つい最近ですが、急速に発展成長してきた投資家が、
突然破綻することがありました。
経営悪化に陥り、粉飾決算など不正会計を引き金に、
崩壊していく例もありました。
また、昨年来不動産投資の不祥事が多く発生しています。
物件の性能の偽装をはかり、投資家を欺くような事件が、
起こったり、不正な会計処理を行い、
虚偽の数字で書類を操作して融資を行う。
このようなことは絶対あってはならないことです。
経営に関する数字は、すべていかなる操作も加えられない経営の実態をあらわす唯一の真実を示すもの
人は誰でも、少しでも自分をよく見せたい
(よく見られたい)という気持ちがあります。
どんな人でも、自分をよく見せようと背伸びしたり、
悪いところを隠して、よく見せようと見せかけを、
飾ったり、見栄を張るといった虚栄心を、
持ち合わせています。
もしこのことを、賃貸経営でやってしまったなら、
どうなるでしょうか。
その賃貸事業は、見せかけだけ飾られた、
虚栄の事業になってしまう恐れがあります。
本質的に強い事業にしょうというのであれば、
経営者である大家さんは、自分や賃貸経営を、
実力以上に、よく見せようという誘惑に、
打ち克ってはじめて、
真の経営ができると私は思います。
また、ありのままの真実な会計をおこなうという、
強う意思を持たなければなりません。
そのためには、決算書で経費を水増ししたり、
あるいは、銀行融資を引くために、
経営を実態より良く見せようとするような会計処理を、
慎まなければならないとなります。
もともと、事業を行ううえでの経理の基本ルールとして、
真実性の原則という基本原則があります。
お金を扱い、会計処理を行う経営者自らは、
徹底して清廉潔白であり、かつ透明であることが、
もっとも重要であるとした共通認識があります。
それゆえ事業主は、常に正々堂々とフェアな態度で、
外部に対して、筋を通さなければならないのです。
真剣に賃貸経営に取り組もうとするなら、
決算書のねつ造や、虚栄は決して行わないようにして、
銀行からも、一目置かれる存在となるように、
努力する必要があります。
収支内訳書や損益計算書、
貸借対照表のすべての科目と、
その細目の数字も賃貸経営の実態を、
100%正しく表すものでなければなりません。
もしその数字が経営の実態を、
反映していないものとすれば、
経営改善や業績拡大に向けて、
どのような手を打つというのでしょうか。
ありのままの経営実態を把握し、
その改善をはかることで、
業績拡大に努めていく。
その営々とした活動こそが、実績につながり、
その積み重ねが利益拡大に発展していくのです。
このように真実で透明なガラス張りの経営が、
できるかどうかは、最終的には大家さんの持つ、
経営理念いかんにかかってきますよね。
賃貸業を長期的に発展させるためには、
事業の実態が正確に把握されなければならないでしょう。
ところが、賃貸業では、
それほど重要な経営数字というものが、
賃貸経営者だけでなく一般の方からも、
軽視されていると私は思います。
決算の数字は自分の都合のいいように操作できると、
考えている経営者さえいます。
ところが、経営に関する数字は、
すべていかなる操作も加えられない経営の実態を、
あらわす唯一の真実を示すもので、
なければならないというのが、
経営に取り組むすべての人に共通する概念です。
賃貸事業の経営実態をありのままに伝えて、
事業の会計処理や、決算報告を正確に行い、
かつ保守的な会計処理がとれるように、
努力したいですよね。
さて、決算書(申告書)を作成するのは、
ほとんどの大家さんの場合、
顧問の税理士に任せていますが、多くの税理士は、
決算書作りを自分のいいようにやっていると感じます。
税理士の多くは、
経営に無頓着であることが多いと思われます。
私は大家さん一人一人の資金調達の必要性を考えて、
決算書を理解していくことが、
本来あるべき経営者の姿のように思います。
多くの税理士は、
税金と銀行との関係に無頓着であることが多く、
大家さんの多くは、決算書づくりを顧問の税理士に、
丸投げしてしまっているのが実情であることから、
銀行から融資を受けにくい決算書ができてしまうのです。
銀行から資金調達の必要性がある時期か、
節税を心がける時期かといった
大家さん一人一人の資金調達の必要性を考えて、
決算書を理解していくことが、
本来あるべき経営者の姿のように私は思います。
なので経営者自らが、経営のかじ取りをしていくことが、
大事になってきます。
ところで経営者が、
自分で事業をやっていこうとするのなら、
そのために必要な会計資料を、
経営に役立つようなものにしなければならないはずです。
まあ、常識的には、決算資料は税理士が、
一般的な形でつくるものかもしれません。
しかし、それでは本当に経営者の役に立つものには、
ならないと思います。
つまり不動産経営のための決算資料で、
なければならないと思います。
経営に役立つ決算資料にするとは具体的にどういうことだろうか。
経営者にとって必要なのは、決算資料によって、
不動産賃貸業の実態が、正確に把握できることであって、
実態を把握することによって、
今何をしていいのかを迷うことなく把握できることで、
的確な経営判断を下して、問題があれば、
経営のあり方を見直し、抜本的な対策をとれるように、
経営のかじ取りをしていく事であって、
単に、今期はいくらの利益が出たとか、
いくらの赤字だったとか
いくら税金を払わなければならないのかといった、
数字や集計の羅列を見るだけではないはずです。
経営に役立つ決算資料にするようになるためにも、
経営者自身が決算書を人任せにせず、よく理解し、
経営の状況や、問題点が浮き彫りとなるように、
しなければ、不動産投資もうまくいかなくなると、
言えるのです。
そのためにも会計を理解する必要があると、
私は言っているのです。
経営者が自分の経営内容を熟知し、
日ごろから決算書に気にかけ工夫して初めて、
真の賃貸経営を行うことができるようになりますと。
その証拠に、過去に急速に発展している不動産賃貸業が、
突然、経営破たんを起こすことがいくらでもありました。
これは、見せかけを飾った、
水ぶくれの経営になっていたと思われます。
例えば、融資を受けようとすると、
どうしても業績をよく見られたい、
という意識が出てきます。
高い評価を維持したいという欲求に駆られて、
利益をはじめ、すべてのものをよく見せたいと、
思うようになるのです。
しかし見栄を張れば、見せかけばかりが良くなり、
不要な負担を増やすことになりかねません。
経営判断を誤り、最終的に資金繰りに、
行き詰まってしまうのです。
経営者は会計をわかっていない。
ところで、賃貸業では重要な経営数字というものが、
賃貸経営者だけでなく一般の方からも、
軽視されている向きがあります。
例えば日本の企業では、
一流大学を出て大企業に入っていろいろな分野で、
キャリアを積んでこられた人であっても、
会計を扱う経理部門の方は非常に少なく、
営業部門、製造部門などの現業部門で、
研鑽を積んでトップに上りつめたという方が大半です。
大学の文系出身の経営者であっても、
経済や経営、商学部を出られた人でない限り、
会計、経理を非常に軽視しておられるのが、
社会の風潮です。
文系出身の人ですらそうであるわけですから、
もし理工系出身の人ならばなおさら軽視しがちです。
実は日本の大企業の経営者の方々でも、
その多くは会計をわかっておられないまま、
経営をしておられます。
貸借対照表を見ても、
この資産をどうやって準備したのか、
ピンとこない方が大半です。
この表が何を意味するかもわかっていません。
また、大学の経済学部や経営学部を出ても、
会計を学んでいない方がいます。
多くの方は、会計の書類というのは公認会計士、
税理士が作ってくれるのだから、
会計を知らなくてもいいと思いがちです。
一般的に損益計算書はよく見ても、
貸借対照表はあまり見ない、
という経営者の方が多いと思います。
中にはまったく見たことがない人も、
いるのではないでしょうか。
しかし、事業をしていく場合には、
損益計算書だけでなく貸借対照表も大事になります。
まあ貸借対照表の方を重視したいです。
バランスシートを見ることで、
経営の実態がよくわかるのです。
会計というものをよく理解して、
貸借対照表と損益計算書から事業の状態を、
読み取れなければならないと、
経営になりませんと言えるのです。
賃貸事業の経営実態をありのままに伝えて、
事業の会計処理や、決算報告を正確に行い、
かつ保守的な会計処理がとれるように、
経営者自身が会計を十分よく理解し、
決算書を経営の状況、
問題点が浮き彫りとなるものにするのが、
経営者の姿のように思います。
私は、会計は我々が生きていく上で、
誰もが関心を持たなければならない
大きな問題だと思いますし、
人任せでは経営はできませんということを、
言いたかったものですから、
このような言い方になりました。
キャッシュフロー計算書の分かり易い作り方、帳簿上の利益,キャッシュの利益
貸借対照表の書き方、不動産用
決算書は人任せにできない
不動産賃貸業の実態(ありのままの真実な会計をする)
確定申告は自分でする
不動産投資 確定申告の仕方
1、賃貸経営者としての値打ちは何で決まる
2、賃貸業で一番大事なところはどこにある
1、賃貸経営者としての値打ちは何で決まる
賃貸経営者としての値打ちとは、
考え方で決まってくるのかもしれません。
不動産投資で高利回り、高利益の実現は、
大家さんの理想の一つでしょう。
私は、賃貸業の決算書をつくるに対して、
家賃収入の10%くらいは税引前利益がなければ、
不動産事業とはいえないと申告のたびに思っています。
どうしてかといいますと、税金を払う前の段階で、
1割の利益も出ない事業をそのまま拡大させてしまうと、
非常にリスクが大きくなるからです。
例えば、家賃収入が2,000万円で、税引前利益10%というと、
それなりに儲けたと思うかもしれません。
しかし、そこから40%が税金等で引かれます。
200万円の利益なら120万円しか残らないということです。
私も大家になりたての頃は、サラリーマンの仕事と、
賃貸業に忙しい日々を過ごしていましたが、
経営については素人で、その都度、
申告書をつくっていました。
あるとき、次のようなことがあったことを記憶しています。
今期はいくら利益は出たかと計算してみたところ、
結果は、家賃収入の1割程度の利益が出たとなっています。
確かにその通りの利益は出ます。
そこでそのお金はどこにあるのかと確認すると、
どこにもありません。
物件を買ったままですからリフォーム代は再び、
銀行から借りて払うようになるではありませんか。
いわゆる勘定合って銭足らずという状態です。
つまり、1割程度の税引前利益が出ていても、
場合によっては資金繰りが苦しくなります。
手元のキャッシュが少ないようでは、
経営戦略上も有効な次の一手が打てません。
ところが、電機や建設など一般企業でも、
税引前利益が10%はおろか、
1〜2%ということもめずらしくありません。
基幹産業ですらそうですから、零細大家ではなおさら。
一般企業のなかにも一生懸命やっても、
それしか利益は出ませんという経営者もそれなりにいますが、
利益が一ケタでいいなどという考え方は、
自分を過小評価していることになります。
そんな時に私は思うのですが、
我々の賃貸業としての値打ちは、
その程度のものなんでしょうか。
売り上げに対して10%の利益を稼ぐことで、
満足しなければならないのか。
周囲の幸せのためにも、胸に手を当てて、
よく考えなければと自分自身を叱咤激励していきました。
2、賃貸業で一番大事なところはどこにある
賃貸業の基本は、原理原則に則って物事の本質を追及して、
人間として間違っていないのかで判断する。
ということだと思います。
何事も物事の判断にあたっては、
つねにその本質にさかのぼること、
そして人としての基本的なモラル、
良心にもとづいて間違っていないのかを基準として、
判断することがもっとも重要ではないか、
ということです。
昨今は、銀行がお金を貸している大家さんが、
なんとかつぶれずにぎりぎりの採算で回っている。
多額の借り入れがあって、返せる見込みが全くないけれども、
かろうじて生きているという大家さんもいるわけです。
しかし、そういう大家さんは死んだも同然です。
もしこのままだと、銀行が貸している多額のお金は、
何十年待っても返ってこないかもしれません。
賃貸業で一番大事なところはどこにあるのか、
単刀直入に、それは会計、税務、経理の分野、
ではないでしょうか。
不動産投資でもなんでも、会計、税務、経理を、
事業経営の中枢に置くべきだということです。
そうしなければ、
いくら投資戦術に長けた事業主であろうとも、
経営はうまくいくことはないといえます。
ただし、会計、税務、経理の分野を軸に据えたとしても、
従来、会計的にはこうするものなのだという常識を、
鵜呑みにしてはいけないということです。
言っていることは正しいのかという論点に基づいて、
会計を理解していこうとすることが非常に大事だと思います。
つまり、会計上常識とされている考え方や、
慣行をすぐに当てはめるのではなく、
改めて何が本質であるのかを問い、
会計の原理原則に立ち戻って自信をもって判断する。
ということです。
そのため一般に認められている適正な会計基準を、
むやみに信じるのではなく、
経営の立場からなぜそうするのか、
何がその本質なのかということを、
とくに意識して私は問いかけるようにしてきました。
賃貸経営をするうえでも、本質に照らして、
人間として間違っていないのかを考えながら、
会計というものを理解していくことが、
大切なのだということです。
賃貸経営の場面において、
いわゆる戦略、戦術を考える前に、
そういうことを判断のベースとして、
まず考えるようにしてきました。
私は実際、会計上、なぜそういう処理を、
しなければならないのか、
ということを、なるほど、こういう理由があるから、
こういう処理をするんだな、
と納得できるまで問い直していくことを、
やってきました。
税務署の職員が言うからといって、
それを鵜呑みにするのではなく、
何が正しいのかという本質に照らして、
納得のいくように理解していく。
これはどのようなことに対しても応用が利きますよね。
そのようにすれば、会計の専門家である学者たちが、
会計制度について様々に論評していますが、
その論点が我々にも十分理解できて、
どちらが言っていることが正しいかということも、
判断できるようになります。
何事も鵜呑みにするのではなく、
人間として何が正しいのか、
間違っていないのかという観点で、
判断する必要があると。
つまり、ある人がいっていることを理解するうえでも、
その主張を鵜呑みにしていくのではなく、
そういう考え方があるかもしれないが、
自分で一度検証してみようと考えて、
再確認することが会計を理解するうえでも
大事だということですね。
そうすることで、新しい事実が見つかり、
そこから違った発見につながっていくわけです。
まあ、会計という面に限らず、自分に自信をもって、
本質に照らして人間として正しいことを貫いていくことが、
大事であると考えるのです。
少し難しかったかもしれませんが、
私が申しあげたいことは、賃貸の経営をするうえでも、
本質に基づいて何が正しいのかを考えながら、
会計というものを理解していくことです。
そこを目標に置くべきであり、
一番大切な事だと言いたかったのです。
]]>
サラリーマンとしての様々なストレスや、
リストラ、失業、パワハラ、上司からの圧力などは、
日常茶飯事で行われています。
サラリーマンは、将来のリスクに対処したり、
より発展するために 週末起業的なビジネスを起こして、
在職中に複数の収入の道をつくって行くことも、
リスク対策として一つの手だと思います。
そのための一つが不動産投資になってきます。
現在社会で勝つための唯一の道は、
個人の成績である財務諸表を磨くことです。
これは、銀行で融資を受ける際に感じることです。
ところで、学生時代の評価と、社会へ出てからの評価は、
少し違うようであります。
金融機関を例にとると、金融機関は、財務諸表の成績の良い個人
会社を一番と見る傾向があります。
個人の経歴 履歴も参考にしますが、
それは最初だけで、経験を積むとほとんど、
財務諸表の中身を銀行は重視します。
これは、財務諸表からの判断で、
貸したお金が返ってくるかがわかるもので、
やはり、私たちは資産を持つに値する人、
融資をしてもいいと思われる財務諸表の成績に、
注意する必要があります。
人物が素晴らしいからその人にお金を貸すのではなく、
素晴らしい財務諸表を持った人に融資をするというのが、
確かにありますよね。
ところで、より強い事業にするために必要なことは、
公明正大で真実な財務諸表を作るということですね。
不動産賃貸業では、信頼関係をベースとして、
経営を行うことによって成り立つのであって、
経営内容を融資のときだけでなく、
利害関係者や家族にも公開する必要があります。
つまりガラス張りで経営することが大事だと思います。
不動産投資で成功するための最も重要な能力の一つは、
みんなを味方につけるという能力だと思います。
当然、融資を受ける能力も必要ですが、
経営者は人の力を借りなければ、
いくら、お金があっても、
成功することは難しいと私は思います。
そのためには、賃貸経営の中身を、
なるべく周囲に公開すべきであって、
これは、自分たちの賃貸業の利益はいくらで、
その内容はどうなっているかを知ってもらうということです。
つまり、公明正大でガラス張り経営をすることが、
必要になってくると私は思います。
これは、すべてをオープンにして、
なんら疑いをさしはさむ余地のない経営をすることだと、
言い換えることができます。
日ごろから関係者や周囲の人はあの大家さんは、
アパート経営をして、私たちのわからないところで、
何かいい目を見ているのではないか、
大家さん一人が、利益を独り占めしているのではないかと、
疑いの目で見られがちです。
なので、そのような偏見を取り除くためにも、
経費そのものも、1円単位まで開示し、
私の賃貸業は非常に透明な状態で行われているということを、
家族に対しても見せる必要があるわけです。
そして、私たち賃貸経営者一人一人も同じように心をひらき、
オープンに賃貸経営をすることが大事になってきます。
大家さんの賃貸経営の中身がガラス張りであることによって、
私はやましいことはしていませんと、
収入の範囲内で生活をしていますと開示することで、
周囲の誤解を防ぎ、
全力で仕事に取り組むことができるわけです。
財務諸表を開示するということは、
今、必要だからといって、公私混同をしたりして、
私用でお金を使うことはできないということを意味します。
えてして、私たち賃貸経営者は、
少しくらい自由にお金を使えるようにしているほうが、
経営もしやすいという思いがあります。
しかし、そういう思いが少しでもあると、
大家さんとしての迫力がなくなります。
周囲に対する後ろめたさというものが、
自分の心の中に少しでもあると、
迫力がなくなります。
どんな経営者にもリーダーシップが非常に大事ですが、
大家さんにもやはり、リーダーシップが必要で、
