする場合の処理について、
もう一度復習しておきます。
建物解体後の土地で駐車場経営は、
建物の解体後の固定資産税が高くなります。
更地と同じく評価されるためです。
土地の固定資産税は、
建物が建っている土地の場合は軽減されます。
また、古家付き土地を購入した場合には、
都道府県から不動産取得税が課税されますが、
取り壊す目的で取得されており、
取得後すぐに取り壊す予定であると、
不動産取得税は課税されません。
(取り壊したことを証明する書類などを提出要)
アパートなどの収益物件を取り壊して、
駐車場にする場合は、
その取り壊し費用は、支出したときに、
全額不動産所得の必要経費に上げることができます。
仕訳は、
固定資産除去損 xxx 現金預金 xxx
(または 解体料)xxx
万一、取り壊し費用を計上することによって、
不動産所得が赤字になってしまったというケースでは、
他の所得と損益通算できますし、また、赤字額が、
その年の所得と損益通算しても、埋めきれない場合は、
青色申告者ですと、翌年以降3年間繰り越すこともできます。
経費に計上できるかどうかの判定は、それまで、
収益目的で利用していたかどうかが決め手になります。
したがって、自宅を取り壊して駐車場にする場合、
取り壊し費用については、
自宅は居住用のため、家事関連費用になり、
単なる支出で経費になりません。
もし、自宅の解体費用を事業収入から支払ったとすれば、
事業主貸 xxx 現金預金 xxx
と仕訳します。
ちなみに、自宅併用アパートを取り壊して、
駐車場にする場合の、取り壊し費用は、
自宅部分が含まれているので、
それぞれの床面積によって、
事業分と家事分に分けます。
そして自宅部分は経費にも何にもなりませんが、
アパートに相当する部分の、取り壊しについては、
経費にできるわけですね。
古家付土地を購入した場合に、
当初より建物等を取り壊して、
駐車場にする目的であることが、明らかな場合には、
建物の取得に要した金額及び取壊しに要した費用の額は、
その土地の取得費(取得原価)となります。
建物の取得費(取得原価)でなく、
土地の取得費(取得原価)になります。
そして、駐車場をつくるためにかかった費用は、
資産計上(勘定科目、構築物)して、
法定耐用年数で減価償却していくことになります。
例えば、アパートなどの収益物件を解体して、
アスファルト整地して駐車場として貸し出す場合、
この場合、工事業者に支払った解体および整地費用と、
解体してしまった建物の未償却残高は、
固定資産除却損という経費であげて、
アスファルト整地費用は構築物として、
資産計上して法定耐用年数の期間(10年)で、
減価償却していきます。
(勘定科目、仕訳)
構築物 xxx 現金預金 xxx
年末の仕訳
減価償却費xxx 構築物 xxx
工事費用が30万円未満であれば、
一括で費用として処理することができます。
なお、土地を売却する目的で、
建物を取り壊す場合については、
その建物が、自宅であろうが、
アパートであろうが関係ありません。
これは、どちらも売却目的のため経費にならず、
全額、不動産の譲渡費用の扱いになります。
(勘定科目、仕訳)は、
固定資産除去損 xxx 建物 xxx
ちなみに、建物を取り壊して、
貸し駐車場にする場合、
建物の取り壊し費用(解体費)以外に、
建物の取り壊し損失という概念があります。
建物の取り壊し損失とは、建物の未償却残高のことです。
これの処理の仕方については、
建物の貸付規模が、5棟10室以上ある場合、
いわゆる、事業的規模の場合は、
常に全額必要経費にできます。
(例、勘定科目、仕訳)
帳簿価格(未償却残 10,000,000)のアパートを取り壊して、
解体料1,000,000を普通預金で支払った場合
不動産除去損 10,000,000 建物 10,000,000
解体料 1,000,000 現金預金 1,000,000
ちなみに、建物の貸付規模が、5棟10室未満、
いわゆる、非事業的規模の場合は、
不動産所得の金額を限度(不動産所得の範囲内)で、
必要経費に算入できます。
もっとも、アパート取り壊し損失(未償却残高)に関しては、
不動産の賃貸規模は問われませんので、
事業的規模以外の場合でも、
全額必要経費に算入できますね。
将来売却する場合は、解体費用はその物件を売却したとき、
土地の取得費(取得原価)として土地にプラスされます。
つまり、解体工事に出費した費用は土地の取得費に加算して考えるため、
土地を売却した際、売却益から控除できるのです。
これは、土地建物を購入し、解体工事に出費した費用は、
事業の経費として処理するものではなく、
土地の取得費として取得原価に計上され、
物件を売却したときになってはじめて、
売却益から控除されるものです。
また、土地を売却するために、
アパートを取り壊した場合は譲渡費用となって、
これも売却益から控除できますね。
譲渡益とは、売却代金から、取得費と、
譲渡費用を差し引いたものです。
駐車場を売却した場合、
譲渡所得(売却益)が出れば、
納税対象となってきます。
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宅地造成費について
コインパーキング経営の開業資金調達は日本政策金融公庫で受ける
駐車場の確定申告(勘定科目 駐車場代 大家)確定申告駐車場経営
駐車場の空室対策(空車を埋める)対策
駐車場経営は儲かるでしょうか
アパートを建てて貸すか、駐車場として貸すか
機械式駐車場経営あれこれ
駐車場投資あれこれ
土地を購入してからの駐車場経営は儲かるのか
駐車場経営あれこれ
コインパーキング投資
駐車場の耐用年数について
建物の取り壊し費用と確定申告
建物を取り壊して、駐車場にする場合の取り壊し費用について
]]>
一般的にサラリーマンをリタイアした場合、
物件から得られる税引前キャッシュフローの、
1割前後の社会保険料を考えておく必要があります。
社会保険料として国民健康保険と国民年金と介護保険があります。
ちなみに国民年金の保険料ですが、
国民年金保険料は男女、収入の多少にかかわらず、
一人当たり、16260円/月、(多少の変動あり)と、
決まっています。
収入の少ない人は、減免制度があります。
減免は、全額免除、4分の3、半額、4分の1の四種類で
保険料免除になった期間は、
年金の受給資格期間(25年間)には算入されます。
ただし年金額を計算するときは、
年金の保険料免除を受けるとその期間の年金額は、
保険料を納めた時に比べて2分の1になります。
介護保険料は、40歳以上から支払いが毎月発生します。
さて健康保険料ですが、
サラリーマンをリタイアすると、
健康保険の負担が大きく感じます。
リタイア初年は、サラリーマン時代の給料と、
大家さんの不動産所得を合わせた所得に対して、
健康保険料がかかるため、当然、負担感が大きいのですが、
しかし、2年目からも重負担感が続きます。
これは、サラリーマン時代は、
健康保険と年金負担は会社と折半だったものが、
リタイア後は国民健康保険と国民年金は、
全額本人の負担になるからです。
ちなみに、退職しても2年間は健康保険の任意継続が出来ます。
しかし、会社と折半だったものが、全額自己負担になりますので、
任意継続は国民健康保険と計算方法が全く異なるため、
任意継続にするか国民健康保険に加入するか、
どちらが得かはよく検討する必要があります。
国民健康保険ですが多い人ですと、