そのためには大家さん自身、いつも、
私の賃貸経営は公明正大だと言えるだけの迫力が要ってきます。
私は、インチキなこと、あいまいなこと、
やましいことはしていません。
銀行に対しても1物件につき1法人を設立して購入はありません。
また、収入の範囲内で生活していますと、
言い切れるところに迫力は生じるし、
その公明正大が大家さん自身を強め、
経営者としての勇気をわき立たせるのだと思います。
経営には勇気が必要だと思います。
その勇気のもとは、いかに公明正大で真実な経営をしているかです。
私は迫力のない賃貸経営者は一番つまらないと思います。
大家である自分は経営のために、
これだけ努力をしているのだから、
苦労して利益を上げたのだから、
少しは、いい目にあってもいいのではないかと、
ついつい思いがちです。
しかし私は、それで失う勇気、迫力に比べれば、
後ろめたさがなく、周囲をぐいぐい引っ張っていく迫力のほうが、
はるかに得策だと思います。
そのためには、公明正大でガラス張りの経営に、
努める必要があります。
しかし、そう努めれば努めるほど、
大家さんは一番分の悪い立場に置かれます。
大きなリスクを背負っていながら公明正大な経営をしていると、
不動産は税率も非常に高く、収入が増えるにともなって、
高額な税金を取られ、苦労の割には見返りが少ない、
つまり責任は山ほど重いのに、
周囲からは、いい思いをしているのではと勘繰られながら、
一番割に合わない状態に置かれますよね。
そう思えば、私は、日本の大家さんは非常に立派で、
自分の欲のためだけでなく、その周囲に対しての、
犠牲的な精神で成り立っているのかと思ってしまいますが、
こんなことで大家さんは、周囲の人間に対しての好感や、
社会的な正義を守っていけるのだと思います。
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財務諸表の真実が経営者の迫力を生む
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2016/3/2 更新 2019/2/22
貸借対照表の書き方(不動産用)個人事業と法人
貸借対照表は事業用の資産と負債を一覧にした表です。
これに対して、
損益計算書は事業用の収入と経費を一覧にした表です。
さて、貸借対照表 の書き方ですが、
確定申告の貸借対照表は、
資産と負債の勘定科目の、
前年の(12月31日)の残高を、
一覧表にしたものです。
青色申告の条件は、複式簿記で、
仕上げなければならないのですが、
複式簿記では左側の(借り方)の勘定科目と、
右側(貸し方)の勘定科目の合計の金額は、
計算間違いがなければ必ず合います。
つまり、貸借対照表の左側(資産)の合計金額と、
右側(負債 資本)の合計金額は一致します。
これが貸借対照表の基本です。
右と左がつり合うことでバランスシートと言われます。
さて、バランスシート(貸借対照表)の 書き方ですが、
まず、左側の(借り方)から見ていきましょう。
左側の(借り方)は、流動性の高い勘定科目から、
順に記入していきます。
左側の(借り方)に真っ先に記入するのは現金です。
現金は現金出納帳(又は総勘定元帳の現金勘定)の、
12月31日現在の残高を記入します。
普通預金や定期預金は預金出納帳(又は預金勘定)の、
12月31日現在の残高を記入します。
なお、預金出納帳の代わりに、事業用の預金通帳があれば、
その通帳の12月31日現在の残高を記入するとよいでしょう。
現金と預金の区別が難しい場合の検算方法は、
家賃収入などの年間の収入金額の合計から、
年間で支払った現金と預金の金額を差し引いた差額が、
現金と預金の年末残高になります。
そこから、預金通帳の年末残高を引いたものが、
現金の年末残高になります。
つまり、
さまざまな経費の領収書やレシート、
クレジットカード明細書と、
預金通帳の入出金を、すべて拾い集めて、
それを、集計することで、
現金と預金の出費を把握することができます。
そして、現金の年末残高は、現金預金の残高から、
12月31日の預金通帳の残高を引いたものになってきます。
次に、未収賃貸料や未収金を記入します。
未収賃貸料とは今期の滞納家賃です。
その下に前払金や長期前払費用を記入します。
長期前払費用は火災保険料や保証料などで、
翌年以降に該当するものを支払っている場合、
その金額を記入します。
翌年以降分は資産です。
その次に、
建物や建物付属設備、構築物ですが、
これらは、減価償却した後の金額
つまり、年末の未償却残高を記入します。
次に土地です。
貸借対照表で土地の欄は何を書けばよいのか、
土地については取得価格を記入します。
または、土地は固定資産評価額(路線価の90%程度)
でも認められます。
固定資産評価額を採用する場合は、右横の本年中における
特殊事情、保証金等の運用状況を書くところに、
但し書きとして、土地は固定資産評価額を採用していますと、
記載しておきましょう。
貸借対照表ではなく損益計算書に記入します。
一番下に事業主貸の記入欄があります。
事業主貸勘定は貸付金勘定と同じ概念で資産勘定です。
税務署は個人事業主の給与は儲けと捉えるため
給与を経費として認めていません。
そのため、事業用のお金を生活費として引き出した時は
事業主貸勘定で処理して経費計上のお金と区別するようにします。
ここまでが、バランスシート(貸借対照表)の、
左側の(借り方)資産の書き方ですが、
次に、右側の(貸し方)負債の勘定科目を見ていきましょう。
負債も流動性の高いものから順に記入していきます。
負債の勘定科目で主なものは借入金です。
借入金は、所有する不動産の借入金のすべての金額の、
年末(12月31日)残高を記入します。
つまり昨年度の期末残高(元金)から今年度、返済した分(元金)を、
引いた額になります。
(この借入金には利息は含まれていません、
元金分)だけになります。
借入金の次は、未払金です。
これは、請求書が来たのだが、
まだ、支払っていないのであれば、
未払金という勘定科目で記入します。
例えば、クレジットカードなどで買い物をした場合、
請求書が送られてきたのだが、
引き落とし日が年末(12月31日)をまたいで、
年を越す(1月1日以降)場合は、
未払金になります。
そして、入居者から預かっている敷金は、
いずれ返却しなければならない金銭ですので、
預り金という勘定科目(負債)で記入します。
次は、事業主借です。
事業主借とは借入金勘定と同じ負債勘定です。
この事業主借は事業用の現金で不足した分を、
大家さん個人のサイフから立て替えている金額になります。
この場合は事業主借という負債の勘定科目を立てて処理します。
この勘定科目を立てて処理すると、
個人用と事業用のお金を、
しっかり区別することにつながります。
次に元入金です。
元入金は、期首と期末で金額の求め方が違います。
期首の元入金は、期首の資産の総額から、
期首の負債の総額を差し引いた金額になります。
期末の元入金は期首の元入金と同じ金額を記入します。
期末の元入金はくれぐれも期末の資産総額から、
期末の負債総額を差し引いた金額にしないことですね。
そして、貸借対照表の青色申告控除前の所得金額ですが、
これは、損益計算書の青色申告控除前の所得金額を記入します。
なお、事業主貸と事業主借と青色申告控除前の所得金額は、
相殺されて翌期首に元入金に参入されます。
つまり、翌年の期首元入金の金額になります。
そして、事業主貸と事業主借の翌期首の金額はゼロ円から、
スタートします。
事業主貸以外の資産と、事業主借以外の負債、
これらは、すべて当期末の金額が翌期首へ繰り越されます。
翌期について、
2年目以降の元入金の計算方法ですが、
2年目の元入金 = 前年末の元入金+前年事業主借
+前年青色申告控除前の所得金額−前年事業主貸になります。
つまり、2年目(今年)の元入金は、前年の元入金に、
事業主借と事業主貸を相殺して、そして、
前年の損益計算書の成績(青色申告控除前の所得金額)を、
加えたものになります。
これを、期首元入金に記入します。
そして、期末の元入金は期首の元入金と同じ金額を記入します。
元入金は(期首も期末も同じ額)です。
翌々年も、このやり方で元入金を出していくわけです。
去年と今年では元入金の金額は違います。
元入金は毎年違います。
(ちなみに法人の資本金は変動しません)
元入金は1年づつ計算されますので、
つまり1年づつ金額がずれてくる(前の年の実績が、
次の年の元入金)になるわけです。
これが、増資するまでは、
いつまでも変わらない法人の資本金と違うところです。
5棟又は10室以上の事業的規模の場合、
青色申告特別控除(65万円)を受けるためには、
貸借対照表を提出する必要があります。
2年目以降、貸借対照表を書くときは、勘定科目ごとに、
前年度の貸借対照表の12月31日の期末残高を、
全て今年度の1月1日の日付で、
貸借対照表の(期首)残高に転記します。
あとは、初年度と同じやり方です。
基本的に前年度までに使った勘定科目と同じものを使い、
前年度までに、ない勘定科目が発生すれば、
新たに付け加えていきます。
個人事業の不動産の貸借対照表の勘定科目は、
だいたい決まっています。
左側の資産勘定は、
現金、預金、未収金、前払金、備品、建物、建物付属設備、
構築物、車両運搬具、土地、事業主貸などです。
右側の負債、資本勘定は、
借入金、預り金(敷金)、事業主借、
元入金などが主なものです。
繰り返しになりますが、
事業主貸は、生活費などで家に入れたお金です。
事業主借は、家計から営業用に、転入した金額です。
生活費以外にも家事分として、
必要経費から除かれた金額があれば事業主貸です。
ちなみに、前年度よりも元入金がプラスになっていると、
金融機関の印象が良くなりますね。
つまり、元入金が年々増え続けるということは、
事業が成長しているということになります。
借り入れ可能な貸借対照表は、
毎年、元入金が増えていることが望まれます。
ちなみに、総資産から総負債を引いた金額が純資産ですが、
これがマイナスだと債務超過と呼ばれ、格付において、
要注意先あるいは要管理先と見られます。
法人の貸借対照表について
法人の貸借対照表の違いは個人の元入金が資本金になるところです。
法人の資本金は増資するまでは、
変わらないのが個人事業と違うところです。
青色申告特別控除前所得は、法人では当期純利益になります。
事業主貸は法人においては、
返済の必要がないものは、役員給与または、給与賃金になり、
返済の必要があるものは貸付金の勘定科目になります。
また、個人事業主の事業主借(社長が社長個人の金を、
会社に貸した場合)は、法人において、
役員借入金又は借入金になります。
法人の貸借対照表
資産
|
金額
|
負債および
純資産
|
金額
|
|
---|---|---|---|---|
現金
|
550,000
|
借入金
|
4,500,000
|
|
預金
|
150,000
|
未払金
|
100,000
|
|
未収賃貸料
|
50,000
|
敷金
|
150,000
|
|
建物
|
2,000,000
|
資本金
|
1,200,000
|
|
建物付属設備
|
550,000
|
当期純利益
|
80,000
|
|
構築物
|
80,000
|
|||
土地
|
2,650,000
|
|||
合計
|
6,030,000
|
合計
|
6,030,000
|
|
|
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自動ペナルティがなかなか解除されません。
何が原因でペナルティを受けるのかわかりません。
言えるのはガイドライン違反ということだけで、
以前、手動ペナルティを受けて、
1年2か月検索から外されたことが、
影響しているのかもしれません。
グーグルとしても手動ペナルティを発動した手前、
簡単に検索に出すことはできないのかもしれません。
あるいはほかの人のブログの方が優秀なのかもしれません。
したがって、このブログのアクセスは、
今のところ検索からは見込みはなく、
ほとんど読者のお気に入り登録からや、
直接入力などになっています。
このサイトの記事数は2500ページを超えていますが、
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以前は、記事を書けばほとんど検索画面に表示され、
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上位を独占したことが、
逆にあまりにも目立ちすぎたために、
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今では私のブログからコピーして、
そのままアップしているサイトのほうが、
上位に来ている状態です。
記事を書いてもインターネットに表示されないのでは、
何のために書いているのかわからず、
全く力が入りませんし、書く意味がありません。
新しい記事を書けば、既存の記事が消えてしまうので、
新しい記事を書けない状態になって、
もっぱら最近は以前の記事を更新するぐらいしかできていません。
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]]>
収益物件を購入する場合は、解体費まで予想して、
購入する人は少ないかもしれません。
解体費用は、構造によっても、
周辺状況によって変わってきますが、
おおよその費用(平米単価 )は、
木造 9,000円
鉄骨造 12,000円
RC造 15,000円、
ぐらいは見ておく必要がありますね。
RCの解体費用が割高なのは、リサイクルする際、
鉄筋を取り出して、コンクリートと鉄に分けて廃棄することが、
義務付けられているため手間がかかるからです。
80坪ある3階建てのRC造りのアパートの解体に、
25日位かかって、費用も400万くらいかかってきます。
もう一つ、RCで注意が必要なのが、
アスベストを使っている建築物の解体です。
アスベストを体内に取り込むと肺癌、悪性中皮腫などの、
健康被害があることがわかっているために、
解体には専門の業者に委託する必要があり、
天井80?のアスベスト除去作業で、
500万円程度の追加費用がかかってきますよね。
RCの一棟もの中古マンションは割安で売られていたり、
銀行ローンも付きやすいのは、
建造物にアスベストが使われている物件だったりします。
さて、建物を取り壊して、アパートを建てる場合ですが、
これは、自宅を取り壊して、アパートを建てる場合と、
同じアパートなどの収益物件を取り壊して、
アパートを建てる場合があります。
さらに、土地建物を購入して、
建物を取り壊してアパートを建てる場合も考えられます。
順番に見ていきます。
まず、自宅を取り壊してアパートを建てる場合、
取り壊し費用は、どのように処理するのでしょうかですが。
自宅を取り壊してアパートを建てる場合の取り壊し費用は、
自宅は居住用のため、家事関連費用になり、
経費になりません。
これは、マイホームの、ローン支払いと同じように、
事業には関係ありません。
家事関連費用で単なる支出にすぎません。
給料から支払うか、
貯金を崩して払うかどちらかでしょうね。
もし、自宅の解体費用を事業から支出すれば、
(勘定科目、仕訳)
事業主貸 xxx 現金預金 xxx
となります。
しかし、もともと収益物件、
いわゆるアパートや賃貸マンションが建っており、
それを取り壊して、アパートや賃貸物件を建てる場合は、
その取り壊し費用は、支出したときに、
全額不動産所得の必要経費になります。
(勘定科目、仕訳)は、
固定資産除去損 xxx 現金預金 xxx
(または 解体料) xxx
です。
万一、取り壊し費用を計上することによって、
不動産所得が赤字になってしまったというケースでは、
他の所得と損益通算できますし、よしんば赤字額が、
その年の所得と損益通算しても、埋めきれない場合は、
青色申告者であれば、翌年以降3年間繰り越すこともできます。
白色申告は損失の繰り越しはできません。
その年でなくなります。
他に、青色申告者の場合は損失の繰戻しもできます。
これは、赤字が出た場合、前年の黒字と相殺でき、
前年に支払った税金から、還付をしてもらえるものですね。
また、特殊なケースとして自宅を取り壊して、
自宅併用アパートを建てた場合、
こちらも、自宅を取り壊したので、
取り壊し費用は、居住用を取り壊したことなので、
経費にも、建物の取得価格にも、どちらにもならず、
これも、家事関連費用として、単なる支出として、
処理することになります。
自宅併用アパートを取り壊して、
自宅併用アパートを建てる場合の、
取り壊し費用は、それぞれの、床面積により、
按分処理することになり、
アパートに相当する部分の、取り壊しに対しては、
経費処理できますが、自宅部分の取り壊し費は、
経費にも何にもならないわけです。
もちろん、賃貸アパートの部分だけを壊して建てる場合は、
全額必要経費になります。
自宅の取り壊し費用を、
解体費、取り壊し費用として計上すれば、
例えば、税務調査のときに、
何を解体されたのかと、指摘されますので、
注意する必要があります。
なお、併用住宅を建てる場合、
自宅部分が建物全体の50%以上を占める場合は、
全額住宅ローンを利用できます。
さて、土地を売却する目的で、
建物を取り壊す場合については、
その建物が、自宅であろうが、アパートであろうが、
売却目的のため、取り壊し費用は経費にならず、
全額、不動産の譲渡費用になります。
(勘定科目、仕訳)は、
固定資産除去損 xxx 建物 xxx
ちなみに、不動産を売却したことによって生じた所得を、
譲渡所得といいます。
どんな不動産でも売却した場合、
譲渡所得に対して所得税、住民税が課されます。
例えば、個人の所得には、給与所得、不動産所得、
事業所得など10種類の所得がありますが、
不動産の売却益は譲渡所得という所得になります。
そして、給与所得や不動産所得は損益通算できますが、
譲渡所得は、損益通算できません。
譲渡所得に対しては単独で税金が発生するわけです。
つまり、
譲渡所得=譲渡収入金額−(取得費+譲渡費用)ですが、
譲渡所得に対しては、他の所得と分離して、
所得税と住民税が課税されます。
当然、譲渡損失が発生する場合は、
所得税、住民税は課税されません。
この譲渡損失ですが、
その年に売却した不動産が他にあれば、
その不動産の譲渡益と損益通算(同一年度内通算)
することができますが、しかし、
ご存じのように、給与所得などの他の所得と、
損益通算することはできません。
収益物件を売却した場合は、マイホームの売却ではないので、
譲渡益が出た場合のマイホーム(居住用)の3つの特例
1、居住用の3,000万円特別控除の特例等
2、10年超える所有の軽減税率の特例
3、特定居住用財産の買換え特例
は、利用できません。
さらに、
譲渡損が出た場合の損益通算や、
繰越控除の特例、
も、利用できません。
当然、譲渡所得がマイナスの場合には、
課税されることはありませんが。
ちなみに、マイホームの場合ですが、