年間100万円近くかかってきたりします。
さらに、2022年から上限金額が3万円引き上げられています。
なので多い人なら年間102万円の納付となっています。
国民健康保険料の求め方について詳しく説明しますと
サラリーマンをリタイアすれば所得税、住民税以外に、
国民年金や、国民健康保険料の負担が大きくかかってきます。
当然、不動産を購入したりして、
不動産所得が赤字になれば、
翌年の国民健康保険料は大幅に減額されます。
所得税や、住民税の計算はわかるけれども、
健康保険料の計算がよくわからないという人が多いと聞きます。
サラリーマンの時は会社で健康保険などの社会保険料の計算は、
してくれましたので、関心がなくてもよかったのですが、
サラリーマンをリタイアすれば、これらの保険料は、
直にかかってますので、無関心ではいられません。
従って、今日は、国民健康保険料に絞ってみたいと思います。
繰り返しになりますが、サラリーマンなら健康保険料は、
会社と折半で支払っていたのですが、
リタイアすれば、全額自己負担になってきます。
また計算方法は国民健康保険料は自治体に納めますので、
住民税と同じで前年の収入を基準に算出します。
住民税の場合は、非課税世帯なら、納める必要はありません。
国民健康保険は所得がなくても支払う必要があります。
住民税の場合、所得から社会保険料控除や、
扶養控除、配偶者控除、基礎控除が引けますが、
国民健康保険料の所得控除は、多くの自治体で、
基礎控除のみ、43万円だけです。
(ちなみに、税務署の確定申告では基礎控除の金額は48万円です)
したがって負担が思いと感じている人が多くいます。
もっとも、国民健康保険料の計算は、
自治体によって多少、違いますが、
私が住んでいる兵庫県を例にすると、
例えば神戸市では、基礎控除(43万円)と扶養控除(43万円)を引けますが、
姫路市や明石市では、基礎控除(43万円)だけになります。
調べてみると、ほとんどの市町村では基礎控除のみになっています。
つまり、不動産所得(青色申告特別控除後)の金額マイナス
基礎控除(43万円)をもとに、保険料が計算されます。
基礎控除しか引けませんので、保険料の負担が大きくなるのです。
つまり、サラリーマンをリタイアした次年度は、
大家さんの場合、専従者控除か専従者給与と、
青色申告特別控除(65万円か10万円いずれか)の控除後の不動産所得金額と、
サラリーマンの給与所得を足して、基礎控除(43万円)を引いた金額を基準に、
料率をかけて求めます。
救いは青色申告をすれば、専従者給与と、
最大65万円の青色申告特別控除が受けられるため、
そこから基礎控除の43万円を引いた金額に、
保険料がかかってきますので負担は多少抑えられますね。
しかし、専従者給与は税務署の所得税計算では控除できますが、
国民健康保険料の計算では控除されません。
つまり、控除できるのは青色申告特別控除だけです。
また、国民健康保険料の負担は家族が増えるにしたがって、
負担も増えるという仕組みになっています。
もちろん、退職したために、今年度の収入が減ると、
来年の国民健康保険が安くなります。
国民健康保険料はどのようにして求めるか。
結論からいえば国民健康保険料の額は、
医療分と介護分と後期高齢者分の3本柱から構成されており、
その3本柱のそれぞれに、
所得割と均等割と平等割からなっています。
地域によっては固定資産の所有に応じた資産割が加わる所があります。
詳しくは、
所得割額(所得額から計算されるもの)
均等割額(被保険者一人にかかるもの)
平等割額(世帯ごとにかかるもの)(平等割額がかからない自治体もある)
資産割額(市町村によってかかる場合とかからない場合がある)
(資産割とは固定資産税を、払っている人だけに
かかってくるもので、固定資産税の税額に税率をかけた金額が、
かかります。ちなみに税率は20%ぐらいで、
都市計画税は除かれ、純粋に固定資産税だけの金額に、
およそ20%をかけた金額になります。)
それぞれに、所得割と均等割と平等割がかかる。
ということですが、このうち、所得割が、
年収など所得と関係してくる部分です。
この所得割は、確定申告書の所得金額から、
(基礎控除43万円)を差し引いた金額に
料率をかけて求めます。
ここまでを整理しますと、国民健康保険の保険料には、
医療分と、介護分と、後期高齢者支援分があります。
そしてそれぞれに、所得割、均等割り、平等割の負担が、
かかってきます。
例えば国民健康保険の所得割は、私の住んでいる自治体では、
医療分は7.8%(自治体によって異なる)と、
介護分は2.4%(自治体によって異なる)、
後期高齢者支援分、1.8%(自治体によって異なる)が、
かかってくるわけです。
所得割の計算方法
サラリーマンをリタイアした翌年の所得割の求め方は、
給与所得(給与収入金額−給与所得控除額)+不動産所得(青色青色申告特別控除後)
−基礎控除(43万円)で出された金額に、
12.0%(7.8%+2.4%+1.8%)をかけた金額です。
例えば、サラリーマンを定年退職して今年の所得が、
仮に64万円になったとすれば、
(64−43)万円=21万円
21万円×12.0%=25,200円
所得金額64万円の場合、25,200円が所得割の金額です。
ちなみに、国民健康保険料軽減や免除がありますが、
これは、退職などで、収入が前年の半分以下になれば、
自治体に申請すれば審査の結果、
保険料が減額になったり、免除になる可能性もあります。
しかしすでに、退職前の保険料の決定分については、
変更することはできません。
国民健康保険料は所得額が一定以下なら、
均等割と平等割と後期高齢者割に、
軽減税率が適用されます。
軽減税率の内容は、所得金額が、
43万円以下(基礎控除の43万円引いた金額が0)なら、
均等割と、平等割と後期高齢者割の金額が70%軽減されます。
均等割と平等割は、家族の数が1人、2人と増えてくると、
保険料の負担も比例して増える仕組みになっています。
ちなみに5人家族の場合、(夫婦と子供3人)
所得金額が43万円以下(基礎控除を引かれた金額が0円)
なら70%減、(30%負担)、
43〜162万円以下なら50%減(50%負担)、
162〜261万円以下なら20%減(80%負担)、
の軽減税率が適用されます。
この国民健康保険料を求める計算は複雑なため、
最も簡単に計算できる例で説明しますと、
夫婦と子ども3人(5人家族)の、
住民税非課税世帯を例にとると、さらに、
住民税非課税世帯の人であっても、わかりやすいように、
所得が43万円以下だった人が、
納める国民健康保険料を例にとります。
一つ求め方がわかれば、それを応用すれば、
どんな所得の人でも計算できます。
何回もシュミレーションして会得してください。
所得が43万円以下の人は基礎控除を引くと、
課税所得はゼロになるために、
医療分、介護分、後期高齢者分の所得割の金額はゼロになります。
次に、均等割の額ですが、
均等割の額は、医療分、介護分、後期高齢者分の金額はゼロになりません。
均等割の医療分は、所得に関係ありません。
額は、25,600円(自治体によって相違あり)×家族の人数分(本人を含む)です。
したがって5人家族なら、25,600×5=128,000になります。
3人家族なら、25,600×3=76,800です。
介護分(自治体によって相違あり)は、
40〜64歳の人が納めます。
それぞれ、(一人当たり9,500円)負担します。
夫婦の年齢が共に40〜64歳なら、
9,500円×2(夫婦2人)=19,000円
さらに後期高齢者支援分(自治体によって相違あり)は、
6,800円×家族の人数分(本人を含む)負担します。
5人家族なら、6,800×5=34,000円です。
3人家族なら、6,800×3=20,400になります。
したがって、年間に納める均等割の保険料は、
5人家族なら、128,000+19,000+34,000
=181,000円です。
ところが基礎控除を引いた所得がゼロの場合、
納める保険料は70%軽減されるため、
実質30%負担になります。
したがって年間に収める均等割の国民健康保険料は、
181,000×0.3=54,300円になるわけです。
さらに、
国民健康保険には平等割といわれるものがあって、
これは、
医療分は、1世帯当たり22,800円加算されます。
介護分は、1世帯当たり5,400円加算されます。
後期高齢者分は、1世帯当たり5,400円加算されます。
したがって3つを合わせると、
計算式、22,800円+5,400円+5,400円
=33,600円です。
こちらも70%軽減が入るために、
33,600×0.3=10,080円になります。
したがって、基礎控除を控除した所得ゼロの人が、
年間に収める健康保険料は、
54,300+10,080
=64,380円になります。
つまり、夫婦と子ども3人(5人家族)の、
住民税非課税世帯であって、所得が43万円以下の人が、
年間に納める保険料は、64,380円になります。
この計算式は、ややこしいので覚える必要はありませんが、
大体の金額をつかんでおけばいいと思います。
しかし、例えば、前年所得(基礎控除を引く前の所得金額)が、
仮に43万円だった人が、64万円に増えた場合にどうなるか、
43万円を超えてくるので軽減税率は50%しか適用されません。
計算は、所得が前年度より21万円も増えた場合は、
64万円−43万円(基礎控除)=21万円
増えた分である21万に対して、
国民健康保険料は所得割が増加します。
7.8%(自治体によって異なる)の医療分と、
2.4%(自治体によって異なる)の介護分、(40〜64歳まで)
1.8%(自治体によって異なる)の後期高齢者支援分の増加です。
これらを合わせた12.0%を
所得金額にかけた分が増加します。
計算式
7.8%+2.4%+1.8%=12.0%
21万円×12.0%、
=25,200円が(医療分と介護分と後期高齢者分)の所得割の増加分です。
それから、均等割ですが、均等割は変わりません。
25,600円(自治体によって相違あり)×家族の人数分(本人を含む)
25,600円×5=128,000円です。
平等割も変わりません。
1世帯に対して、22,800円かかってきます。
したがって、所得が64万円の人の国民健康保険の医療分は、
25,200円+128,000円+22,800円=176,000円です。
そして、介護分(自治体によって相違あり)です。
こちらは、均等割は
40〜64歳の人が(一人当たり9,500円)負担します。
夫婦2人が40〜64歳であれば、
9,500×2(夫婦)=19,000円です。
そして、平等割です。こちらは
1世帯に対して、5,400円かかってきます。
したがって介護分の保険料は、19,000円+5,400円=24,400円
そして後期高齢者支援(自治体によって相違あり)の均等割は、
6,800円×家族の人数分(本人を含む)負担します。
6,800円×5=34,000円
そこに平等割が、1世帯に対して、5,400円かかってきます。
したがって、34,000+5,400
=39,400円です。
176,000+24,400+39,400
=239,800円です。
注目点は課税所得が21万円(基礎控除を引いた後の額)なら、
均等割と平等割が、50%軽減になることです。
したがって239,800円×0.5=119,900円です。
前年所得(基礎控除を引く前の所得金額)が、
43万円だった人が、64万円にわずか21万円増えただけで、
収める健康保険料は、119,900円になります。
したがって所得が43万円だった人が、64万円に増えた場合、
健康保険料いくら増えるかですが、
119,900円−64,380円=55,520円の増加になってきます。
所得が僅か21万円増えたことで、国民健康保険料は、
55,520円も増えたことになります。
まとめると、所得が基礎控除を引いて0になるのなら、
所得割は0になります。
所得割が0なら、
均等割りと平等割が70%軽減(30%負担)になります。
そこから、所得が21万円増えると軽減税率が50%に代わります。
国民健康保険料の特徴は、前年度の所得金額と、家族の人数で、
金額が違ってきます。
中でも比重が大きい所得金額の税率は市区町村によって異なります。
基本的に国民健康保険は所得が上がげれば高くなります。
際限なく上がるわけではなく、国民健康保険料には上限額が設定されています
なお、国民健康保険料は、求め方は上記のとおりですが、
自治体によって多少、金額が異なりますので、
お住まいの地区の役所の、国民健康保険を扱っている窓口に、
お問い合わせになって確認しておくとよいでしょう。
ちなみに、病気になって実際に医療機関にかかる場合、
支払う金額は、ご存じのとおり、
今はかかった医療費の3割負担になっています。
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節税は普通、経費を作って利益を下げることが目的です。
しかし、節税のため、経費を作っても、
その分の現金支出が増えるという弊害があります。
つまり経費を作って節税をしても、
資金繰りが悪化することにもなりかねません。
不動産投資は、資金繰りの関係から、
節税が必要な場面はいくらでもあります。
同じ節税でも、現金の出費が伴わない節税なら、
資金繰りには影響はありません。
本来経費の支払いは、儲けるために、
支払う性質のもののはずなのに、
儲かっていないのにかかわらず、
節税のために支払いをしなければならないとすれば、
事業の体質を弱いものにします。
高収益の黒字経営を求めるなら、
節税は必要ないといえます。
なぜなら、経費を下げることで、
高収益を維持する経営目標になりますので。
もともと、節税策によって増加した支出以上に、
税金の額は減らないようになっています。
不動産投資というのは、本来儲けるためにやるものであって、
節税のために行えば、結果を伴っていませんので、
苦しい経営になります。
ところで、現金支出の伴わない節税なら資金繰りに影響ありません。
そういった節税なら、税金を減らすことにつながりますので、
資金繰りの上でプラスになります。
現金の出費が伴わない節税として、
どんなものがあるか。
典型的なものは、青色申告特別控除があります。
青色申告特別控除は、
青色申告者に適用される特典の一つであり、
事業規模によりますが、10万円または65万円が、
不動産所得から控除できるものです。
(不動産所得の金額がこれらの額より少ない場合には、
その額が限度となる)
次に現金の出費が伴わない節税として、
青色事業専従者給与や、白色事業専従者控除を、
計上することがあげられます。
(事業専従者として、給与の支払いを受ける人は、
配偶者控除や扶養控除から外れますので要注意)
サラリーマン大家さんの場合、