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、または、
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除に該当する場合は、
その譲渡損は他の所得との損益通算及び、
翌年以降の繰越ができることとなります。
譲渡所得の計算(建物売却と未償却残高の処理)賃貸建物譲渡 解体費用
なお、アパートを取り壊して、
アパートを建てる場合に関して、
建物の取り壊し費用以外に、
建物の取り壊し損失という概念があります。
建物の取り壊し損失とは、建物の未償却残高のことです。
未償却残高の処理の仕方については、建物の貸付規模が、
5棟10室以上(事業的規模)である場合は、
常に全額必要経費になります。
例(勘定科目、仕訳) (単位千円)
帳簿価格(未償却残10,000)のアパートを、取り壊して、
解体料1,000を普通預金で支払った場合
不動産除去損 10,000 建物 10,000
解体料 1,000 現金預金 1,000
建物の貸付規模が、5棟10室未満、
いわゆる、事業的規模でない場合は、
不動産所得の金額を限度として(不動産所得の範囲内)、
必要経費に算入できます。
まとめ、
未償却残高は、
事業的規模の場合、全額必要経費算入、
事業的規模でない場合、不動産所得の範囲内で経費に算入、
となります。
もっとも、アパート取り壊し損失(未償却残高)に関しては、
不動産の賃貸規模は問われませんので、
事業的規模以外の場合でも、
全額必要経費に算入できます。
アパートを建て替える場合は、
取り壊し費用は、全額必要経費とし、
新しいアパートの建築費用は取得原価に算入して、
減価償却資産として処理することになります。
さて、古家付物件を購入して、
上物(古家)を取り壊してアパートを建てる場合の、
取り壊し費用については、 これは、土地の取得費に、
加算することになります。
(勘定科目、仕訳)
土地 xxx 現金預金 xxx
購入してすぐに解体して建て替えするのではなく、
しばらく経ってから建て替えても同じ処理の仕方になってきます。
なぜ、土地の取得費になるかといえば、
土地の上にアパートを建てるとことを目的にしているから、
つまり、土地を初めから使用する目的で購入しているからです。
(所得税法基本通達38-1)
従って建物の取得費(取得原価)でなく、
土地の取得費(取得原価)になります。
ちなみに、アパートを建てる場合の、
土地の宅地造成費や地盤改良費は、
こちらは土地ではなく建物の取得費(取得原価)になります。
したがって、減価償却の対象になります。
また、将来売却する場合は、
解体費用はその物件を売却したとき、
土地の取得費として計算します。
つまり、解体工事に出費した費用は、
土地の取得費(取得原価)に加算して考えるため、
土地を売却した際、
売却益から控除されるのです。
このように、土地建物を購入し、
解体工事に出費した費用は、経費になるのではなく、
また建物の取得費として処理するものでもなく、
あくまで、土地の取得費として計上され、
これは、土地利用が目的の購入だからです。
したがて物件を売却したときにはじめて、
売却益から控除されるものです。
ちなみに取得費と経費の違いについてですが、
(経費とは文字通り経費、費用のことです。
取得費とは取得原価のことで資産です。
資産は毎年、経費に落としていく(減価償却する)ことになります。
もっとも、土地は減価償却しませんが、
売却したときに清算されます。
ちなみに、あるものを資産として残すか、
経費として落とすかによって、大きな違いが出てくるのです。)
取得費用の計算(資産に計上するか、経費に計上するかで大きな違いが出る)
また、土地を売却するために、
大家さん所有のアパートを取り壊した場合は、
譲渡費用となって、これも売却益から控除します。
売却代金から、取得費と譲渡費用を差し引いたものが、
譲渡益(売却益)です。
繰り返しになりますが、アパートを売却した場合、
譲渡益(売却益)が出ると課税対象となってきます。
譲渡税は、居住用(マイホーム)、収益物件問わず、
5年超で長期譲渡所得税 40%
5年以下の売却なら短期譲渡20%です。
さて、古家付き土地を購入して駐車場にする場合も、
アパートを建てる場合と同じ扱いになります。
上物(古家)付土地を購入した場合に、
初めから建物等を取り壊して土地を利用する目的であることが、
明らかな場合には、建物の取得に要した金額及び、
取壊しに要した費用の額は、経費に算入したり、
建物の取得原価なるのではなく、
その土地の取得費(取得原価)となります。
取り壊しに伴う費用とは、解体費用と、
建物の未償却残高(取り壊しによる損失)の2種類あります。
取り壊し費用(未償却残高)に関しては、
事業的規模か非事業的かによって変わります。
事業的規模の場合、全額必要経費算入、
事業的規模でない場合、不動産所得の範囲内で経費に算入、
解体費用に関しては、
賃貸規模は問われません全額必要経費算入します。
アパートを取り壊して自宅を建てる場合、
いわゆる賃貸物件を取り壊して自宅建設する場合は、
不動産所得の必要経費に算入することができます。
取り壊しが、賃貸業全体を廃業して廃業届を出すことが目的なら、
取り壊しに関わる費用は、両者とも経費になります。
敷地に自宅を建てるためのアパートの取り壊し費用が、
既に不動産所得を生ずべき業務を廃業した後の支出なら、
家事費として取り扱われます。
賃貸業を続ける目的であれば、解体費用と、
跡地に自宅を建てるための取り壊しによる損失(未償却残高)は、
不動産所得の必要経費に算入することができます。
一部でも賃貸業を続けるなら経費になります。
また、壊した後地を駐車場にしたり駐車施設を建てる場合は、
取り壊し費用(解体費と未償却残高)は経費になりますし、
駐車場や駐車施設に要した費用は、
構築物として、耐用年数で減価償却していくことになります。
(勘定科目、仕訳)
構築物 xxx 現金預金 xxx
年度末の仕訳
減価償却費 xxx 構築物 xxx
となります。
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アパートを取り壊して建て替えるか大規模修繕をして運営するか
不動産売却、減価償却が終わって未償却残高がないと土地値で売っても損はないのか
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建物を取り壊して、駐車場にする場合の取り壊し費用について
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確定申告と減価償却
アパート、建て替えでは採算が合わない
アパートなどの賃貸住宅を、建て替える場合の立退料の会計処理
建物の取り壊し費用と確定申告
不動産、確定申告の仕方
]]>
建物を取り壊して、駐車場にする場合の処理について、
もう一度復習しておきます。
建物解体後の土地で駐車場経営は、
建物の解体後の固定資産税が高くなります。
更地と同じく評価されるためです。
土地の固定資産税は、
建物が建っている土地の場合は軽減されます。
また、古家付き土地を購入した場合には、
都道府県から不動産取得税が課税されますが、
取り壊す目的で取得されており、
取得後すぐに取り壊す予定であると、
不動産取得税は課税されません。
(取り壊したことを証明する書類などを提出要)
アパートなどの収益物件を取り壊して、
駐車場にする場合は、
その取り壊し費用は、支出したときに、
全額不動産所得の必要経費に上げることができます。
仕訳は、
固定資産除去損 xxx 現金預金 xxx
(または 解体料)xxx
万一、取り壊し費用を計上することによって、
不動産所得が赤字になってしまったというケースでは、
他の所得と損益通算できますし、また、赤字額が、
その年の所得と損益通算しても、埋めきれない場合は、
青色申告者ですと、翌年以降3年間繰り越すこともできます。
経費に計上できるかどうかの判定は、それまで、
収益目的で利用していたかどうかが決め手になります。
したがって、自宅を取り壊して駐車場にする場合、
取り壊し費用については、
自宅は居住用のため、家事関連費用になり、
単なる支出で経費になりません。
もし、自宅の解体費用を事業収入から支払ったとすれば、
事業主貸 xxx 現金預金 xxx
と仕訳します。
ちなみに、自宅併用アパートを取り壊して、
駐車場にする場合の、取り壊し費用は、
自宅部分が含まれているので、
それぞれの床面積によって、
事業分と家事分に分けます。
そして自宅部分は経費にも何にもなりませんが、
アパートに相当する部分の、取り壊しについては、
経費にできるわけですね。
古家付土地を購入した場合に、
当初より建物等を取り壊して、
駐車場にする目的であることが、明らかな場合には、
建物の取得に要した金額及び取壊しに要した費用の額は、
その土地の取得費(取得原価)となります。
建物の取得費(取得原価)でなく、
土地の取得費(取得原価)になります。
そして、駐車場をつくるためにかかった費用は、
資産計上(勘定科目、構築物)して、
法定耐用年数で減価償却していくことになります。
例えば、アパートなどの収益物件を解体して、
アスファルト整地して駐車場として貸し出す場合、
この場合、工事業者に支払った解体および整地費用と、
解体してしまった建物の未償却残高は、
固定資産除却損という経費であげて、
アスファルト整地費用は構築物として、
資産計上して法定耐用年数の期間(10年)で、
減価償却していきます。
(勘定科目、仕訳)
構築物 xxx 現金預金 xxx
年末の仕訳
減価償却費xxx 構築物 xxx
工事費用が30万円未満であれば、
一括で費用として処理することができます。
なお、土地を売却する目的で、
建物を取り壊す場合については、
その建物が、自宅であろうが、
アパートであろうが関係ありません。
これは、どちらも売却目的のため経費にならず、
全額、不動産の譲渡費用の扱いになります。
(勘定科目、仕訳)は、
固定資産除去損 xxx 建物 xxx
ちなみに、建物を取り壊して、
貸し駐車場にする場合、
建物の取り壊し費用(解体費)以外に、
建物の取り壊し損失という概念があります。
建物の取り壊し損失とは、建物の未償却残高のことです。
これの処理の仕方については、
建物の貸付規模が、5棟10室以上ある場合、
いわゆる、事業的規模の場合は、
常に全額必要経費にできます。
(例、勘定科目、仕訳)
帳簿価格(未償却残 10,000,000)のアパートを取り壊して、
解体料1,000,000を普通預金で支払った場合
不動産除去損 10,000,000 建物 10,000,000
解体料 1,000,000 現金預金 1,000,000
ちなみに、建物の貸付規模が、5棟10室未満、
いわゆる、非事業的規模の場合は、
不動産所得の金額を限度(不動産所得の範囲内)で、
必要経費に算入できます。
もっとも、アパート取り壊し損失(未償却残高)に関しては、
不動産の賃貸規模は問われませんので、
事業的規模以外の場合でも、
全額必要経費に算入できますね。
将来売却する場合は、解体費用はその物件を売却したとき、
土地の取得費(取得原価)として土地にプラスされます。
つまり、解体工事に出費した費用は土地の取得費に加算して考えるため、
土地を売却した際、売却益から控除できるのです。
これは、土地建物を購入し、解体工事に出費した費用は、
事業の経費として処理するものではなく、
土地の取得費として取得原価に計上され、
物件を売却したときになってはじめて、
売却益から控除されるものです。
また、土地を売却するために、
アパートを取り壊した場合は譲渡費用となって、
これも売却益から控除できますね。
譲渡益とは、売却代金から、取得費と、
譲渡費用を差し引いたものです。
駐車場を売却した場合、
譲渡所得(売却益)が出れば、
納税対象となってきます。
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宅地造成費について
コインパーキング経営の開業資金調達は日本政策金融公庫で受ける
駐車場の確定申告(勘定科目 駐車場代 大家)確定申告駐車場経営
駐車場の空室対策(空車を埋める)対策
駐車場経営は儲かるでしょうか
アパートを建てて貸すか、駐車場として貸すか
機械式駐車場経営あれこれ
駐車場投資あれこれ
土地を購入してからの駐車場経営は儲かるのか
駐車場経営あれこれ
コインパーキング投資
駐車場の耐用年数について
建物の取り壊し費用と確定申告
建物を取り壊して、駐車場にする場合の取り壊し費用について
]]>
一般的にサラリーマンをリタイアした場合、
物件から得られる税引前キャッシュフローの、
1割前後の社会保険料を考えておく必要があります。
社会保険料として国民健康保険と国民年金と介護保険があります。
ちなみに国民年金の保険料ですが、
国民年金保険料は男女、収入の多少にかかわらず、
一人当たり、16260円/月、(多少の変動あり)と、
決まっています。
収入の少ない人は、減免制度があります。
減免は、全額免除、4分の3、半額、4分の1の四種類で
保険料免除になった期間は、
年金の受給資格期間(25年間)には算入されます。
ただし年金額を計算するときは、
年金の保険料免除を受けるとその期間の年金額は、
保険料を納めた時に比べて2分の1になります。
介護保険料は、40歳以上から支払いが毎月発生します。
さて健康保険料ですが、
サラリーマンをリタイアすると、
健康保険の負担が大きく感じます。
リタイア初年は、サラリーマン時代の給料と、
大家さんの不動産所得を合わせた所得に対して、
健康保険料がかかるため、当然、負担感が大きいのですが、
しかし、2年目からも重負担感が続きます。
これは、サラリーマン時代は、
健康保険と年金負担は会社と折半だったものが、
リタイア後は国民健康保険と国民年金は、
全額本人の負担になるからです。
ちなみに、退職しても2年間は健康保険の任意継続が出来ます。
しかし、会社と折半だったものが、全額自己負担になりますので、
任意継続は国民健康保険と計算方法が全く異なるため、
任意継続にするか国民健康保険に加入するか、
どちらが得かはよく検討する必要があります。
国民健康保険ですが多い人ですと、
年間100万円近くかかってきたりします。
さらに、2022年から上限金額が3万円引き上げられています。
なので多い人なら年間102万円の納付となっています。
国民健康保険料の求め方について詳しく説明しますと
サラリーマンをリタイアすれば所得税、住民税以外に、
国民年金や、国民健康保険料の負担が大きくかかってきます。
当然、不動産を購入したりして、
不動産所得が赤字になれば、
翌年の国民健康保険料は大幅に減額されます。
所得税や、住民税の計算はわかるけれども、
健康保険料の計算がよくわからないという人が多いと聞きます。
サラリーマンの時は会社で健康保険などの社会保険料の計算は、
してくれましたので、関心がなくてもよかったのですが、
サラリーマンをリタイアすれば、これらの保険料は、
直にかかってますので、無関心ではいられません。
従って、今日は、国民健康保険料に絞ってみたいと思います。
繰り返しになりますが、サラリーマンなら健康保険料は、
会社と折半で支払っていたのですが、
リタイアすれば、全額自己負担になってきます。
また計算方法は国民健康保険料は自治体に納めますので、
住民税と同じで前年の収入を基準に算出します。
住民税の場合は、非課税世帯なら、納める必要はありません。
国民健康保険は所得がなくても支払う必要があります。
住民税の場合、所得から社会保険料控除や、
扶養控除、配偶者控除、基礎控除が引けますが、
国民健康保険料の所得控除は、多くの自治体で、
基礎控除のみ、43万円だけです。
(ちなみに、税務署の確定申告では基礎控除の金額は48万円です)
したがって負担が思いと感じている人が多くいます。
もっとも、国民健康保険料の計算は、
自治体によって多少、違いますが、
私が住んでいる兵庫県を例にすると、
例えば神戸市では、基礎控除(43万円)と扶養控除(43万円)を引けますが、
姫路市や明石市では、基礎控除(43万円)だけになります。
調べてみると、ほとんどの市町村では基礎控除のみになっています。
つまり、不動産所得(青色申告特別控除後)の金額マイナス
基礎控除(43万円)をもとに、保険料が計算されます。
基礎控除しか引けませんので、保険料の負担が大きくなるのです。
つまり、サラリーマンをリタイアした次年度は、
大家さんの場合、専従者控除か専従者給与と、
青色申告特別控除(65万円か10万円いずれか)の控除後の不動産所得金額と、
サラリーマンの給与所得を足して、基礎控除(43万円)を引いた金額を基準に、
料率をかけて求めます。
救いは青色申告をすれば、専従者給与と、
最大65万円の青色申告特別控除が受けられるため、
そこから基礎控除の43万円を引いた金額に、
保険料がかかってきますので負担は多少抑えられますね。
しかし、専従者給与は税務署の所得税計算では控除できますが、
国民健康保険料の計算では控除されません。
つまり、控除できるのは青色申告特別控除だけです。
また、国民健康保険料の負担は家族が増えるにしたがって、
負担も増えるという仕組みになっています。
もちろん、退職したために、今年度の収入が減ると、
来年の国民健康保険が安くなります。
国民健康保険料はどのようにして求めるか。
結論からいえば国民健康保険料の額は、
医療分と介護分と後期高齢者分の3本柱から構成されており、
その3本柱のそれぞれに、
所得割と均等割と平等割からなっています。
地域によっては固定資産の所有に応じた資産割が加わる所があります。
詳しくは、
所得割額(所得額から計算されるもの)
均等割額(被保険者一人にかかるもの)
平等割額(世帯ごとにかかるもの)(平等割額がかからない自治体もある)
資産割額(市町村によってかかる場合とかからない場合がある)
(資産割とは固定資産税を、払っている人だけに
かかってくるもので、固定資産税の税額に税率をかけた金額が、
かかります。ちなみに税率は20%ぐらいで、
都市計画税は除かれ、純粋に固定資産税だけの金額に、
およそ20%をかけた金額になります。)
それぞれに、所得割と均等割と平等割がかかる。
ということですが、このうち、所得割が、
年収など所得と関係してくる部分です。
この所得割は、確定申告書の所得金額から、
(基礎控除43万円)を差し引いた金額に
料率をかけて求めます。
ここまでを整理しますと、国民健康保険の保険料には、
医療分と、介護分と、後期高齢者支援分があります。
そしてそれぞれに、所得割、均等割り、平等割の負担が、
かかってきます。
例えば国民健康保険の所得割は、私の住んでいる自治体では、
医療分は7.8%(自治体によって異なる)と、
介護分は2.4%(自治体によって異なる)、
後期高齢者支援分、1.8%(自治体によって異なる)が、
かかってくるわけです。
所得割の計算方法
サラリーマンをリタイアした翌年の所得割の求め方は、
給与所得(給与収入金額−給与所得控除額)+不動産所得(青色青色申告特別控除後)