奥さんに専従者給与を支払ったら、
ご主人の配偶者控除がなくなります。
しかし、専従者給与の方が多くなればなるほど恩恵があるわけですから、
配偶者控除以上に専従者給与を計上することで税金が減らせるのです。
これは、白色申告(白色事業専従者控除)でも同じです。
青色事業専従者給与とか白色事業専従者控除が適用できるのは、
支給対象者が生計を同一にしている配偶者その他の親族に限られています。
では、生計を別にしている家族に対して給与を支払った場合はどうなるかですが、
これは、青色事業専従者給与とか白色事業専従者控除と同じく節税になるのですが、
損益計算書に給料賃金という勘定科目を追加して計上すれば、
賃貸経営の必要経費になります。
次に、お金の出費を伴わない節税方法として、
減価償却費を多く計上することです。
減価償却は、節税には優れています。
その他、純損失の繰越控除もお金の出費を伴わない節税になります。
不動産所得が赤字になった場合、土地の借入金利子以外は他の所得と、
損益通算ができます。
損益通算をしても、なお控除しきれない部分のことを純損失といいますが、
これは、翌年以降3年間繰り越しできます。
純損失は、黒字の所得(給与所得、不動産所得、
事業所得等)から、控除することができます。
あと、その期だけですが節税法として、
未払金を上げることがあります。
ただ、未払金は、いづれ払う必要がありますので、
その時に、現金出費が伴います。
出費の先送りに過ぎません。
いずれにしろ、お金の出費を伴わない節税は、
良い節税になりますので、該当する場合は、
積極的に活用したいものです。
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たとえば自己所有の土地を駐車場として、
一般に貸しているなら、
駐車場の賃料収入はそれほど多くありません。
そうであるのなら、有効活用として、
建物を建てて、それを貸してはどうかということで、
アパートやマンションを建てると、
一戸当たり200平方メートルまでの土地の場合、
(これはほとんどすべてのアパートに当てはまるはずです)
建物を建てると、固定資産税の課税標準額が、
6分の1になります。
また都市計画税の課税標準額は3分の1になります。
わかりやすくするために、年間100万円位の固定資産税を、
払っているケースを例にしますと、
たとえば、固定資産税評価額6,000万円の、
自己所有の土地、500平方メートルを、
駐車場にしているのなら、固定資産税と、
都市計画税は年間102万円になります。
固定資産税 6000万円×1.4%=84万円
都市計画税 6000万円×0.3%=18万円
84万円+18万円=102万円
この500平方メートルの土地に、例えば8戸のアパ―トを建てると、
固定資産税と都市計画税は20万円になります。
固定資産税 6,000万円×1.4%=84万円
84万円÷6=14万円
都市計画税 6,000万円×0.3%=18万円
18万円÷3=6万円
14万円+6万円=20万円
なので、102万円−20万円=82万円の節税が図れるわけです。
ところで、これは、住宅の敷地であれば、
自己居住用であれアパートなどの収益用であれすべてに適用されます。
一戸当たり20平方メートルの、
ワンルームマンションであっても、
全然問題ありません。
このように、建物を建てると、土地に対する固定資産税は、
安くなります。
固定資産税には、土地に係るものと建物に係る物の2つがあります。
いずれも所有している期間、毎年かかるものですから、
大家さんの方はできるだけ安くしたいところです。
ところが、徴収側の市町村としては、
できるだけ高くするために日夜奮闘しているわけです。
土地の場合は固定資産評価額といった指標がありますので、
わかりやすいのですが、建物の場合は、指標が全くないため、
各市町村役場の方で勝手に調整できるわけです。
もっとも、固定資産評価基準(総務大臣の定める固定資産評価基準)は、
3年ごとの評価替えの年に、見直しを行っており、
併せて既存家屋の評価額の見直しも行っています。
具体的には、建物を新たに建築した時の再建築価格に、
その後の物価変動による割合と、
建築後の年数の経過による減価割合をかけ合わせて、
再計算したものが評価額となります。
ちなみに建物は、耐用年数が過ぎた場合、
残存価格はゼロになります。
にもかかわらず、
固定資産税という税金はゼロになりません。
建物の固定資産税は永遠にかかってくるわけです。
つまり、建物が古くなり、家の価値があろうとなかろうが、
持ち続ける限り、建物の固定資産税はかかってきます。
売却の際にも、
築後22年以上経った木造家屋の価値は、
ゼロ査定になりますが、
建物の固定資産評価額はゼロになりません。
建物の価格は年々下がりますので、
よって、固定資産評価額も下がりますが、
家の価値が全くなくても、建物を持ち続けている間、
毎年固定資産税はかかりますし、
経年に伴って固定資産税は当然下がってきますが、
ところで、20年以上過ぎれば固定資産税額は変わらず一定になり、
いわゆる、固定資産税は永久にかかりますが、20年経過後は、
以降、ほとんど同じ価格で推移するわけです。
しかし、最近、建物の建築費に対する固定資産税評価額が、
アップしているのです。
建物を新築した場合にも、固定資産税評価額が高くなっています
建物というのは、時がたつにつれて古くなっていきますので、
当然ながら固定資産評価額も下がっていくはずですよね。
最近、この下がり方が緩慢になっています。
土地の価格はデフレで、ここ何年も下がっておりますので、
土地に係る固定資産税を増やすことは市町村側の努力にも限界があります。
そこで、徴収側は、建物に係る固定資産税を増やそうとするわけですね。
土地に対する固定資産税の減収を、
建物の方で穴埋めしようとしているのかもしれません。
したがって大家さんの対策として、
毎年の固定資産評価額とか、固定資産税額を控えておき、
その後の評価額の推移を丹念に追って、
正しく計算されているか否かについて調査し、
不備な点があれば、市町村に申し出ることで、
減額が期待できます。
そういう意味で確認作業はすべきでしょうね。
ところで新築アパートを建てると、
固定資産税が軽減されるというのをご存じでしょうか。
繰り返しになりますが、
賃貸経営は、税金対策として行うことがあり、
更地で持つよりも、建物の場合、固定資産税、
相続税対策として非常に効果的です。
固定資産税には二つの特徴があります。
広い土地の割に小さいアパートの場合、
家賃収入は低いですが、
土地の担保価値があるということで、
固定資産税は高くなります。
また、RCは建物が丈夫で価値があるため、
家賃収入が高いですが、
こちらも固定資産税が高くなります。
固定資産税は不動産取得税と違って毎年かかってくるため、
賃貸経営には少なからず影響があります。
固定資産税は、毎年1月1日に、
土地、家屋、固定資産を所有する人が納める税金です。
なので、建物を1月2日以降に新築した場合は、
その年の固定資産税は、課税されません。
裏を返せば、1月2日に建物を取り壊しても、
その年の1年分の税金の全額を納めなければならないです。
先程の固定資産税6分の1になると言いましたが、
店舗物件の場合はこの概念から外れます。
ちなみに、アパート、マンション、貸家の固定資産税は、
毎年1月1日に、土地、家屋、償却資産を所有する人が、
納める税金ですが、アパート、マンション、
貸家を建て替える場合に、
1月1日に建物が竣工していない場合があります。
その場合は、原則として、6分の1にはならないです。
しかし、アパート、マンション、貸家を建て替える場合には、
1月1日に建物が竣工していない場合でも、
所定の条件を備えていれば、
特例の適用は、認められるようになっているようです。
それは、次のようなものです。
建て替える場所の土地が、
前年度の1月1日において住宅地であったこと。
住宅の建設が、その年の1月1日において着手されており、
次の年の1月1日までに完成するものであること。
アパート、マンション、貸家を建て替えが、
建て替え前の敷地と同じ敷地であること。
前年度の1月1日の所有者と、今年の1月1日の所有者が、
同じ人であることになります。
又、駐車場用地は一般的に、雑種地となり、
住宅用地の軽減措置は受けられませんが、
その駐車場が住宅用アパートの敷地の一部になっており、
アパートの借家人が使用している場合には、
住宅用地としての課税標準の適用を受けることができますね。
固定資産税の基準となる価格は、固定資産税評価額です。
これは、毎年1月1日時点におけ地価公示価格の70%に相当します。
この固定資産税評価額は、都市計画税や不動産取得税、
登録免許税などの税金を計算する際の基準にもなっているため、
大家さんとしても大事な指標です。
先程の新築アパートを建てると、
固定資産税が軽減されるという件についてですが、
新築アパートを建てると土地の固定資産税は変わりませんが、
建物の固定資産税は安くなります。
新築賃貸住宅では120平方メートルまでの部分は、
固定資産税が2分の1になるという軽減措置があり、この規定は、
一般住宅の場合は新築後3年間、3階建て以上の耐火構造、
準耐火構造住宅の場合は、新築後5年間が対象となります。
対象となるのは、アパートの居住用部分の床面積が、
一戸につき40?以上280?以下の賃貸住宅です。
適用可否の判定は各住戸ごとの判定になります。
固定資産税の計算の仕方ですが、
土地については
固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 1.4%です
例えば、土地については、
土地の固定資産評価額が1,250万円すると、
課税標準額
固定資産税 1,250万×1/6=208万
都市計画税 1250万×1/3=416万
税額は、 固定資産税 208万×1.4%=29,100円
都市計画税 416万×0.3%=12,400円
建物の税額にについては、
固定資産評価額=4,000万とすると、
税額は、 4000万×(1.4%×1/2+0.3%)=40万円です。
アパート、マンション 40?以上〜280?、
戸建て貸家住宅は50?〜280?です。
なお、アパート、マンションの様に共同住宅の場合は、
専有部分の床面積に、エレベーターや廊下通路等の、
共有部分の床面積を按分して加算した面積で判定します。
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介護保険料について簡潔にまとめますと、
介護保険の被保険者は、65 歳以上の方(第1号被保険者)と、
40 歳から 64 歳までの医療保険加入者(第 2号被保険者)に分けられます。
65歳以上の第1号被保険者の場合、
年金を年額18万円以上受けている方は、
年6回の偶数月の年金の定期支払時に介護保険料が自動的に特別徴収されます。
40歳以上65歳未満の第2号被保険者の場合、
自営業の方などが加入している国民健康保険と会社員として働いている方が加入する健康保険は、
どちらも介護保険料の支払いは全て加入している医療保険の支払いに含まれています。
自営業の方は口座振替で支払うか、
納付書を役所・銀行・コンビニなどの指定された窓口に持参して納付します。
会社員の方は医療保険と一緒に給料から天引きされます。
介護保険料の計算の方法は、サラリーマン等の健康保険と自営業者等の国保で異なります。
健康保険の場合は本年中の収入に応じて保険料率を計算しますが、
国保の場合は前年の所得を基に計算します。
介護保険料も前年の所得を基準に計算します。
介護保険料の軽減(減免)措置
災害により著しい損害を受けたり、生計を支えている方が入院した時など経済的に困窮した場合、
介護保険料の減免措置が各自治体によって定められています。
必要な場合はお住いの自治体の減免を申請しましょう。
下の表のように減額されます。
介護保険料の軽減とは簡単に言いますと
国民健康保険料の軽減のように7割軽減、5割軽減、2割軽減という概念ではなく、
減免の基準に当てはまると保険料の区分段階が変わるということです。
保険料段階区分 |
対象者 | 年間保険料額 |
---|---|---|
第1段階 | ・生活保護を受けている人 ・老齢福祉年金受給者(※1)で世帯全員が市・県民税非課税の人 ・世帯全員が市・県民税非課税で、本人の課税年金収入額(※2)と合計所得金額(※3)の合計(公的年金等にかかる雑所得額を除く)が80万円以下の人 |
18,700円 |
第2段階 | 世帯全員が市・県民税非課税で、本人の課税年金収入額(※2)と合計所得金額(※3)の合計(公的年金等にかかる雑所得額を除く)が80万円を超え120万円以下の人 | 31,200円 |
第3段階 | 世帯全員が市・県民税非課税で、本人の課税年金収入額(※2)と合計所得金額(※3)の合計(公的年金等にかかる雑所得額を除く)が120万円を超える人 | 43,600円 |
第4段階 | 本人は市・県民税非課税だが、同じ世帯に市・県民税課税の人がいる場合で、本人の課税年金収入額(※2)と合計所得金額(※3)の合計(公的年金等にかかる雑所得額を除く)が80万円以下の人 | 53,000円 |
第5段階 | 本人は市・県民税非課税だが、同じ世帯に市・県民税課税の人がいる場合で、本人の課税年金収入額(※2)と合計所得金額(※3)の合計(公的年金等にかかる雑所得額を除く)が80万円を超える人 | 62,400円 |
第6段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が60万円未満の人 | 65,500円 |
第7段階 |
本人が市・県民税課税で、合計所得金額が60万円以上120万円未満の人 | 74,800円 |
第8段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が120万円以上160万円未満の人 | 78,000円 |
第9段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が160万円以上210万円未満の人 | 81,100円 |
第10段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が210万円以上320万円未満の人 | 93,600円 |
第11段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が320万円以上400万円未満の人 | 106,000円 |
第12段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が400万円以上600万円未満の人 | 115,400円 |