−基礎控除(43万円)で出された金額に、
12.0%(7.8%+2.4%+1.8%)をかけた金額です。
例えば、サラリーマンを定年退職して今年の所得が、
仮に64万円になったとすれば、
(64−43)万円=21万円
21万円×12.0%=25,200円
所得金額64万円の場合、25,200円が所得割の金額です。
ちなみに、国民健康保険料軽減や免除がありますが、
これは、退職などで、収入が前年の半分以下になれば、
自治体に申請すれば審査の結果、
保険料が減額になったり、免除になる可能性もあります。
しかしすでに、退職前の保険料の決定分については、
変更することはできません。
国民健康保険料は所得額が一定以下なら、
均等割と平等割と後期高齢者割に、
軽減税率が適用されます。
軽減税率の内容は、所得金額が、
43万円以下(基礎控除の43万円引いた金額が0)なら、
均等割と、平等割と後期高齢者割の金額が70%軽減されます。
均等割と平等割は、家族の数が1人、2人と増えてくると、
保険料の負担も比例して増える仕組みになっています。
ちなみに5人家族の場合、(夫婦と子供3人)
所得金額が43万円以下(基礎控除を引かれた金額が0円)
なら70%減、(30%負担)、
43〜162万円以下なら50%減(50%負担)、
162〜261万円以下なら20%減(80%負担)、
の軽減税率が適用されます。
この国民健康保険料を求める計算は複雑なため、
最も簡単に計算できる例で説明しますと、
夫婦と子ども3人(5人家族)の、
住民税非課税世帯を例にとると、さらに、
住民税非課税世帯の人であっても、わかりやすいように、
所得が43万円以下だった人が、
納める国民健康保険料を例にとります。
一つ求め方がわかれば、それを応用すれば、
どんな所得の人でも計算できます。
何回もシュミレーションして会得してください。
所得が43万円以下の人は基礎控除を引くと、
課税所得はゼロになるために、
医療分、介護分、後期高齢者分の所得割の金額はゼロになります。
次に、均等割の額ですが、
均等割の額は、医療分、介護分、後期高齢者分の金額はゼロになりません。
均等割の医療分は、所得に関係ありません。
額は、25,600円(自治体によって相違あり)×家族の人数分(本人を含む)です。
したがって5人家族なら、25,600×5=128,000になります。
3人家族なら、25,600×3=76,800です。
介護分(自治体によって相違あり)は、
40〜64歳の人が納めます。
それぞれ、(一人当たり9,500円)負担します。
夫婦の年齢が共に40〜64歳なら、
9,500円×2(夫婦2人)=19,000円
さらに後期高齢者支援分(自治体によって相違あり)は、
6,800円×家族の人数分(本人を含む)負担します。
5人家族なら、6,800×5=34,000円です。
3人家族なら、6,800×3=20,400になります。
したがって、年間に納める均等割の保険料は、
5人家族なら、128,000+19,000+34,000
=181,000円です。
ところが基礎控除を引いた所得がゼロの場合、
納める保険料は70%軽減されるため、
実質30%負担になります。
したがって年間に収める均等割の国民健康保険料は、
181,000×0.3=54,300円になるわけです。
さらに、
国民健康保険には平等割といわれるものがあって、
これは、
医療分は、1世帯当たり22,800円加算されます。
介護分は、1世帯当たり5,400円加算されます。
後期高齢者分は、1世帯当たり5,400円加算されます。
したがって3つを合わせると、
計算式、22,800円+5,400円+5,400円
=33,600円です。
こちらも70%軽減が入るために、
33,600×0.3=10,080円になります。
したがって、基礎控除を控除した所得ゼロの人が、
年間に収める健康保険料は、
54,300+10,080
=64,380円になります。
つまり、夫婦と子ども3人(5人家族)の、
住民税非課税世帯であって、所得が43万円以下の人が、
年間に納める保険料は、64,380円になります。
この計算式は、ややこしいので覚える必要はありませんが、
大体の金額をつかんでおけばいいと思います。
しかし、例えば、前年所得(基礎控除を引く前の所得金額)が、
仮に43万円だった人が、64万円に増えた場合にどうなるか、
43万円を超えてくるので軽減税率は50%しか適用されません。
計算は、所得が前年度より21万円も増えた場合は、
64万円−43万円(基礎控除)=21万円
増えた分である21万に対して、
国民健康保険料は所得割が増加します。
7.8%(自治体によって異なる)の医療分と、
2.4%(自治体によって異なる)の介護分、(40〜64歳まで)
1.8%(自治体によって異なる)の後期高齢者支援分の増加です。
これらを合わせた12.0%を
所得金額にかけた分が増加します。
計算式
7.8%+2.4%+1.8%=12.0%
21万円×12.0%、
=25,200円が(医療分と介護分と後期高齢者分)の所得割の増加分です。
それから、均等割ですが、均等割は変わりません。
25,600円(自治体によって相違あり)×家族の人数分(本人を含む)
25,600円×5=128,000円です。
平等割も変わりません。
1世帯に対して、22,800円かかってきます。
したがって、所得が64万円の人の国民健康保険の医療分は、
25,200円+128,000円+22,800円=176,000円です。
そして、介護分(自治体によって相違あり)です。
こちらは、均等割は
40〜64歳の人が(一人当たり9,500円)負担します。
夫婦2人が40〜64歳であれば、
9,500×2(夫婦)=19,000円です。
そして、平等割です。こちらは
1世帯に対して、5,400円かかってきます。
したがって介護分の保険料は、19,000円+5,400円=24,400円
そして後期高齢者支援(自治体によって相違あり)の均等割は、
6,800円×家族の人数分(本人を含む)負担します。
6,800円×5=34,000円
そこに平等割が、1世帯に対して、5,400円かかってきます。
したがって、34,000+5,400
=39,400円です。
176,000+24,400+39,400
=239,800円です。
注目点は課税所得が21万円(基礎控除を引いた後の額)なら、
均等割と平等割が、50%軽減になることです。
したがって239,800円×0.5=119,900円です。
前年所得(基礎控除を引く前の所得金額)が、
43万円だった人が、64万円にわずか21万円増えただけで、
収める健康保険料は、119,900円になります。
したがって所得が43万円だった人が、64万円に増えた場合、
健康保険料いくら増えるかですが、
119,900円−64,380円=55,520円の増加になってきます。
所得が僅か21万円増えたことで、国民健康保険料は、
55,520円も増えたことになります。
まとめると、所得が基礎控除を引いて0になるのなら、
所得割は0になります。
所得割が0なら、
均等割りと平等割が70%軽減(30%負担)になります。
そこから、所得が21万円増えると軽減税率が50%に代わります。
国民健康保険料の特徴は、前年度の所得金額と、家族の人数で、
金額が違ってきます。
中でも比重が大きい所得金額の税率は市区町村によって異なります。
基本的に国民健康保険は所得が上がげれば高くなります。
際限なく上がるわけではなく、国民健康保険料には上限額が設定されています
なお、国民健康保険料は、求め方は上記のとおりですが、
自治体によって多少、金額が異なりますので、
お住まいの地区の役所の、国民健康保険を扱っている窓口に、
お問い合わせになって確認しておくとよいでしょう。
ちなみに、病気になって実際に医療機関にかかる場合、
支払う金額は、ご存じのとおり、
今はかかった医療費の3割負担になっています。
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節税は普通、経費を作って利益を下げることが目的です。
しかし、節税のため、経費を作っても、
その分の現金支出が増えるという弊害があります。
つまり経費を作って節税をしても、
資金繰りが悪化することにもなりかねません。
不動産投資は、資金繰りの関係から、
節税が必要な場面はいくらでもあります。
同じ節税でも、現金の出費が伴わない節税なら、
資金繰りには影響はありません。
本来経費の支払いは、儲けるために、
支払う性質のもののはずなのに、
儲かっていないのにかかわらず、
節税のために支払いをしなければならないとすれば、
事業の体質を弱いものにします。
高収益の黒字経営を求めるなら、
節税は必要ないといえます。
なぜなら、経費を下げることで、
高収益を維持する経営目標になりますので。
もともと、節税策によって増加した支出以上に、
税金の額は減らないようになっています。
不動産投資というのは、本来儲けるためにやるものであって、
節税のために行えば、結果を伴っていませんので、
苦しい経営になります。
ところで、現金支出の伴わない節税なら資金繰りに影響ありません。
そういった節税なら、税金を減らすことにつながりますので、
資金繰りの上でプラスになります。
現金の出費が伴わない節税として、
どんなものがあるか。
典型的なものは、青色申告特別控除があります。
青色申告特別控除は、
青色申告者に適用される特典の一つであり、
事業規模によりますが、10万円または65万円が、
不動産所得から控除できるものです。
(不動産所得の金額がこれらの額より少ない場合には、
その額が限度となる)
次に現金の出費が伴わない節税として、
青色事業専従者給与や、白色事業専従者控除を、
計上することがあげられます。
(事業専従者として、給与の支払いを受ける人は、
配偶者控除や扶養控除から外れますので要注意)
サラリーマン大家さんの場合、
奥さんに専従者給与を支払ったら、
ご主人の配偶者控除がなくなります。
しかし、専従者給与の方が多くなればなるほど恩恵があるわけですから、
配偶者控除以上に専従者給与を計上することで税金が減らせるのです。
これは、白色申告(白色事業専従者控除)でも同じです。
青色事業専従者給与とか白色事業専従者控除が適用できるのは、
支給対象者が生計を同一にしている配偶者その他の親族に限られています。
では、生計を別にしている家族に対して給与を支払った場合はどうなるかですが、
これは、青色事業専従者給与とか白色事業専従者控除と同じく節税になるのですが、
損益計算書に給料賃金という勘定科目を追加して計上すれば、
賃貸経営の必要経費になります。
次に、お金の出費を伴わない節税方法として、
減価償却費を多く計上することです。
減価償却は、節税には優れています。
その他、純損失の繰越控除もお金の出費を伴わない節税になります。
不動産所得が赤字になった場合、土地の借入金利子以外は他の所得と、
損益通算ができます。
損益通算をしても、なお控除しきれない部分のことを純損失といいますが、
これは、翌年以降3年間繰り越しできます。
純損失は、黒字の所得(給与所得、不動産所得、
事業所得等)から、控除することができます。
あと、その期だけですが節税法として、
未払金を上げることがあります。
ただ、未払金は、いづれ払う必要がありますので、
その時に、現金出費が伴います。
出費の先送りに過ぎません。
いずれにしろ、お金の出費を伴わない節税は、
良い節税になりますので、該当する場合は、
積極的に活用したいものです。
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たとえば自己所有の土地を駐車場として、
一般に貸しているなら、
駐車場の賃料収入はそれほど多くありません。
そうであるのなら、有効活用として、
建物を建てて、それを貸してはどうかということで、
アパートやマンションを建てると、
一戸当たり200平方メートルまでの土地の場合、
(これはほとんどすべてのアパートに当てはまるはずです)
建物を建てると、固定資産税の課税標準額が、
6分の1になります。
また都市計画税の課税標準額は3分の1になります。
わかりやすくするために、年間100万円位の固定資産税を、
払っているケースを例にしますと、
たとえば、固定資産税評価額6,000万円の、
自己所有の土地、500平方メートルを、
駐車場にしているのなら、固定資産税と、
都市計画税は年間102万円になります。
固定資産税 6000万円×1.4%=84万円
都市計画税 6000万円×0.3%=18万円
84万円+18万円=102万円
この500平方メートルの土地に、例えば8戸のアパ―トを建てると、
固定資産税と都市計画税は20万円になります。
固定資産税 6,000万円×1.4%=84万円
84万円÷6=14万円
都市計画税 6,000万円×0.3%=18万円
18万円÷3=6万円
14万円+6万円=20万円
なので、102万円−20万円=82万円の節税が図れるわけです。
ところで、これは、住宅の敷地であれば、
自己居住用であれアパートなどの収益用であれすべてに適用されます。
一戸当たり20平方メートルの、
ワンルームマンションであっても、
全然問題ありません。
このように、建物を建てると、土地に対する固定資産税は、
安くなります。
固定資産税には、土地に係るものと建物に係る物の2つがあります。
いずれも所有している期間、毎年かかるものですから、
大家さんの方はできるだけ安くしたいところです。
ところが、徴収側の市町村としては、
できるだけ高くするために日夜奮闘しているわけです。
土地の場合は固定資産評価額といった指標がありますので、
わかりやすいのですが、建物の場合は、指標が全くないため、
各市町村役場の方で勝手に調整できるわけです。
もっとも、固定資産評価基準(総務大臣の定める固定資産評価基準)は、
3年ごとの評価替えの年に、見直しを行っており、
併せて既存家屋の評価額の見直しも行っています。
具体的には、建物を新たに建築した時の再建築価格に、
その後の物価変動による割合と、
建築後の年数の経過による減価割合をかけ合わせて、
再計算したものが評価額となります。
ちなみに建物は、耐用年数が過ぎた場合、
残存価格はゼロになります。
にもかかわらず、
固定資産税という税金はゼロになりません。
建物の固定資産税は永遠にかかってくるわけです。
つまり、建物が古くなり、家の価値があろうとなかろうが、
持ち続ける限り、建物の固定資産税はかかってきます。
売却の際にも、
築後22年以上経った木造家屋の価値は、
ゼロ査定になりますが、
建物の固定資産評価額はゼロになりません。
建物の価格は年々下がりますので、
よって、固定資産評価額も下がりますが、
家の価値が全くなくても、建物を持ち続けている間、
毎年固定資産税はかかりますし、
経年に伴って固定資産税は当然下がってきますが、
ところで、20年以上過ぎれば固定資産税額は変わらず一定になり、
いわゆる、固定資産税は永久にかかりますが、20年経過後は、
以降、ほとんど同じ価格で推移するわけです。
しかし、最近、建物の建築費に対する固定資産税評価額が、
アップしているのです。
建物を新築した場合にも、固定資産税評価額が高くなっています
建物というのは、時がたつにつれて古くなっていきますので、
当然ながら固定資産評価額も下がっていくはずですよね。
最近、この下がり方が緩慢になっています。
土地の価格はデフレで、ここ何年も下がっておりますので、
土地に係る固定資産税を増やすことは市町村側の努力にも限界があります。
そこで、徴収側は、建物に係る固定資産税を増やそうとするわけですね。
土地に対する固定資産税の減収を、
建物の方で穴埋めしようとしているのかもしれません。
したがって大家さんの対策として、
毎年の固定資産評価額とか、固定資産税額を控えておき、
その後の評価額の推移を丹念に追って、
正しく計算されているか否かについて調査し、
不備な点があれば、市町村に申し出ることで、
減額が期待できます。
そういう意味で確認作業はすべきでしょうね。
ところで新築アパートを建てると、
固定資産税が軽減されるというのをご存じでしょうか。
繰り返しになりますが、
賃貸経営は、税金対策として行うことがあり、
更地で持つよりも、建物の場合、固定資産税、
相続税対策として非常に効果的です。
固定資産税には二つの特徴があります。
広い土地の割に小さいアパートの場合、
家賃収入は低いですが、
土地の担保価値があるということで、
固定資産税は高くなります。
また、RCは建物が丈夫で価値があるため、
家賃収入が高いですが、
こちらも固定資産税が高くなります。
固定資産税は不動産取得税と違って毎年かかってくるため、
賃貸経営には少なからず影響があります。
固定資産税は、毎年1月1日に、
土地、家屋、固定資産を所有する人が納める税金です。
なので、建物を1月2日以降に新築した場合は、
その年の固定資産税は、課税されません。
裏を返せば、1月2日に建物を取り壊しても、
その年の1年分の税金の全額を納めなければならないです。
先程の固定資産税6分の1になると言いましたが、
店舗物件の場合はこの概念から外れます。
ちなみに、アパート、マンション、貸家の固定資産税は、
毎年1月1日に、土地、家屋、償却資産を所有する人が、
納める税金ですが、アパート、マンション、
貸家を建て替える場合に、
1月1日に建物が竣工していない場合があります。
その場合は、原則として、6分の1にはならないです。
しかし、アパート、マンション、貸家を建て替える場合には、
1月1日に建物が竣工していない場合でも、
所定の条件を備えていれば、
特例の適用は、認められるようになっているようです。
それは、次のようなものです。
建て替える場所の土地が、
前年度の1月1日において住宅地であったこと。
住宅の建設が、その年の1月1日において着手されており、
次の年の1月1日までに完成するものであること。
アパート、マンション、貸家を建て替えが、
建て替え前の敷地と同じ敷地であること。
前年度の1月1日の所有者と、今年の1月1日の所有者が、
同じ人であることになります。
又、駐車場用地は一般的に、雑種地となり、
住宅用地の軽減措置は受けられませんが、
その駐車場が住宅用アパートの敷地の一部になっており、
アパートの借家人が使用している場合には、
住宅用地としての課税標準の適用を受けることができますね。
固定資産税の基準となる価格は、固定資産税評価額です。
これは、毎年1月1日時点におけ地価公示価格の70%に相当します。
この固定資産税評価額は、都市計画税や不動産取得税、
登録免許税などの税金を計算する際の基準にもなっているため、
大家さんとしても大事な指標です。
先程の新築アパートを建てると、
固定資産税が軽減されるという件についてですが、
新築アパートを建てると土地の固定資産税は変わりませんが、
建物の固定資産税は安くなります。
新築賃貸住宅では120平方メートルまでの部分は、
固定資産税が2分の1になるという軽減措置があり、この規定は、
一般住宅の場合は新築後3年間、3階建て以上の耐火構造、