第13段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が600万円以上800万円未満の人 | 124,800円 |
第14段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が800万円以上1,000万円未満の人 | 131,000円 |
第15段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が1,000万円以上の人 | 137,200円 |
自治体によっては条件として、
居住用以外の土地または建物を所有していないことがありますので、
大家さんの場合、減免できない可能性があります。
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1、アパート建設の資金繰り
2、据え置き期間を利用して自己資金を作る
1、アパート建設の資金繰り
アパートを建てるには、業者選びから、契約、 着工、
完成引き渡し、入居という流れになります。
この流れの中で さまざまな費用が発生します。
アパートを購入する場合だと、
支払は申込時と最終の引き渡しの支払時くらいですが、
アパートを建てる場合は、そういうわけにはいきません。
アパートを建てるときはメーカーや工事会社と、
工事請負契約を結ぶことになります。
このときに工事着手金が必要です。
工事着手金は工事費総額の最低でも1割程度が必要です。
この段階でのアパートローンの借り入れは難しいので、
通常は、自己資金でまかなうことになりますね。
着工後は、上棟、完成と進んでいきます。
契約によっては、骨組みと屋根が出来上がった状態の上棟時に、
中間金の支払いが発生することもあります。
この中間金も、原則、自己資金でまかなうことになります。
建築確認申請費用や地鎮祭の費用等の工事費以外の
支払いもかかりますので、資金繰りができなくなるという
可能性が出てきます。
金融機関のアパートローンは、建物が立って保存登記されて
初めて融資が実行されるものです。
ですから、アパートを建てるときは、完成までの費用は、
自己資金で賄うようになります。
しかしそれでは、
途中での支払いができなくなってしまうという場合には、
このようなときのために、つなぎ融資を銀行に
申し込むという方法がありますので、あらかじめ
アパートローンを申し込む金融機関に相談することが得策です。
つなぎ融資はアパートローンと違って金利は少し高くなっていますが
アパートを建てるときは有用です。
また、銀行によっては、着工のときに、全額融資するところもあります。
その場合、直接建築業者へ振り込みになることが多いです。
したがって、先に融資実行してもらって収入が上がる前の返済は、
金利だけを支払うという方法を取ることが多いようです。
この場合、当然、まだ完成していませんので、
使わない資金に利息がかかるようになります。
2、据え置き期間を利用して自己資金を作る
新築融資を受ける際に、金融機関と協議して、
元金据置期間を半年〜1年程度に設定が可能であれば
竣工後に満室になる努力をすれば、
金融機関の毎月の返済のうち、元金部分を据え置く事で
家賃収入が金利分のみ支払いとなりますから
その据え置き期間中は、自己資金を作ることができ、
内部留保が見込めるわけです。
例えば、
毎月家賃収入85万円ー50万返済(金利15万、元金35万)
とした場合を毎月35万の内部留保となりますが、
半年据置した場合、
毎月家賃収入85万円ー15万返済(金利15万、元金0円)
70万の内部留保となり、半年で420万円も作れるわけですね。
この据え置き期間で自己資金を回収する人もいれば、
その資金を見せ金にしてさらに融資を引くという作戦も取れます。
当然、この元金部分の返済はその期間だけ返済期間は後に、
伸びますのでトータルで調整を図ります。
もっとも、ハウスメーカーの一括借り上げ契約(サブリース)になりますと、
免責期間が3〜4か月になり、据置期間を金融機関と協議しても、
免責期間内は家賃は入ってきませんので要注意です。
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賃貸事業の本来の目的は、節税よりは賃貸事業で、
利益を出すことですよね。
不動産投資をはじめとする本来の目的は、
長期的に安定した家賃収入が得られ、
事業として成功することにあるはずです。
節税目的ではなく、本当にその物件が、
事業として成り立つかどうかで判断することが重要になってきます。
というのは、
公正な市場競争のもとでは、家賃は市場で決まります。
自由競争社会では、多くの同業者と厳しい競争があり、
独占的事業でもない限り、自分勝手に高い家賃をつけることは難しいです。
なので、家賃を相場価格に設定して、
高い利益を上げようとすれば、
必然的に、コストを引き下げるしかありません。
それによって、高い利益を実現できはずなので、
それに向かって懸命に努力していくしかないのですね。
ところで、賃貸業の利益率はいくらぐらいでしょうか、
賃貸業界では家賃収入からの利益率は、
ざっくりと60%ぐらいと言われています。
その利益から借入金の元金を返済をすれば、
いくら残ってくるでしょうか。
税引前で何%でしょうか、
大家さんの手残りは、税引前で平均15%位といわれています。
つまり、100万円の利益があれば、借入金を返済した後に、
残ってくるのは、税引前で15万円位だということです。
ここから所得税、住民税を引けば10万円(10%)以下になります。
意外に少ないというのが感想です。
ちなみに、アパートなどのハウスメーカーは、
税引前利益率は20〜30%くらいになるといわれています。
事業により得られる利益は、一生懸命頑張って努力した人の知恵と、
労働の結果だと思います。
したがって、高い利益率を上げたとしても、
決して不当なものではありませんし
公正な競争の下で、高い収益を上げることは、
大家さんの努力の勲章でこそあれ、
何も非難されるべきことではないと思います。
家賃収入が大きく落ち込むような事態になっても、
経費をとことん減らすことで、利益の減少を最小限に抑えたり、
たとえば家賃収入が3割増えても、設備投資や経費を3割増にせずに、
1割増に抑えることによって、高い利益を実現することができます。
収入を最大にするためには、家賃の決め方がポイントです。
家賃が高すぎると決まりにくいし、
家賃を思い切って下げれば、埋まりやすいでしょうが、
それでは利益が出ず、いくらコストを下げても、
採算が取れない状態になります。
不動産の場合、2つとして同じ物がありませんので、
自分で自由に家賃を決めがちですが、
やはり、相場家賃というものは存在します。
しかし、リノベーションなどで近くにないものや、
ターゲットを絞った賃貸住宅にすれば、
希少価値があるため、
相場家賃よりも高くても決まる場合があります。
いずれにしろ、家賃は、一般の商品のように、
コストに標準的な利益をプラスして、
値段設定できるものではありませんし、
家賃設定は、大家さんが慎重に知恵を絞って、
決めるべきものです。
こういう場合、家賃の判断基準は、
入居者にとっての価値ですよね。
つまり入居者がその家賃で入居して、
十分な価値があると認めていただけるのなら、
こちらが欠けたコストの大小に係わらず、
その家賃で入居するでしょうね。
なので、リノベーション物件などのように希少価値を作ったり、
他の大家さんができないもの作ったりして、
質の高い賃貸住宅を生み出すことで、
その賃貸住宅に応じた家賃で、
入居していただくことができるでしょうし、
それによって、高い利益を得ることにつながると思います。
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新築アパート建設ローンには、
1、土地を持っている人が、新築アパートを建てる場合のアパートローンと、
2、土地から購入してアパートを建てる場合があります。
先ず、土地を持っている人が、新築アパートを建てる場合の、
アパートローンについてですが、
地主さんが、アパートを建てるときは、
担保のついていない土地がありますので、
そこに金融機関が担保設定するという形ですので、
融資は受けやすくなると思います。
儲けに走らず、建築費用のみ返済できればよいよいう考え方でしたら、
リスクは少ないとみられ気に入ってもらえるはずです。
融資を受けるのは、建築費だけですので、
利回りは10%は超えるはずです。
銀行や、信用金庫などの金融機関で、
アパート・マンションの建築資金を、
借り入れる場合のローンが、本来のアパートローンと呼ばれ、
比較的低金利で、長期にローンが借りられます。
金融機関は、アパートローンの融資額を決めるに当たって、
当然、審査をします。
まぁ融資申し込みは、普段からの取引実績のある銀行を選ぶのが無難です。
ちなみに信用金庫は管轄外の物件には融資しませんし、
また不動産にかかわるすべての物件に対して、
融資金額に制限があります。
具体的には、土地の担保価値と、
その土地に建てるアパートの担保価値と収益性を、
総合して貸し付けていただけるのです。
同時に融資を受ける人の返済能力と、
採算性、(家賃収入から諸経費を見込んだ後の手残り残)を、
検証して融資額を決めます。
まず、家賃収入に妥当性はあるかを検証され、
その結果、収支見込がどれくらいかを見ていきます。
つまり事業の採算性です。
その家賃収入から十分ローンを払っていけるのかという返済能力と、
採算が悪化して、借り入れの返済ができなくなったとき、
給料や他物件の収入でどれだけ補てんできるか、
それによって、総合的に検証します。
さらに、万一、借入金の返済が滞ったときには、
担保を実行すれば、貸付金は確実に回収できるかといった具合に、
貸付限度額を決定していきます。
何より、どれだけ家賃収入が見込まれるかという採算性を、
重視して、返済が滞っても大丈夫なだけの担保価値や、
収入があるかということが、審査結果の分かれ目になると思います。
そして、採算性に問題があるのなら、
一部を自己資金で用意するとか、用意できなければ、
規模の縮小を検討するように打診されます。
今回の新築アパート建築が行き詰っても、
他の収入による返済能力や、いざというときの土地の、
担保価値などが十分であれば、
フルローンが、下りることが結構あります。
もちろん、フルローンを受ければ、返済が膨らみます。
ですから、アパート建築は、
アパート経営という一つの事業を行うわけですので、
近隣アパートとの競争もありますので、
ある程度の自己資金も入れて、
その事業に見合った借入額を限度とすべきでしょうね。
その限度を超えた借り入れで、スタートしてしまうと、
いざというときに、返済できない危険性があります。
ちなみに、提携型のアパートローンといって、
大手の住宅メーカーやハウスメーカーが、
特定の金融機関と提携して、その住宅メーカーで建築すると、
提携金融機関で融資が受けられるというローンもあります。
いずれにしろ、事業の採算性と担保価値を精査して、
融資額が決定されます。
次に、土地を購入してから新築する場合、
土地を決済した時点から、普通、借入金の返済が始まります。
建物が完成していない状態で、収入が発生していないですから、
元金は据え置き、利息分だけを払うことになります。
元金の返済は、家賃収入がある程度発生してからになるようにします。
そして、建築工事が進むにつれて、
建築会社にも建築費を分割払いしていきます。
特に、新築アパートが建売でなく、
建築条件付きの土地購入後、
新築を建てるパターンだと、
土地購入時に土地購入資金の融資を受け、
建物の着手金の支払時に、
建物の建築資金をまとめて一括融資を受けて、
そこから融資全額に対しての利息を払っていくことが多いです。
また、建築費を支払うたびに、それぞれの金額を、
融資実行するという分割融資という方法もあります。
この場合は融資で支払いが発生するたびに、
金利部分が増えていきますね。
なので、利息の支払いを抑えるために、
後から借りる建物の融資を多くする方がいいので、
土地取得時に自己資金をたくさん入れる方がいいかもしれません。
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不動産賃貸業での原価計算は、
標準となる原価の設定が大変であり、
所有している物件のロットによっても、
原価が大きく違ってきます。
不動産は、少量多品種で、
同じものは一つとしてありませんので、
全ての物件ごとに原価計算を行うためには、
非常に膨大な作業が必要ですし、
原価を相場以下におさめるという、
採算制度とも全くなじみません。
家賃設定は製造業が製品価格を決める手段として、
原価がこれだけかかったからこの価格になる、
という判断基準ではなく、やはり市場家賃に注目して、
求めることになります。
それ故に不動産賃貸業の場合は、
物件にかかったコストを積み上げて、
原価を求めるのではなく、
売価還元法といって、
原価率をあらかじめ計算しておいて、
それを市場家賃にかけて求める、
という市場家賃を原価に還元するという方式を、
私は勧めます。
家賃設定は賃貸経営の基本であるという考え方に基づいて、
どんな場合でも原価を割り込まないという原則の下、
借り手の満足する部屋を最小の経費でつくれるように、
努力工夫することだと思います。
その結果として利益が生まれます。
したがって、市場家賃に着目して、
市場家賃から原価を求める、
という還元法が優れていると思います。
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銀行での融資申込みでは最初のお取引は、
まずは保証協会付きからとなっていますと言われます。
銀行との面談では、こちらの事業方針を説明するとともに、
どのような考え方で融資審査しているのか、
聞くことができればいいのですが。
その考え方が非常に重要になるからです。
借りたい側と貸す側との考え方が噛み合わなければ、
今後の深い取引関係は期待できないからです。
不動産賃貸業の場合は売上の10倍の借入金があったり、
資産と同額の負債があって、
自己資本がほとんどなかったりという決算内容が多いですが、
全産業平均とか、他の業態との比較でみると、
それは異常と見られたりします。
ところで、異常と判断する金融機関や、
担当者から融資を引き出すのは難しいです。
担当者と5〜10分と話をすれば、感触は掴めます。
金融機関に行く際には、
まず、電話でいくつかの支店に問い合わせして、
脈がありそうな店舗を選んで訪問するようにしなければ、
無駄足になります。
不動産賃貸業の決算書の最大の特徴は借入金の多さです。
借入金額と売上高、利益額等、申込み段階では、