準耐火構造住宅の場合は、新築後5年間が対象となります。
対象となるのは、アパートの居住用部分の床面積が、
一戸につき40?以上280?以下の賃貸住宅です。
適用可否の判定は各住戸ごとの判定になります。
固定資産税の計算の仕方ですが、
土地については
固定資産税額 = 固定資産税評価額 × 1.4%です
例えば、土地については、
土地の固定資産評価額が1,250万円すると、
課税標準額
固定資産税 1,250万×1/6=208万
都市計画税 1250万×1/3=416万
税額は、 固定資産税 208万×1.4%=29,100円
都市計画税 416万×0.3%=12,400円
建物の税額にについては、
固定資産評価額=4,000万とすると、
税額は、 4000万×(1.4%×1/2+0.3%)=40万円です。
アパート、マンション 40?以上〜280?、
戸建て貸家住宅は50?〜280?です。
なお、アパート、マンションの様に共同住宅の場合は、
専有部分の床面積に、エレベーターや廊下通路等の、
共有部分の床面積を按分して加算した面積で判定します。
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介護保険料について簡潔にまとめますと、
介護保険の被保険者は、65 歳以上の方(第1号被保険者)と、
40 歳から 64 歳までの医療保険加入者(第 2号被保険者)に分けられます。
65歳以上の第1号被保険者の場合、
年金を年額18万円以上受けている方は、
年6回の偶数月の年金の定期支払時に介護保険料が自動的に特別徴収されます。
40歳以上65歳未満の第2号被保険者の場合、
自営業の方などが加入している国民健康保険と会社員として働いている方が加入する健康保険は、
どちらも介護保険料の支払いは全て加入している医療保険の支払いに含まれています。
自営業の方は口座振替で支払うか、
納付書を役所・銀行・コンビニなどの指定された窓口に持参して納付します。
会社員の方は医療保険と一緒に給料から天引きされます。
介護保険料の計算の方法は、サラリーマン等の健康保険と自営業者等の国保で異なります。
健康保険の場合は本年中の収入に応じて保険料率を計算しますが、
国保の場合は前年の所得を基に計算します。
介護保険料も前年の所得を基準に計算します。
介護保険料の軽減(減免)措置
災害により著しい損害を受けたり、生計を支えている方が入院した時など経済的に困窮した場合、
介護保険料の減免措置が各自治体によって定められています。
必要な場合はお住いの自治体の減免を申請しましょう。
下の表のように減額されます。
介護保険料の軽減とは簡単に言いますと
国民健康保険料の軽減のように7割軽減、5割軽減、2割軽減という概念ではなく、
減免の基準に当てはまると保険料の区分段階が変わるということです。
保険料段階区分 |
対象者 | 年間保険料額 |
---|---|---|
第1段階 | ・生活保護を受けている人 ・老齢福祉年金受給者(※1)で世帯全員が市・県民税非課税の人 ・世帯全員が市・県民税非課税で、本人の課税年金収入額(※2)と合計所得金額(※3)の合計(公的年金等にかかる雑所得額を除く)が80万円以下の人 |
18,700円 |
第2段階 | 世帯全員が市・県民税非課税で、本人の課税年金収入額(※2)と合計所得金額(※3)の合計(公的年金等にかかる雑所得額を除く)が80万円を超え120万円以下の人 | 31,200円 |
第3段階 | 世帯全員が市・県民税非課税で、本人の課税年金収入額(※2)と合計所得金額(※3)の合計(公的年金等にかかる雑所得額を除く)が120万円を超える人 | 43,600円 |
第4段階 | 本人は市・県民税非課税だが、同じ世帯に市・県民税課税の人がいる場合で、本人の課税年金収入額(※2)と合計所得金額(※3)の合計(公的年金等にかかる雑所得額を除く)が80万円以下の人 | 53,000円 |
第5段階 | 本人は市・県民税非課税だが、同じ世帯に市・県民税課税の人がいる場合で、本人の課税年金収入額(※2)と合計所得金額(※3)の合計(公的年金等にかかる雑所得額を除く)が80万円を超える人 | 62,400円 |
第6段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が60万円未満の人 | 65,500円 |
第7段階 |
本人が市・県民税課税で、合計所得金額が60万円以上120万円未満の人 | 74,800円 |
第8段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が120万円以上160万円未満の人 | 78,000円 |
第9段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が160万円以上210万円未満の人 | 81,100円 |
第10段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が210万円以上320万円未満の人 | 93,600円 |
第11段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が320万円以上400万円未満の人 | 106,000円 |
第12段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が400万円以上600万円未満の人 | 115,400円 |
第13段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が600万円以上800万円未満の人 | 124,800円 |
第14段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が800万円以上1,000万円未満の人 | 131,000円 |
第15段階 | 本人が市・県民税課税で、合計所得金額が1,000万円以上の人 | 137,200円 |
自治体によっては条件として、
居住用以外の土地または建物を所有していないことがありますので、
大家さんの場合、減免できない可能性があります。
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1、アパート建設の資金繰り
2、据え置き期間を利用して自己資金を作る
1、アパート建設の資金繰り
アパートを建てるには、業者選びから、契約、 着工、
完成引き渡し、入居という流れになります。
この流れの中で さまざまな費用が発生します。
アパートを購入する場合だと、
支払は申込時と最終の引き渡しの支払時くらいですが、
アパートを建てる場合は、そういうわけにはいきません。
アパートを建てるときはメーカーや工事会社と、
工事請負契約を結ぶことになります。
このときに工事着手金が必要です。
工事着手金は工事費総額の最低でも1割程度が必要です。
この段階でのアパートローンの借り入れは難しいので、
通常は、自己資金でまかなうことになりますね。
着工後は、上棟、完成と進んでいきます。
契約によっては、骨組みと屋根が出来上がった状態の上棟時に、
中間金の支払いが発生することもあります。
この中間金も、原則、自己資金でまかなうことになります。
建築確認申請費用や地鎮祭の費用等の工事費以外の
支払いもかかりますので、資金繰りができなくなるという
可能性が出てきます。
金融機関のアパートローンは、建物が立って保存登記されて
初めて融資が実行されるものです。
ですから、アパートを建てるときは、完成までの費用は、
自己資金で賄うようになります。
しかしそれでは、
途中での支払いができなくなってしまうという場合には、
このようなときのために、つなぎ融資を銀行に
申し込むという方法がありますので、あらかじめ
アパートローンを申し込む金融機関に相談することが得策です。
つなぎ融資はアパートローンと違って金利は少し高くなっていますが
アパートを建てるときは有用です。
また、銀行によっては、着工のときに、全額融資するところもあります。
その場合、直接建築業者へ振り込みになることが多いです。
したがって、先に融資実行してもらって収入が上がる前の返済は、
金利だけを支払うという方法を取ることが多いようです。
この場合、当然、まだ完成していませんので、
使わない資金に利息がかかるようになります。
2、据え置き期間を利用して自己資金を作る
新築融資を受ける際に、金融機関と協議して、
元金据置期間を半年〜1年程度に設定が可能であれば
竣工後に満室になる努力をすれば、
金融機関の毎月の返済のうち、元金部分を据え置く事で
家賃収入が金利分のみ支払いとなりますから
その据え置き期間中は、自己資金を作ることができ、
内部留保が見込めるわけです。
例えば、
毎月家賃収入85万円ー50万返済(金利15万、元金35万)
とした場合を毎月35万の内部留保となりますが、
半年据置した場合、
毎月家賃収入85万円ー15万返済(金利15万、元金0円)
70万の内部留保となり、半年で420万円も作れるわけですね。
この据え置き期間で自己資金を回収する人もいれば、
その資金を見せ金にしてさらに融資を引くという作戦も取れます。
当然、この元金部分の返済はその期間だけ返済期間は後に、
伸びますのでトータルで調整を図ります。
もっとも、ハウスメーカーの一括借り上げ契約(サブリース)になりますと、
免責期間が3〜4か月になり、据置期間を金融機関と協議しても、
免責期間内は家賃は入ってきませんので要注意です。
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賃貸事業の本来の目的は、節税よりは賃貸事業で、
利益を出すことですよね。
不動産投資をはじめとする本来の目的は、
長期的に安定した家賃収入が得られ、
事業として成功することにあるはずです。
節税目的ではなく、本当にその物件が、
事業として成り立つかどうかで判断することが重要になってきます。
というのは、
公正な市場競争のもとでは、家賃は市場で決まります。
自由競争社会では、多くの同業者と厳しい競争があり、
独占的事業でもない限り、自分勝手に高い家賃をつけることは難しいです。
なので、家賃を相場価格に設定して、
高い利益を上げようとすれば、
必然的に、コストを引き下げるしかありません。
それによって、高い利益を実現できはずなので、
それに向かって懸命に努力していくしかないのですね。
ところで、賃貸業の利益率はいくらぐらいでしょうか、
賃貸業界では家賃収入からの利益率は、
ざっくりと60%ぐらいと言われています。
その利益から借入金の元金を返済をすれば、
いくら残ってくるでしょうか。
税引前で何%でしょうか、
大家さんの手残りは、税引前で平均15%位といわれています。
つまり、100万円の利益があれば、借入金を返済した後に、
残ってくるのは、税引前で15万円位だということです。
ここから所得税、住民税を引けば10万円(10%)以下になります。
意外に少ないというのが感想です。
ちなみに、アパートなどのハウスメーカーは、
税引前利益率は20〜30%くらいになるといわれています。
事業により得られる利益は、一生懸命頑張って努力した人の知恵と、
労働の結果だと思います。
したがって、高い利益率を上げたとしても、
決して不当なものではありませんし
公正な競争の下で、高い収益を上げることは、
大家さんの努力の勲章でこそあれ、
何も非難されるべきことではないと思います。
家賃収入が大きく落ち込むような事態になっても、
経費をとことん減らすことで、利益の減少を最小限に抑えたり、
たとえば家賃収入が3割増えても、設備投資や経費を3割増にせずに、
1割増に抑えることによって、高い利益を実現することができます。
収入を最大にするためには、家賃の決め方がポイントです。
家賃が高すぎると決まりにくいし、
家賃を思い切って下げれば、埋まりやすいでしょうが、
それでは利益が出ず、いくらコストを下げても、
採算が取れない状態になります。
不動産の場合、2つとして同じ物がありませんので、
自分で自由に家賃を決めがちですが、
やはり、相場家賃というものは存在します。
しかし、リノベーションなどで近くにないものや、
ターゲットを絞った賃貸住宅にすれば、
希少価値があるため、
相場家賃よりも高くても決まる場合があります。
いずれにしろ、家賃は、一般の商品のように、
コストに標準的な利益をプラスして、
値段設定できるものではありませんし、
家賃設定は、大家さんが慎重に知恵を絞って、
決めるべきものです。
こういう場合、家賃の判断基準は、
入居者にとっての価値ですよね。
つまり入居者がその家賃で入居して、
十分な価値があると認めていただけるのなら、
こちらが欠けたコストの大小に係わらず、
その家賃で入居するでしょうね。
なので、リノベーション物件などのように希少価値を作ったり、
他の大家さんができないもの作ったりして、
質の高い賃貸住宅を生み出すことで、
その賃貸住宅に応じた家賃で、
入居していただくことができるでしょうし、
それによって、高い利益を得ることにつながると思います。
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新築アパート建設ローンには、
1、土地を持っている人が、新築アパートを建てる場合のアパートローンと、
2、土地から購入してアパートを建てる場合があります。
先ず、土地を持っている人が、新築アパートを建てる場合の、
アパートローンについてですが、
地主さんが、アパートを建てるときは、
担保のついていない土地がありますので、
そこに金融機関が担保設定するという形ですので、
融資は受けやすくなると思います。
儲けに走らず、建築費用のみ返済できればよいよいう考え方でしたら、
リスクは少ないとみられ気に入ってもらえるはずです。
融資を受けるのは、建築費だけですので、
利回りは10%は超えるはずです。
銀行や、信用金庫などの金融機関で、
アパート・マンションの建築資金を、
借り入れる場合のローンが、本来のアパートローンと呼ばれ、
比較的低金利で、長期にローンが借りられます。
金融機関は、アパートローンの融資額を決めるに当たって、
当然、審査をします。
まぁ融資申し込みは、普段からの取引実績のある銀行を選ぶのが無難です。
ちなみに信用金庫は管轄外の物件には融資しませんし、
また不動産にかかわるすべての物件に対して、
融資金額に制限があります。
具体的には、土地の担保価値と、
その土地に建てるアパートの担保価値と収益性を、
総合して貸し付けていただけるのです。
同時に融資を受ける人の返済能力と、
採算性、(家賃収入から諸経費を見込んだ後の手残り残)を、
検証して融資額を決めます。
まず、家賃収入に妥当性はあるかを検証され、
その結果、収支見込がどれくらいかを見ていきます。
つまり事業の採算性です。
その家賃収入から十分ローンを払っていけるのかという返済能力と、
採算が悪化して、借り入れの返済ができなくなったとき、
給料や他物件の収入でどれだけ補てんできるか、
それによって、総合的に検証します。
さらに、万一、借入金の返済が滞ったときには、
担保を実行すれば、貸付金は確実に回収できるかといった具合に、
貸付限度額を決定していきます。
何より、どれだけ家賃収入が見込まれるかという採算性を、
重視して、返済が滞っても大丈夫なだけの担保価値や、
収入があるかということが、審査結果の分かれ目になると思います。
そして、採算性に問題があるのなら、
一部を自己資金で用意するとか、用意できなければ、
規模の縮小を検討するように打診されます。
今回の新築アパート建築が行き詰っても、
他の収入による返済能力や、いざというときの土地の、
担保価値などが十分であれば、
フルローンが、下りることが結構あります。
もちろん、フルローンを受ければ、返済が膨らみます。
ですから、アパート建築は、
アパート経営という一つの事業を行うわけですので、
近隣アパートとの競争もありますので、
ある程度の自己資金も入れて、
その事業に見合った借入額を限度とすべきでしょうね。
その限度を超えた借り入れで、スタートしてしまうと、
いざというときに、返済できない危険性があります。
ちなみに、提携型のアパートローンといって、
大手の住宅メーカーやハウスメーカーが、
特定の金融機関と提携して、その住宅メーカーで建築すると、
提携金融機関で融資が受けられるというローンもあります。
いずれにしろ、事業の採算性と担保価値を精査して、
融資額が決定されます。
次に、土地を購入してから新築する場合、
土地を決済した時点から、普通、借入金の返済が始まります。
建物が完成していない状態で、収入が発生していないですから、
元金は据え置き、利息分だけを払うことになります。
元金の返済は、家賃収入がある程度発生してからになるようにします。
そして、建築工事が進むにつれて、
建築会社にも建築費を分割払いしていきます。
特に、新築アパートが建売でなく、
建築条件付きの土地購入後、
新築を建てるパターンだと、
土地購入時に土地購入資金の融資を受け、
建物の着手金の支払時に、
建物の建築資金をまとめて一括融資を受けて、
そこから融資全額に対しての利息を払っていくことが多いです。
また、建築費を支払うたびに、それぞれの金額を、
融資実行するという分割融資という方法もあります。
この場合は融資で支払いが発生するたびに、
金利部分が増えていきますね。
なので、利息の支払いを抑えるために、
後から借りる建物の融資を多くする方がいいので、
土地取得時に自己資金をたくさん入れる方がいいかもしれません。
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不動産賃貸業での原価計算は、
標準となる原価の設定が大変であり、
所有している物件のロットによっても、
原価が大きく違ってきます。
不動産は、少量多品種で、
同じものは一つとしてありませんので、
全ての物件ごとに原価計算を行うためには、
非常に膨大な作業が必要ですし、
原価を相場以下におさめるという、
採算制度とも全くなじみません。
家賃設定は製造業が製品価格を決める手段として、
原価がこれだけかかったからこの価格になる、
という判断基準ではなく、やはり市場家賃に注目して、
求めることになります。
それ故に不動産賃貸業の場合は、
物件にかかったコストを積み上げて、
原価を求めるのではなく、
売価還元法といって、
原価率をあらかじめ計算しておいて、
それを市場家賃にかけて求める、
という市場家賃を原価に還元するという方式を、
私は勧めます。
家賃設定は賃貸経営の基本であるという考え方に基づいて、
どんな場合でも原価を割り込まないという原則の下、
借り手の満足する部屋を最小の経費でつくれるように、
努力工夫することだと思います。
その結果として利益が生まれます。
したがって、市場家賃に着目して、
市場家賃から原価を求める、
という還元法が優れていると思います。
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銀行での融資申込みでは最初のお取引は、
まずは保証協会付きからとなっていますと言われます。