一般的な企業の数値との比率をもって測られることが一般的ですが、
借入金の多さが審査ポイントになることもあります。
不動産賃貸業は、借入金が多くなるので、
借入金が多い事業者にも貸してくれる金融機関でないと、
深い関係は築けません。
不動産賃貸業に不慣れな担当者だと、
借入金額が多いというだけで断ってきたりします。
都銀では問題とされませんが、地銀や信金ですと、
借入金が何億円もあるような客はおらず、
びっくりされます。
そんな事業者には融資できない言われると終わりです。
地銀、信金といっても様々ですが、
普通の会社の借入額は多くて千万円単位です。
大きい会社でも1〜2億円です。
面談では、こんなに借りているお客様はうちにおらず、
ご協力は非常に難しいと思いますなどと、
決算書を見るなり言われることもあります。
こちらとしては、所有物件の概要とその収支一覧表を作って、
金融機関に持っていきますよね。
過去の決算書を示して、物件の概要を説明します。
その資料に借入総額が載っているので、
信金だとその数字だけ見て判断するところもあります。
借入額が多いと、それだけで断られることがあります。
既に融資取引があっても、
借入総額が多いことを理由に、
持ち込み案件の融資を断ってきます。
理由を説明してくれる担当者もおります。
もっとも、信金の場合、主に個人商店や零細企業であり、
同じ商店街にある店等が主な顧客で、
そういうところは、借入額がせいぜい5,000万円とかです。
億単位の資産や負債がある事業者は、
まずないということです。
なので、借入金の規模の大きさだけで、
うちでは協力できませんとなってしまうわけです。
このように借入金額だけで判断するのは信金や信組に多いです。
同じ金融機関でも、店舗が違えば、
状況や対応が違う場合があるのですが、
あまり変わりはありません。
普通企業だと、一般的には、
負債と資産との比率で物事を考えます。
格付けが非常に高い大企業でも、
売上高との比率について考えてみても、
せいぜい10億円位の借入金があるくらいです。
中には、借入金の額を売上高との比率で測る銀行員がいます。
売上が1億円ならば、借入金額は同じ程度までが望ましいとか。
借入月商比率というキーワードを使ったりします。
それを理由にこちらの融資申し込みを断ったり、
話だけで申込みを受け付けない銀行員がいたりします。
不動産賃貸業ではこの比率を使って、
判断することには無理があります。
というのも、経営の安全度を測る借入月商比率は、
製造業や卸売業などと不動産賃貸業では、
異なるからです。
同じ不動産業であっても、不動産売買業と不動産賃貸業とでも、
財務構造が違います。
不動産を1億円で買って1億2千万円で売ると、
売り上げは1億2千万円です。
一方不動産賃貸業は地主が所有地上に1億円かけてマンションを建てても、
年間家賃収入は千万円程度ですから売上は1千万です。
仕入が1億円しかないのに借入金がそれより多くあれば、
それだけで債務超過とみられてしまいます。
不動産賃貸業は売上の10倍の借入金があっても普通の業界です。
それなのに、売上の10倍の借入があるなんて異常だと思っている銀行員がいて、
そういう銀行員を相手にしてもどこまで行っても話が交わりません。
それに対し、不動産賃貸業では借入金が多くて、
当然と思っている銀行員もいます。
業種ごとに判断してくれる金融機関でないと、
不動産賃貸業にプロパーの融資をしてもらうのは難しいです。
不動産賃貸業では、借入金が多くても、
それに対する不動産があります。
仕入資金のようになくなってしまう資金ではありませんし、
製造業や物販業の設備のように帳簿上は、
資産計上されているものの簿価で売却できないものと異なります。
多くの産業において、
設備は数年で減価償却して無価値になりますし、
中古の機械や販売用設備を売るとなると、
買い手が付くかどうかとかいう問題があります。
特定の工場や店舗に備え付けられた設備を外して、
売ることをイメージして下さい。
私の前職場での話ですが、
そう簡単に高く売ることはできなさそうですよね。
撤去費用だけがかかる負の資産になりかねません。
また、物販業の仕入れも、古くなれば売れなくなり、
そういう商品が仕入れ値以下で市場に出回りますし、
最悪、売れずに廃棄品になります。
このように、世の中の多くの産業において、
簿価上で資産があっても換金できないので、
たとえ帳簿上の純資産がプラスでも、
ないのと同じです。
一方不動産賃貸業は違います。
簿価で売ることもできます。
それなのに借入金が多いと、
金融機関の審査が厳しくなるのです。
もっとも、金融資産は換金が容易です。
不動産は金融資産に比べれば流動性が低いですが、
先に例を挙げた機械設備や動産と違い、
簿価で売却できる可能性は十分にあります。
また、動産は数年で減価償却され、
簿価自体もすぐになくなってしまいますが、
不動産の耐用年数は長く、土地は耐用年数永遠です。
ですから、借入金で設備投資をしていると言っても、
製造業や卸売業と不動産賃貸業では本質が違います。
こういうことを分かって審査する金融機関の担当者に当たらないと、
融資は期待できそうにありません。
つまり、業種ごとに判断してくれる金融機関でないと、
不動産賃貸業にプロパーの融資をしてもらうのは期待できません。
都銀では、年間売上高10億円以上の企業でないと、
プロパー融資をしないというようなところがあったりしますが、
地銀や信金では、決算書の内容が良ければ、
売上1億円未満の会社にも、
融資していただけるところがほとんどです。
要するに決算書次第ということです。
業種ごとに判断してくれる金融機関を見つけることが重要です。
例えば、不動産賃貸業を不動産業という大きなカテゴリーに入れて、
判断されたりします。
業種に関係なく格付けが出される場合もあります。
不動産賃貸業という小さなカテゴリーを、
設けている金融機関もあれば、
さらに詳しく、貸家業、貸ビル業等の詳細カテゴリーに、
分けている金融機関もあります。
償還可能年数という財務指標で判断するところもあります。
これは、借入金÷利益+減価償却費であり、
借入金を何年で返せるかという計算になります。
不動産賃貸業では20年以上の融資が一般的であり、
償還可能年数が20年以上になります。
しかしながら、他の産業では、
融資期間も設備の耐用年数は多くなく、
20年以上となると事実上要注意企業と見られます。
この指標一つをとっても、
不動産賃貸業というカテゴリーで格付けがされれば、
20年以上の償還可能年数が異常にはならないものの、
もっと大きなカテゴリーや、
業種分けされない方式での格付けでは、
異常となってしまいます。
ですから不動産賃貸業として、
格付けを出している金融機関かどうかが重要になります。
二つ目は、格付けをあまり重視しない金融機関を、
見つけることです。
不動産賃貸業ではどうしても格付けがあまり良く出ないので、
格付けはあまり重要ではなく、
実際のキャッシュフローを重視しますと、
言っていただけるところが適しています。
格付け以外の面もよく見るところなら、
業種の括りにこだわらなくても構わないわけです。
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区分マンションのゲストハウス経営と融資
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