銀行との面談では、こちらの事業方針を説明するとともに、
どのような考え方で融資審査しているのか、
聞くことができればいいのですが。
その考え方が非常に重要になるからです。
借りたい側と貸す側との考え方が噛み合わなければ、
今後の深い取引関係は期待できないからです。
不動産賃貸業の場合は売上の10倍の借入金があったり、
資産と同額の負債があって、
自己資本がほとんどなかったりという決算内容が多いですが、
全産業平均とか、他の業態との比較でみると、
それは異常と見られたりします。
ところで、異常と判断する金融機関や、
担当者から融資を引き出すのは難しいです。
担当者と5〜10分と話をすれば、感触は掴めます。
金融機関に行く際には、
まず、電話でいくつかの支店に問い合わせして、
脈がありそうな店舗を選んで訪問するようにしなければ、
無駄足になります。
不動産賃貸業の決算書の最大の特徴は借入金の多さです。
借入金額と売上高、利益額等、申込み段階では、
一般的な企業の数値との比率をもって測られることが一般的ですが、
借入金の多さが審査ポイントになることもあります。
不動産賃貸業は、借入金が多くなるので、
借入金が多い事業者にも貸してくれる金融機関でないと、
深い関係は築けません。
不動産賃貸業に不慣れな担当者だと、
借入金額が多いというだけで断ってきたりします。
都銀では問題とされませんが、地銀や信金ですと、
借入金が何億円もあるような客はおらず、
びっくりされます。
そんな事業者には融資できない言われると終わりです。
地銀、信金といっても様々ですが、
普通の会社の借入額は多くて千万円単位です。
大きい会社でも1〜2億円です。
面談では、こんなに借りているお客様はうちにおらず、
ご協力は非常に難しいと思いますなどと、
決算書を見るなり言われることもあります。
こちらとしては、所有物件の概要とその収支一覧表を作って、
金融機関に持っていきますよね。
過去の決算書を示して、物件の概要を説明します。
その資料に借入総額が載っているので、
信金だとその数字だけ見て判断するところもあります。
借入額が多いと、それだけで断られることがあります。
既に融資取引があっても、
借入総額が多いことを理由に、
持ち込み案件の融資を断ってきます。
理由を説明してくれる担当者もおります。
もっとも、信金の場合、主に個人商店や零細企業であり、
同じ商店街にある店等が主な顧客で、
そういうところは、借入額がせいぜい5,000万円とかです。
億単位の資産や負債がある事業者は、
まずないということです。
なので、借入金の規模の大きさだけで、
うちでは協力できませんとなってしまうわけです。
このように借入金額だけで判断するのは信金や信組に多いです。
同じ金融機関でも、店舗が違えば、
状況や対応が違う場合があるのですが、
あまり変わりはありません。
普通企業だと、一般的には、
負債と資産との比率で物事を考えます。
格付けが非常に高い大企業でも、
売上高との比率について考えてみても、
せいぜい10億円位の借入金があるくらいです。
中には、借入金の額を売上高との比率で測る銀行員がいます。
売上が1億円ならば、借入金額は同じ程度までが望ましいとか。
借入月商比率というキーワードを使ったりします。
それを理由にこちらの融資申し込みを断ったり、
話だけで申込みを受け付けない銀行員がいたりします。
不動産賃貸業ではこの比率を使って、
判断することには無理があります。
というのも、経営の安全度を測る借入月商比率は、
製造業や卸売業などと不動産賃貸業では、
異なるからです。
同じ不動産業であっても、不動産売買業と不動産賃貸業とでも、
財務構造が違います。
不動産を1億円で買って1億2千万円で売ると、
売り上げは1億2千万円です。
一方不動産賃貸業は地主が所有地上に1億円かけてマンションを建てても、
年間家賃収入は千万円程度ですから売上は1千万です。
仕入が1億円しかないのに借入金がそれより多くあれば、
それだけで債務超過とみられてしまいます。
不動産賃貸業は売上の10倍の借入金があっても普通の業界です。
それなのに、売上の10倍の借入があるなんて異常だと思っている銀行員がいて、
そういう銀行員を相手にしてもどこまで行っても話が交わりません。
それに対し、不動産賃貸業では借入金が多くて、
当然と思っている銀行員もいます。
業種ごとに判断してくれる金融機関でないと、
不動産賃貸業にプロパーの融資をしてもらうのは難しいです。
不動産賃貸業では、借入金が多くても、
それに対する不動産があります。
仕入資金のようになくなってしまう資金ではありませんし、
製造業や物販業の設備のように帳簿上は、
資産計上されているものの簿価で売却できないものと異なります。
多くの産業において、
設備は数年で減価償却して無価値になりますし、
中古の機械や販売用設備を売るとなると、
買い手が付くかどうかとかいう問題があります。
特定の工場や店舗に備え付けられた設備を外して、
売ることをイメージして下さい。
私の前職場での話ですが、
そう簡単に高く売ることはできなさそうですよね。
撤去費用だけがかかる負の資産になりかねません。
また、物販業の仕入れも、古くなれば売れなくなり、
そういう商品が仕入れ値以下で市場に出回りますし、
最悪、売れずに廃棄品になります。
このように、世の中の多くの産業において、
簿価上で資産があっても換金できないので、
たとえ帳簿上の純資産がプラスでも、
ないのと同じです。
一方不動産賃貸業は違います。
簿価で売ることもできます。
それなのに借入金が多いと、
金融機関の審査が厳しくなるのです。
もっとも、金融資産は換金が容易です。
不動産は金融資産に比べれば流動性が低いですが、
先に例を挙げた機械設備や動産と違い、
簿価で売却できる可能性は十分にあります。
また、動産は数年で減価償却され、
簿価自体もすぐになくなってしまいますが、
不動産の耐用年数は長く、土地は耐用年数永遠です。
ですから、借入金で設備投資をしていると言っても、
製造業や卸売業と不動産賃貸業では本質が違います。
こういうことを分かって審査する金融機関の担当者に当たらないと、
融資は期待できそうにありません。
つまり、業種ごとに判断してくれる金融機関でないと、
不動産賃貸業にプロパーの融資をしてもらうのは期待できません。
都銀では、年間売上高10億円以上の企業でないと、
プロパー融資をしないというようなところがあったりしますが、
地銀や信金では、決算書の内容が良ければ、
売上1億円未満の会社にも、
融資していただけるところがほとんどです。
要するに決算書次第ということです。
業種ごとに判断してくれる金融機関を見つけることが重要です。
例えば、不動産賃貸業を不動産業という大きなカテゴリーに入れて、
判断されたりします。
業種に関係なく格付けが出される場合もあります。
不動産賃貸業という小さなカテゴリーを、
設けている金融機関もあれば、
さらに詳しく、貸家業、貸ビル業等の詳細カテゴリーに、
分けている金融機関もあります。
償還可能年数という財務指標で判断するところもあります。
これは、借入金÷利益+減価償却費であり、
借入金を何年で返せるかという計算になります。
不動産賃貸業では20年以上の融資が一般的であり、
償還可能年数が20年以上になります。
しかしながら、他の産業では、
融資期間も設備の耐用年数は多くなく、
20年以上となると事実上要注意企業と見られます。
この指標一つをとっても、
不動産賃貸業というカテゴリーで格付けがされれば、
20年以上の償還可能年数が異常にはならないものの、
もっと大きなカテゴリーや、
業種分けされない方式での格付けでは、
異常となってしまいます。
ですから不動産賃貸業として、
格付けを出している金融機関かどうかが重要になります。
二つ目は、格付けをあまり重視しない金融機関を、
見つけることです。
不動産賃貸業ではどうしても格付けがあまり良く出ないので、
格付けはあまり重要ではなく、
実際のキャッシュフローを重視しますと、
言っていただけるところが適しています。
格付け以外の面もよく見るところなら、
業種の括りにこだわらなくても構わないわけです。
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区分マンションのゲストハウス経営と融資
融資を受けて ゲストハウスを購入するには
積算評価があっても失敗するケース(収益還元法で見ても、積算評価法で見ても申し分ない物件でも買ってはいけない物件)
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投資用不動産購入の銀行融資の現実
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結論から言えば、投資用でも居住用でも、
人気は、最上階から一つ下の角部屋です。
投資用なら、空室率がここなら低くなります。
マンションを投資用にするなら、都心の一等地ですと、
表面利回りはせいぜい5%前後だと思いますが、
新築ならリフォームも何もしなくてもよいですし、
建物や設備に不都合があっても2年以内であれば、
大体デベロッパーが補修してくれるので安心です。
マンションは何号室が一番安いかといえば、
2階のエレベーターに一番近い部屋です。
つまりエントランスのすぐ上の部屋です。
ここは人気がないですが、値段は一番安いので買いやすいのです。
ルーフバルコニー付きや、最上階や、角住居は、
新築で買った場合は、個別に売り出し価格が価値以上に、
高く設定されています。
逆に、売却するときは新築で買うときほどのプレミアはなくなり、
他の部屋とあまり大差がなくなります。
あと、1階が駐車場になっているマンションで、
駐車場入り口の上に位置する部屋は、
新築で売れ残り率が高い部屋の一つです。
しかし子供がいる家庭にとっては、下がエントランス階のため、
飛んだり、跳ねたりの足音を気にしなくていいので気楽です。
もう一つ玄関ドアの正面に階段がある部屋です。
この部屋は人気がない割に値付けが甘い部分です。
人によって、あそこがいいだの、ここはイマイチだとは、
それぞれ主観があります。
突き詰めれば、自分以外に通る人がいない場所に位置する住居は、
住みたい人が多いため値段も高くなっている。
後は買う人の主観で判断することでしょう。
リフォームマンション
超高層タワーマンション投資について
分譲マンションの管理費を払えなくなったとき
中古マンションを買って賃貸に出す場合
買ってはいけない物件 新築区分所有マンション
一階は 基本的に嫌われる。
1、マンション建設エレベーターの設置費用
2、マンション建設エレベーターの設置費用と維持費
1、マンション建設エレベーターの設置費用について
賃貸物件は採算を追求しなければなりませんので、
いくらでも建築費にかけることはできません。
賃貸マンション建設でのエレベーターの設置は、
費用がかかるためキャッシュフローに大きく影響します。
エレベーターには、油圧式とロープ式があって、
油圧式は作動油の圧力制御で動かすもので、
ロープ式はワイヤーロープで巻き取って動かしますが、
どちらも同じくらいの費用はかかってきます。
例えば、ロープ式ですと、
巻上機、シャフト、ガイドレール、
インバーター(マイコン制御)、
カゴ、制御盤などで構成されています。
一般的にエレベーターの費用ですが、
一戸建てにつけるホームエレベータや、
規模の小さいマンションにつけられている、
小規模なエレベーターなどは、
一基当たり、350万程度で設置されています。
まぁ、エレベーターを設置する場合は、
エレベーターを取り付ける躯体である枠組みが、
必要になってきますので、
その費用が60〜90万円程度見ておく必要があります。
したがって、7〜8階ぐらいまでの小規模マンションの場合では、
エレベーター設置費用は、
総額で1,000万円ぐらいかかってきます。
10階以上の分譲マンションや、
高層マンションのエレベーターの設置費用は、
一基当たりで2,000〜3,000万円ぐらいはかかっています。
まぁ、賃貸マンションの場合は4階建て位までは、
エレベータを設置しない事が多いです。
5階までの建築物には設置の義務はありませんが、
6階建ての場合は必要になっています。
2、エレベーターの維持費について
大家さんにとって、エレベーター維持費は、
不動産経営に、どう影響するのだろう。
購入検討の物件が一棟マンションや、一棟ビルであれば、
エレベーターが付いている物件がほとんどです。
でも、中にはエレベーターが付いていない物件もあります。
入居者側から見れば、エレベータがなければ不便ですが、
3階くらいまでなら、何とかやっていけそうです。
エレベーターがない分、かえって家賃が安く設定されますので、
その分いいかもしれません。
もちろんエレベーターが、ある方が便利ですので、
物件として一つの強みになると思います。
しかしエレベーターが、付いているという事は、
そのエレベーターの保守管理をする必要が出てきます。
しかし、このエレベーターの保守管理費用が、
キャッシュフローを、悪化させる懸念があります。
エレベーターの保守契約には、二つの方法があり、
金額も、エレベーター会社によって違います。
エレベーターの保守契約の一つは、フルメンテナンス契約です。
これは劣化した部品の取り換えや、修理費用を、
月々の定額契約料金に含んでいる契約で、
およそ月々、5〜6万円前後の保守料がかかります。
エレベーターの保守契約の、もう一つはPOGと呼ばれる契約です。
これは劣化した部品の取り換えや、修理費用を、
月々の定額契約メンテナンス料金には、含まない契約で、
この場合は、保守メンテナンス料は、
だいたい月々、3〜4万円になってきます。
エレベーターの維持費には、このほか将来、
メンテナンスで対処できない場合があり、
エレベーターのリフォームや、大規模修繕に備えて、
修繕積立金を、確保して置く必要があります。
エレベーターのリフォームや、大規模修繕は、
結構費用がかかります。
主要部品の交換工事は100万円単位の費用を
見ておく必要があります。
キャッシュフローの見込める大型物件であれば、
この保守料は、物件からのキャッシュフローでカバーできますが、
小型の物件であれば、キャッシュフローに影響がでやすいですね。
エレベーターには電気代なども、余分にかかりますので、
費用対効果を、見極める必要があります。
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地主が自己所有土地に、新築のアパートを建て、入居者を募る。
1階と2階に6室ずつ、合わせて、12室設け、
収益不動産としてアパート経営を始めた場合、
立地や環境が悪くないと、すぐに満室になるでしょう。
それで、最初の5年位は満室経営が続いて、
キャッシュフローも順調に入って、
トラブルもなく推移して行きます。
しかし、近くに同じようなアパートが建ち始めた結果、
6年目あたりから経営がおかしくなり、
1部屋空くと、次がなかなか決まらなくなってきます。
そして、入居率90%くらいで回る返済計画が崩れ始め、
下手をすると、アパート経営の収支が、
どんどん悪化していくことになります。
そして10年も経つと、入居者の設備や間取りに対するニーズも、
変化してきて、部屋に空室が目立ち始めるのです。
バスやトイレなどの水回りはどんどん劣化していき、
修理、メンテナンス費用が年々増えていくことが考えられます。
そして次第に、古くなってきた設備や、
時代に合わなくなってきた間取りを、
時代に合うように、大がかりなリフォームを実施したりします。
しかし、それでも部屋は思うように埋まらなくなってくることがあります。
競争が増えただけでなく、地域の人口も以前よりも減ったことが影響して、
結局毎年、毎年、維持管理費をつぎ込むばかりで、
収支は赤字、家賃を上げたら、今まで住んでいる人が、
出て行ってしまうおそれがあるので、
全く上げられない状態が続きます。
売ろうと思っても、建物の劣化が進んだこともあって、
建てた当時よりも大きく価格が下がっていて、
希望価格では、売るに売れないということになってしまう。
つまり家賃下落と、入居率の下落のダブルパンチで、
収支が悪化してキャッシュが尽きてしまう、これが、
5年前までの破綻パターンだったわけです。
しかし、最近は中古物件を購入した人の破綻が増えているのです。
これは、経営は順調だが、毎月の支払いが多すぎて、
現金が残らない状態になってくるのですね。
資金が回らなくなり、金融機関に返済期間の延長を相談した結果。
延長ができなかったりして、破産するパターンが増えているのです。
先日もテレビにも出たことのある著名な大家さんが、
物件を持ちこたえられなくなりすべてを売却して、
不動産投資から足を洗っています。
今まで、キャッシュのないときは、他からの収入を持ち出して
何とかやりくりしている状態。そこに、
固定資産税、国民健康保険、住民税などの税金が重くのしかかり、
管理費、固定資産税、リフォーム費用の出費が重なり、
お金が回らなくなり、その結果入居者が退去した後に、
リフォームに回す資金が尽きてくる。
つまり、計画以上の出費が多くなり、リフォームに資金を回せなくなる。
すると、当然、入居者を募集しても、埋まらなくなってきますね。
中古物件は、減価償却が多大なために会計上は赤字になって、
金融機関からお金を借りることができなくなったりします。
また、リフォーム費用が工面できなくなり、
金融機関への返済ができなくなるという悪循環が起こります。
返済猶予の相談も上手くいかなくなり、
そこに他のローンの返済が重なり、
資金ショートを起こしてしまう。ついに、
債権者から差し押さえられるというパターンになっているのです。
これが現在の破綻パターンで、このように、
不動産投資の破綻は5年前と変わってきているのですね。
不動産投資の危機に陥ったとき
不動産投資は大きくなると破綻する
手元資金に余裕を持つ(ROEよりも長期安定が大事)
最近の破綻パターンと5年前の破綻パターン
実は、大家さんはいつでも倒産体質(不動産投資そのものにそもそも欠陥がある)
減価償却資産の耐用年数そのものについては、
減価償却資産の耐用年数等に関する省令により定められており、
自宅を貸家に転用した場合の減価償却の計算は、
その建物を取得したときの価格を元に計算します。
ただし、貸家に転用するまでの期間についての減価償却計算を、
定額法で行い、それを建物の購入価格(消費税から逆算)から、
引いて償却残を算出して、この償却残の価格をこれからの、
減価償却の基礎価額とするのです。
つまり、新築したときから賃貸する時点までの減価分を、
当初の取得価額から控除して現在価額を算出します。
なお、償却残の出し方ですが、
この計算で適用する貸家に転用までの耐用年数は、
法定耐用年数の1.5倍の年数で計算します。
自宅を貸家に転用した場合の減価償却期間は、
それまでの自宅の耐用年数は通常の耐用年数の1.5倍するのですが、
なぜかと言えば、譲渡所得を計算する際、建物等の減価償却資産の場合、
取得価額から減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算しますが、
その際、事業等に使われていたものについては、
通常の耐用年数により計算しますが、
事業等に使われていない自宅家事用等のものについては、
価値の減少が少ないと考え、耐用年数を1.5倍して、
つまり、自宅等の非事業用建物は、
事業用の1.5倍の寿命があるとみて、
長い耐用年数により、減価償却費相当額を、
計算する事となるわけです。
そして、その価額で中古資産を取得した場合と同様に、
その後の使用可能年数を見積もり、また見積もりが困難なときは、
簡便法(下記に例示)により算定し、これを耐用年数として、
その後の減価償却を行います。
又、自宅用(自宅使用)時代に、建物や建物付属設備の、
改良を行っていた場合の費用は、
それが資本的支出に該当するものであれば、
これを物件価格に加えて計算します。
また、貸家に変換することで今回、
自宅をリフォームした場合のリフォーム代のうち、
資本的支出に該当する額は、
建物の取得価額に加算することになります。
(資本的支出とは、修理することによって価値が増えるか、
耐用年数が長くなるものです)。
具体的な計算方法は、
自宅建物が木造建物の場合、たとえば、
建物本体800万円、付属設備200万円のものを、
取得してから20年後に貸家に転用した場合、
その場合の従前の償却残の計算は、
建物本体、800万円×(1−20年/22年×1.5)=315万1515円
付属整備、200万円×(1−20年/15年×1.5)=22万2222円
になります。
この金額を転用後の減価償却の基礎価額として計算するわけです。
減価償却費の計算ですが、
中古資産の耐用年数の全部を経過しているとき、
耐用年数=法定耐用年数×20%
中古資産が法定耐用年数の一部を経過しているときは、
耐用年数=法定耐用年数−経過年数+経過年数×20%
(1年未満の端数切り捨て、最短2年)
で計算します。(減価償却資産の耐用年数に関する省令、
中古資産の耐用年数を計算する簡便法より)
転用後に使用する耐用年数は、簡便法によれば次のようになります。
建物本体は22年−20年+20×0.2=6年
になります。付属設備は法定耐用年数の15年を経過しているので、
減価償却期間は、15年×0.2=3年
になります。
ちなみに、建物が平成19年4月11日以前に取得したものであれば、
残存価格を1割控除して減価償却費を計算します。
上記の例では、
建物本体800万円、付属設備200万円のものを、
取得してから20年後に貸家に転用した場合、
その場合の従前の償却残の計算は、
(33年の償却率)
建物本体は(800万円−800万円×0.1)×0.031×20年
=446万4000円
800万円−446万4000=354万6000円
354万6000円が減価償却の基礎価格になります。
(22年の償却率)
付属設備(200万円−200万円×0.1)×0.046×20年
=165万6000円
200万円−165万6000円=34万4000円
になります。
34万4000円が減価償却の基礎価格になります。
これ以降は、正規のやり方でに減価償却費を、
計算していくことになります。
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貸家を自宅に転用した場合の減価償却計算
自宅は減価償却する
確定申告での減価償却期間
中古物件を購入した場合の減価償却期間(耐用年数表を使うのは 固定資産を購入したとき)
住宅ローンがある場合の、不動産投資
空室が続く物件は、何か問題があるに違いないと、
見られる可能性が高いです。
いつも満室の物件は、もし退去が出ても、
すぐに新しい入居者が決まりやすいです。
これは、同じ賃貸住宅であっても、
人は、入居者が50%詰めている物件よりも、
90%詰めている物件の方に住みたいと考えるから。
大切なことは、多少収入が少なくても、
目先の利益を追わず、満室になるように、
部屋の価値よりも、少し家賃を低くなるように、
微調整することです。
周辺の家賃相場が5万円なら、周辺建物よりも広く、
設備を良くして、家賃を1割低く4万5000円として、
募集してみてはいかがですか。
それでも、どうしても入らなければ、
賃貸仲介会社の判断に任せるといって、
家賃は、最悪いくらでもよい、
とりあえず、入ってもらうということです。
それでは儲からないというかもしれない、
しかし空室が続くよりは良い。
入居者を確保することが先決、
仲介会社もすべてを一任されると、
無茶な家賃設定はできないはずですし、
それ相当の賃料に落ち着くものです。
周囲の物件よりは良質であり、
立地は羨望の場所ではなくても、
質の良い物件を、他よりも安く提供して、
入居者に快く住んでもらうことで、
たとえ儲からなくても、
損をしなければいいという考えができると思います。
そうすれば、やがてローン返済が終わった時点で、
毎年100%のキャッシュを生み出してくれるのです。
私はこの方法でやってきました。
価値のある物件を安く提供するというやり方は、
最初こそは苦戦することがあっても、
長い目で見れば成功すると思います。
なぜなら入居者が、他の入居者にこちらが安くて、
良いアパートだと人に紹介してくれる場合もありますし、
質が良いとクレームが少なく手間がかからないからです。
その結果、アパートは空室率が低いまま、
満室状態が続いて、ローンが終わってからも、
稼ぎ続けてくれるのです。
つまり、目先の利益を追わずに長期的視点で、
入居者に満足してもらうべきで、
入居者に満足していただいたのなら、
利益もついてくるものだと思うからです。
アパート経営も長く経営していると、
アパートもだんだん古くなってきます。
もっとも、メンテナンス、リフォーム等を実施することで、
満室経営を維持している大家さんも、やがては、アパートも、
老朽化し、入居者が退去すれば、
空室が埋まらなくなってくるかもしれません。
現に、空室率が平均で20%と言われており、
いつまでも満室経営を維持できるかは分からないものです。
確かに、空室は埋りにくくなっています。
賃貸住宅の供給が過剰になっているのか、
それとも、借りる人が少なくなっているのか。
いずれにしろ、競争が起こります。
競争の結果、アパート経営者は、勝ち組と負け組に分かれます。
勝ち組になるには、どうしたら良いか
そういうノウハウを売り物にしている商売があるくらい、
空室問題は深刻だ。
勝ち組と負け組といっても、今は満室なので、
勝ち組に残れるから大丈夫だ、
などと安心してはいられない。
勝ち組だといっても、空室が増えてくることに間違いはないのだから。
今度は、勝ち組の中でも競争が起き、
その過程で新たな負け組が発生します。
世の中、こうすればアパート経営はうまく行く、
満室にするには、こうすれば良いという本が多く売られている。
しかし、これらの本は、勝ち組になった投資家が書いたものです。
負け組となった大家は、本を出版することはない。
やはり、負け組大家は、
静かに賃貸市場から退出してゆくのか。
こうして負け組になったという本は、
書く気にならないのかもしれませんし、
書く器量があるのならそもそも失敗しないのかもしれない。
私は、こうして負け組になったという本は、
読みたいと思っている読者は多いと思う。
しかしそういう本でも書く人が少ないので、
書けば、売れると思う。
勝ち組と負け組を分けるのは、
新築アパートと、老朽アパートのせめぎ合いの結果になるのか。
供給過剰な賃貸市場にあっても、
アパート建築業者は、老朽アパート大家を意識しながら、
新築アパートを勧めていくのだろうか。
しかし、今現在、老朽化アパートを抱えつつ、
満室経営を続けている大家さんもかなりいるのも事実ですよね。
その意味では、そういう大家は、
勝ち組に属するといってよい。
しかしいつまでも満室は続かないとなると、
最終的に建替えるか、賃貸経営を辞めるしかない
ところで、空室問題は、いつまで続くのであろうか。
空室問題は移民が増えるので深刻ではないという意見もあるが、
そんなことでは、供給過剰問題は解消されず、
ますます厳しくなってくるのだろう。
理由の一つは、少子化の進展と婚姻数の減少、
根本は、やはり人口減少にある。
これに対して、人口は減少しても、世帯数は、
人口ほどに減らないから大丈夫だという説も、
数年前まではあった。
多くの人はその説に一縷の望みを持った。
しかし、現在は、そんな説も、全く説得力を欠くほど、
人口だけでなく、世帯数も減ってしまっています。
家賃は、下がらないという神話があった。
家賃が下がらないという下方硬直性については、
確かにあったのも事実です。
しかし上がる場合も硬直性があるのですね。
家賃は、なかなか下がらないし、
上がらないということです。
確かに、その通りだと思う。
この下方硬直性なるものの効果を享受していた時代があった。
バブルが弾けた当時は、さすがに家賃は下がりました。
しかし、ある程度まで下がってから、物件を購入した人は、
そこからは、家賃水準がそれほどに下がらないので、
良かったという大家さんも多かったはずです。
ローン金利は、不景気によって下がるのに、
家賃は下がらなかったのです。
しかし、今は違う。
家賃の下方硬直性神話はなくなりつつあります。
現に福岡などでは2DKでも、
1万5000円という物件が出ている。
下方硬直性の神話も崩壊したというべきかもしれません。
また、住宅の低価格化及び住宅ローン低金利によって、
アパートや戸建の家賃以下で、
マイホームが取得できるようになってきています。
なので今まで賃貸に住んでいた人がマイホームを買って、
移り住んでいっているのも不思議ではありません。
特に、地方は、マイホーム価格も安いから、
住宅ローンの負担も少ない。
そうすると、アパートの家賃を払うくらいなら、
マイホームを購入しようということになるだろう。
これも、空室は増えて行く原因かもしれない。
逆に、都心は、マイホームが高価だから、
マイホームのローンより、家賃の方が安いということで、
賃貸住宅に住む人が多いのかもしれない。
幸いにも、今現在満室経営を続いている大家さんといっても、
厳しい賃貸市況に変わりがありません。
空室が増えることはあっても、減ることはない。
少なくとも、5年後は、今よりは、空室が増えて、
家賃も下がっている可能性が高い。
そのとき、どうするかですね。
今後、どういう賃貸経営を目指すべきでしょうか。
最近、日本を訪れる外国人が増え、
日本人の親切さや心優しさが好感を持たれています。
その人間性こそが日本の宝になりえます。
それを大事にしたアパートづくりを進めるべきだと思う。
新築アパートの大量供給、大量需要で、
活性化する賃貸メカニズムに偏らないためにも、
日本人のまじめさを生かし、小さく、少量でも、
精度の高い賃貸住宅を作って、
社会に貢献することが大事だと思います。
日本の将来は少子化で労働人口の減少が懸念されています。
その時が到来してから対策を練るようでは、
負け組になってしまいます。
先を見て、対策を常に考えるのが経営だと思う。
本日は、その点について、書いてみました。
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リフォームの程度が弱かったら、
賃貸付けができないのではないか、
しかし、高い金額をかけたとしても、
その部屋が埋まらなかったらどうしよう。
そういったバランスの中で、
どうすればよいのか迷っている方も
多いのではないかと思います。
誰でもいいと思う物件は、値段も高く、
購入すれば、利回りも低くなってきます。
しかし古い、日当たりの悪いなど、
欠点のある物件なら安く買えます。
誰も見向きもしないボロ物件を掃除とリフォームで
ある程度まではよみがえらせる事だってできます。
まず、流行にのったはやりのリフォームは本当に必要か。
それはお金がありさらに長期保有を考えている方意外は、
するべきではありません。
その上流行は、はやり、すたりがありますので、流行が去ってしまえば
その物件の人気は一気に下がっていってしまいます。
逆に、リフォームは最低限に収めるというのも考え物です。
最低限の人が住める環境を作らなければ、
入居者は途切れてしまいます。
そして、私自身が思うのは多額のリフォームは、
費用対効果を考えてやるべきですね。
そういった意味で、地域に特化した戦略という意味では、
最低限、入居されないレベルに持っていく、
という方針をとることが重要だと思うのです。
さて、銀行での融資について語るときも、
築年数が新しく路線価も高い物件ほど、
融資が付きやすいのは確かで、そうであっても、
多額のお金を持っているとか、属性が優れているとか、
そういう投資家が銀行融資では評価されます。
積算価値や築年数の新しい物件を持ち込むことは、
もちろん大事なことでありますが、
新しい物件に次々と組み換えたり、
新築を建てられるならともかく、
現代のような競合がひしめく時代に、
お金を駆使してどんどん新築を建てることは極めて困難で、
いつもそうすることは無理があります。
そうであっても、築年数や立地で一時的に優位に立てても、
他者に追いつかれたとき、一体どうするだろうか。
例え、築年数で一時的に先行していても、
数年もたたないうちに、
競合他者がどんどん新築を建ててきます。
そのため、競合他者に追いつかれたときに、
その新築や築浅の優位性は一挙に崩れることになります。
このように新築や築浅の優位性は
いつまでも続かなく不安定です。
賃貸事業を成功させようと思うなら、
例え築年数はそれ程新しくなく、路線価についても
立地についてもあまり優位性がなく、
そんなどこにでもある物件を優れた物件にすることだと思います。
これは、誰もがやれるような運営をしていても、
あの大家さんの賃貸業は一味違うというような経営をすることが、
真の実力なのであると考えます。
一般に、不動産賃貸業の運営について語るとき、
新築や、築年数の少しでも新しい物件の方が競争力があって、
優れているのだという。
新築のマンションを建てるとか、
最先端の設備を備えた物件を持っているとか、
当然そういう物件が入居者にも受け入れられます。
築浅で、最先端の設備を持つことは大事なことですが、
たとえ築年数や設備で一時的に先行しても、
数年もたたないうちに競合物件が増えてきます。
もし新築や築浅に頼っているのなら、
競合物件に追いつかれたとき、
いっぺんに優位性はなくなってきます。
新しい物件が近くにできたので、
空室になっても仕方がないと思うのだろうか。
そのように、あちこちにライバルが新築を建てて、
追いついてきたとき、その物件の優位性は、
一挙に崩壊することになりますね。
豊富な資金を駆使して、
次から次へと新築物件を持てるならともかく、
競合がひしめく中で、
次から次に新築を建てることは極めて困難です。
このように、新築や、築浅の優位性というのは、
未来永遠ではないですよね。
なので、賃貸経営を安定させようと思うなら、
たとえ築年数がそれほど新しい物件でなくて、
どこでもあるような物件を、
優れた物件にすることだと思いますね。
つまりどこにでもあるような物件でも、
あの大家さんの賃貸経営は、
ひと味違うというような経営をすることが、
賃貸事業の真の実力になってくるだろうと考えます。
最近では、激安のボロ一戸建てを現金買いして、
リフォームを施して貸し出す投資法が、
賃貸不況の中でも検討している姿を見て、
マンション投資ではなかなか儲からないので、
一戸建てや、木造アパートに方向転換したい、
などと考える投資家も見られます。
区分マンションや一棟マンションは儲からないと言うが、
これも賛否両論です。
マンション経営は単にリフォームして、
貸すだけという仕事ではなく、メンテナンスを実行し、
賃貸管理や共用部の清掃を行い、
優れた設備を導入して、
入居者へ提供していくという素晴らしい事業です。
修繕計画を立てたり、
管理を徹底していくことによって、
物件の価値をいつまでも維持していくのが、
マンション投資の基本です。
そういう工夫をすればどんな投資でも、
十分収益が上がってきます。
そういう賃貸経営の原点を置いておいて、
現在上手くいかないから、
ボロ物件投資に手を出そうというのなら、
うまくいかないと思います。
どのような分野であれ、
入居者の心をとらえる賃貸住宅を創造することに、
知恵と工夫を惜しまなければ、
無限の可能性を生み出せるものではないと考えるからです。
これは、賃貸経営に限った話ではないかもしれません。
日本経済を支える中小企業の中には、
自社で製造販売している会社はたくさんありますね。
そういった中小企業は安い中国製品などにおされて、
倒産に追い込まれる会社が多い中、
その一方で、不況の中でも、ひたすら頑張って、
立派な経営を続けているところもたくさんあります。
このように不況の中でも優れた業績を残している会社というのは、
世の中で決して目立つ存在ではありません。
しかし、平凡な仕事でも立派な業績を上げている会社こそ、
実は非凡な会社だと思います。
新築や築浅で、最新設備を備えていなくても、
工夫次第で高い入居率は可能ですね。
たとえ、築古で変わり映えのしない物件であっても、
入居者がここに住みたいと言ってくれる、
そんな賃貸住宅にしたいですね。
それこそが賃貸事業経営者の、
本当の実力であると思います。
]]>
専従者給与を計上している場合、配偶者控除が受けられません。
専従者給与を計上している場合、
国民健康保険料の計算には、
専従者給与が所得金額に加算されます。
国民健康保険料の減額について、
軽減税率が7割か5割か2割かの判断ですが、
夫の所得に専従者給与分が加算されて、
計算されるということです。
課税所得が0でも専従者給与が計上されていれば、
妻に払った専従者給与分が夫の所得に増額されて減額判定の計算がされる
ということです。
増額された夫の所得が43万円以上なら5割減、
43万円以下なら7割減と判定されるわけです。
専従者給与は国民健康保険料に加算される
国民健康保険料の求め方
付けることをおすすめします。
2016/3/2 更新 2019/2/2
また、プライベートのお金と事業のお金を、
区別することが大事になります。
不動産投資では黒字倒産を防ぐためにも、
キャッシュフローが最も大切です。
そのため、不動産投資では、
現金出納帳を付けることが絶対的に必要です。
特に青色申告では、帳簿を付けることは、
絶対的に求められます。
ところが不動産投資を始めたころは、
雑用が多くありますので帳簿付けは、
後回しになりやすいものです。
帳簿付けは、後からの結果の確認であるためです。
帳簿付けにもいろいろありますが、
綿密に帳簿を付けたからといって、
収入が上がるわけじゃないという気持ちがあります。
それはごもっともです。
それならば、とりあえず現金出納帳と預金出納帳は、
付けることをおすすめします。
確定申告のためとか、法律的に義務があるとか以前の問題です。
現金、預金出納帳こそが大家さんとしての、
不動産投資の結果をみるための、
第一歩の手段だからです。
現金出納帳の記帳の仕方ですが、
文字どおり現金が動けば記載します。
即ち家賃収入となれば入金、
経費支出となれば出金という具合です。
といっても賃貸経営では、
ほとんど現金は使いませんよね。
家賃は銀行振り込みだったり、
その他の支払いは、クレジットカードで支払うことが多く、
ほとんど現金ではなく、普通預金口座からの引き落としに、
なっていると思います。
なので、日常的な収支は現金出納帳よりも、
預金出納帳がほとんどになってきますよね。
といっても、現金出納帳は、
現時点での現金の残高を示すものです。
従って手元の現金と帳簿の残高を合わせることが大事です。
記帳を徹底すれば、残高を合わせることが可能になります。
これをもって預金と現金の把握ができるようになります。
現金出納帳に相手方の勘定科目を付けることで、
複式簿記になり事業的規模なら、
65万円控除の条件を満たします。
預金出納帳は、銀行預金通帳を、
家事用と事業用と区別しているのなら、
事業用の銀行通帳(預金通帳)が、
そのまま預金出納帳になります。
通帳は銀行が作成したもので信頼性が高いということがいえます。
通帳には預金の入出金額、日付、適要、差引残高が記載されています。
現金出納帳は通帳にない、項目を書き足すだけになります。
ただ、現金と預金の取引については注意が必要です。
特に二重記帳には気を付ける必要があります。
現金の伴う取引は、普通預金出納帳でなく、
現金出納帳に、記載されているので、
いわゆる、記帳がダブらないようにする必要があります。
優先順位は、現金出納帳が預金出納帳よりも常に先に記入します。
繰り返しになりますが、実際の現金の流れ、
現時点での手持ちの現金残高はいくらになるのか、
現金出納帳によってその場で確認できるようになります。
賃貸業だけでなく一般事業でも、
毎年、何とか帳簿上は利益が出ているのに、
実際の資金繰りは苦しく、
いつも資金が不足している状態になるという経営者がいます。
これは現金の流れをつかめていないからです。
儲かったお金はどこにあるのかというのは、
大家さんが決算書を見るたびに、
常に脳裏に浮かばなければならない大切な問いかけです。
まず現金出納帳や預金出納帳は透明なものではなければと思います。
大家さんが賃貸業のお金を少しでも私的なものに流用したり、
また接待だからといって、ゴルフや、飲食に、
多額のお金を使っていれば、
いずれ行き詰まることになります。
透明な経営を行うためには、大家さん自身が自らを律し、
誰から見てもフェアな行動をとる必要があるかと思います。
お金のことをつねに心配していては仕事ができません。
そのためには、ぎりぎりの資金繰りは、
決してしないようにしなければならない。
大事なことは日々の心づもりです。
どんなことが起こっても耐えられる余裕のある資金繰り状態にして、
実際は、窮地に追い込まれたような緊張感を持って、
勝負をかけるべきだということです。
不動産投資、とりあえず現金出納帳と預金出納帳は付けることを、
おすすめします。
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2014/1/24 更新 2019/1/25
不動産所得は1月1日〜12月31日までに得た、
家賃収入や、駐車場収入の合計から、必要経費を引いたものです。
白色申告の場合は、収支内訳書です。
青色申告は、青色申告損益計算書です。
職業欄、確定申告では大家さんの場合、不動産賃貸業と記入します。
先ず収支内訳書を書きます。
この欄の収入金額に書き込むのは、
賃貸料(家賃)、礼金(敷引)、更新料等です。
(ちなみに敷金、保証金などは、
借主に変換する予定がありますので、
収入金額にはなりません。)
これは、貸借対照表に書きます。
預り金という負債の勘定科目になります。
現金預金 xxx 預り金 xxx
次に、必要経費です。
必要経費の額がいくらかを出します。
とにかく去年1年間の賃貸業に関してのレシート、領収書、
クレジットカード明細や費用を包み隠さず集めてみましょう。
主なものを上げると、
貸家にかかる固都税と事業税等の税金は、
租税公課です。
建物などにかけた地震、火災保険料などは、
損害保険料になります。
そして、建物などをリフォームした時は、修繕費に計上します。
ただしリフォームといっても、
ここで資本的支出と通常の修繕費に分かれます。
通常の経費は修繕費として計上し、
資本的支出分は法定耐用年数で按分したものを、
減価償却費として当年度の経費に計上します。
この他経費には、借入金利息、登記費用、
ローン保証料、水道光熱費(共用部の水道代、電気代)
広告宣伝費(入居者募集費用)、管理費、雑費、
などがあります。
不動産所得は、家賃収入の合計から、必要経費を引いた金額です。
所得金額はそこから専従者控除や、専従者給与、
青色申告特別控除を差し引いて出します。
ここまでが収支内訳書、又は損益計算書の書き方になります。
次に確定申告書Bを書くことになります。
確定申告書Bの収入金額欄には、家賃収入や
給与収入などの全収入金額を記入します。
その下の所得金額には、不動産の場合は、
先程の専従者控除や、専従者給与、青色申告特別控除を、
差し引いて残った所得金額(不動産所得)を記入します。
給与の場合は、
年収から給与所得控除を差し引いた金額で、
所得(給与所得)が決定されます。
不動産所得と給与所得を足した合計金額から、
所得から差し引かれる金額、
つまり(扶養控除や基礎控除などの所得控除)を、
引いたものが課税所得です。
そして、下表の課税所得に応じた税率をかけて、
控除額を差し引いて、税金の額を算出します。
所得税の計算表
税率 | 控除額 | |
195万円以下 | 5% | 0円 |
195万円〜330万円以下 | 10% | 97,500円 |
330万円〜695万円以下 | 20% | 427,500円 |
695万円〜900万円以下 | 23% | 636,000円 |
900万円〜1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
1,800万円〜 | 40% | 2,796,000円 |
例えば「課税される所得金額」が700万円の場合には、求める税額は次のようになります。
700万円×0.23−63万6千円=97万4千円になります。
家賃収入から必要経費を引いたものが、
収支内訳書であったり、青色申告損益計算書です。
この値が最大値になるように努力するものです。
ちなみに、もし不動産所得が赤字になった場合は、
他の所得(給与所得等)からその赤字分を差し引きます。(損益通算)
ただし不動産を買うために借り入れをしている場合、
土地の購入にかかる支払利息は損益通算できないとなっています。
なお、土地購入分にかかる借入金の支払利息の額は、
収支内訳書または青色申告決算書の、
土地等を取得するために要した負債の利子の額として、
金額を記入します。
そして、本年中における特殊事情という形で、
余白に注意書きする必要があります。
おわりに
収支内訳書、損益計算書は賃貸経営のみならず一般企業でも、
経営の指標として用いられます。
大学の工学部に在籍する人も、
文科系におられる方も含めてぜひ、
簿記というものは理解していただきたいと思います。
簿記というのは会社の経理が、
会計の帳簿をつけるときの複式簿記ですが、
日本では大学の経営学部などでは教わっても、
経済学部や商学部では、教えてもらわないのではないかと思います。
工学部であれ文系学部であれ、また自分自身で事業をしなくても、
例えば家計簿をその損益計算書、複式簿記でつくるようなことを、
本当はしなければならないのだと思います。
損益計算書にある売上(賃貸収入)経費、所得金額、
法人なら営業利益、税引前利益といったものは、
よく勉強して本当は知らなければならないのですが、
そういう勉強は、難しくて面倒くさいものですから、
多くの人はしていません。
賃貸経営とは、早く言えば、
家賃収入や駐車場収入から種々な経費を引いた残りが、
不動産所得だから、
家賃収入を最大にして、経費を最小になるように、
経営努力すればよいだけです。
そうすれば、問題なく所得が増えるわけですが、
経営者は誰でも所得を増やそうとするのですが、
多くの経営者が収入を増加させようとすると、
当然、経費も増えるものと思っている。
これが、いわゆる経営の常識です。
しかし収入を最大に、経費を最小にということを、
経営の原点にするならば、収入を増やしていきながら、
経費を増やすのではなく、経費は同じか、
できれば減少させるべきだということになります。
そういう経営姿勢がもっとも、理にかなっているはずです。
収入を増やしながら、経費を減らすというのは、
生半可なことでは達成できることではないかもしれない。
そのためには、知恵と工夫が必要になってきます。
利益とはその結果生まれるものでしかないからです。
売上をたくさん上げて、
経費はなるべく使わないという単純なことに、
徹するのが経営の要諦だと思います。
実はこの単純なことを、一般企業、
一流の大企業の経営者のみなさんも、
安易にとらえていると思います。
売上を上げて、経費を引いていくと実は赤字だったのかと、
それを詳しく聞いて納得している方々が大半なのかもしれません。
私は売上を最大にし、経費を最小にした結果、
出てくるのが利益であって、それを綿々と続けていけば、
賃貸経営は安泰だという考え方で経営をしてきました。
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経費になるものとならないもの
事業主貸と事業主借、元入金について詳しく
2016/12/11 更新 2019/1/21
貸借対照表には、事業主貸と事業主借という勘定科目があります。
この勘定科目は、事業を営む代表者と、
その事業から生活費を捻出する個人が、
同一人物の時に使う科目です。
つまり、事業主貸と事業主借は、個人事業主向けの勘定科目で、
有限会社、株式会社などの法人には使いません。
事業主貸とは、事業主が個人に貸したお金=個人の生活費です。
事業主には、給料はありません。
その代わりに、事業用の口座から、
必要に応じて、随時または月末に、生活費を引き出している場合、
個人的に必要に応じて引き出したお金(生活費など)は、
事業にとっての経費になりません。
なので、事業主貸と呼んで、経費とは区別するわけです。
事業主借とは、事業主が個人から借りたお金=事業資金です。
つまり事業主借は、借入金という名の負債であって、
事業主が個人から借り入れたお金をいいます。
銀行から借り入れたお金である借入金と、
同じ負債には変わりありませんが区別されます。
事業主借が生まれるタイミングは開業資金と事業資金です。
つまり事業を始める際に、事業用に用意した資金と、
事業の途中で個人が出した資金、いわゆる事業資金です。
事業資金はサラリーマンなら給料から出す場合もありますし、
単に個人の貯金から充当する場合もあります。
現金出納帳を使い始める際は、
最初にいくらかの現金を入れておくはずです。
現金出納帳には、マイナスが出ては、相手に支払えませんので、
その都度、事業資金として、個人から借ります。
つまり、事業用の資金が少なくなったとき、
個人の貯金から、現金を補てんした場合の事業資金です。
事業主貸は資産です。
事業主借は負債です。
事業主貸と事業主借は、年度末に相殺して次年度の期首に、
元入金に算入されるわけです。
つまり、事業主貸と事業主借を比べて、
事業主借の方が多くなれば、元入金にプラスされ、
事業主貸の方が多くなれば、元入金から差し引かれます。
事業主借は、事業用に個人から借りたお金であって、
収入とは違います。
事業主貸は、事業から個人に貸したお金で経費にはなりません。
これは、事業主と個人が同一人物で、
お金の出所が一つだからです。
そのため、翌年の1月1日には、この2つを相殺して、
その額を、元入金に算入します。
この元入金の加算項目としてはもう一つ、
青色申告控除前の所得金額が加えられます。
元入金は、法人でいえば、資本金に当たるものですが、
資本金と元入金の違いは、
資本金は利益の増減があっても額は変わりません。
元入金は利益の増減があると額は変わります。
つまり、利益(青色申告控除前の所得金額)を、
翌期首に元入金に参入される。
というところが法人と違う点です。
ちなみに、税金は経費になるものと、ならないものがあります。
例えば、物件にかかる固定資産税や、
事業税、消費税は経費になります。
確定申告の結果として出てくる所得税、住民税は経費になりません。
経費にならないので、事業主貸で処理します。
仕訳)
事業主貸 xxx 現金預金 xxx
真の経営者とは、
貸借対照表の左側の資産のところは、
現金などの流動資産と、土地や建物などの固定資産があって、
右側には借入金などの負債があります。
左側の資産と右側の負債の差額が純資産ですが、
この純資産が元入金であったり、
法人の資本金でありますが、とりわけ、
この、事業主貸と事業主借、元入金の数字に、
耳を澄ませてみることで、
より賃貸業の内容がよくわかります。
賃貸業の業績が伸び悩んでいるのはどこに問題があるのか、
つまり、純資産の泣いているところが、
よくわかるようになります。
伸び悩む収益のうめき声や、
やせた自己資本のすすり泣く声を、
聞きとれる大家さんになることが、
真の経営者になる道であるのかもしれません。
大家さんになるために、はじめの一歩として、
アパートを建てる場合と、既に賃貸経営をしている人が、
アパートを建てる場合では若干違ってきます。
新築アパートを建てた時の仕訳について
例)アパート新築代金5,400万円を普通預金から支払った場合。
本体価格 4,400万円(耐用年数22年)
給排水設備 400万円 (15年)
電気設備 300万円 (15年)
アスファルト舗装 200万円 (10年)
自転車置き場(アルミ) 30万円 (19年)
造園工事 20万円 (20年)
火災報知器 50万円 (8年)
仕訳
建物 4,400万円 普通預金 5,400万円
建物付属設備 400万円
建物付属設備 300万円
構築物 200万円
構築物 30万円
構築物 20万円
建物付属設備 50万円
アパート経営を初めて行う場合は、工事費だけでなく、
建物の解体費用や、建設期間中の借入利息については、
すべて、建物の取得原価に算入します。
しかし、すでに賃貸経営をしている人が、
アパートを建てる場合の建設期間中の借入金利息、
建物の解体費用、建物の未償却残高、
立退き料は、賃貸経営の必要経費になります。
また、登記費用や登録免許税、不動産取得税、
固定資産税、都市計画税も必要経費です。
もっとも、宅地造成費、アパート建設代金、設計料、
地鎮祭、上棟式、近隣対策費等は、どちらの場合も、
建物の取得価額に参入します。
しかし、竣工式は建物が完成した後に行われるものですので、
いずれも必要経費になります。
建物の取得価額については、その資産の法定耐用年数に応じて按分し、
減価償却費としてその年部分の必要経費に算入していきますね。
もっとも、付属設備は耐用年数が短いので、
建物本体と区分して減価償却すると、
初期の必要経費を多く計上することが可能です。
また、建物本体は定額法しか採用できませんが、
付属設備は定率法を採用することもできます。
この点から付属設備と建物を分けることは、
初期の必要経費を多く計上できます。
注)平成27年12月16日に「平成28年度税制改正大綱」が発表され、
減価償却方法の改正が実施されています。
この改正で、平成28年度4月1日以後に、
取得をする建物と一体的に整備される建物付属設備や、
建物同様に長期安定的に使用される構築物について、
定率法が廃止され、
償却方法が定額法に一本化になっているのですね。
関連記事
水道加入金 勘定科目 仕訳 償却 耐用年数 確定申告
減価償却が終わっていると建物の取得費はゼロになるのでしょうか
アパート建築費用の仕訳(初めてアパートを建てた時の経理処理)
賃貸経営をしている人がアパートを建てる(2棟目以降の確定申告)
アパート建築費はいくらかかる(1棟4室の長屋形式アパートの場合)
アパート、マンションを建てた場合の建物価格
アパート工事中の借入金利息から会計処理まで
不動産投資、開業費に計上できる項目
建物の取り壊し費用と確定申告
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さぁ、サラリーマン大家さんになって、
豊かな人生を歩むということを、
自分の中で明らかになれば、
さっそく不動産投資の準備にかかりましょう。
早速、情報の収集にかかる前に、
不動産投資の本を読んだり、
セミナー、講習会に参加したりして学習を始め、
知識を付けるべきですよね。
新しいことを始めたいが、毎日の生活でやる事がいっぱいあって、
忙しくて時間がないという人が多いかもしれません。
しかし、人生の目標や理由が明確であれば、
時間は作れるはずです。
経済的自由を獲得するまでの道は厳しいが、
強い目的があれば挫折はしないはずだからです。
楽しいからという理由で継続し、
きちんと取り組めば望みは叶います。
やる動機が純粋な喜びであれば、
周りの人に惑わされないで取り組めるはずです。
不動産投資を、優先順位の最重要項目に持って、
さっそく、不動産投資を始めましょう。
不動産投資で結果を出している人を見て、
それは、不動産投資という成長が期待される事業に、
いち早く参入し、資金力もあったためと思われるが、
私が始めたころ時流にも乗って、
ちょうど1990年代にバブルが崩壊して、
先達の投資家が投げ売りをはじめたころに、
世の中の不動産価格が、
値下がりして安くなった時期と重なって、
そういったものを購入できたからだと、
そんなことでうまく行ったと言われることがありましたね。
従って、成功できたのは、時期がよかったのだと、
当時、同じ不動産投資家や、一般の人からも言われています。
つまり、先見性があり、資金力があり、そして運にも恵まれ、
大成功を遂げたのだと言われたり、思われたりしているのです。
しかし、それは一方的な見方でしかないと思います。
不動産投資で結果を出している人は、
他の分野であっても、他の投資であっても、
また、どの事業や、ベンチャーを起こしていても、
同様に成功したはずだと私は考えていますね。
と言うのは、そんな人はどんな分野でも、
成功させるために必要なものを、
備えているからですね。
例えば、本業以外のことを行うには、
まずやろうとする確固たる理由が必要ですよね。
一般に、不動産投資を始めようとする人は、
資金力や、属性、投資能力や知識や、
融資を引く力などが、優先すると思われています。
しかしそんなものはなくても構わないと私は思います。
そんな資質は確かに、
あったほうがよいでしょうが、
しかし必要条件ではないです。
どうしても必要なものとして、
勇敢に挑戦する姿勢だと思います。
どんな困難に遭遇しようとも絶対にあきらめない精神です。
そのような精神を持って、周囲の人を説き、
自らも実践している人だと私は思います。
その結果、大成功した不動産投資家は、
一棟アパートの投資にとどまらず、区分所有、
一戸建て、一棟マンション、シェアハウスなどの分野から、
不動産投資信託まで、さまざまな分野に進出し、
それぞれで成功を収めています。
節税に走った時、不動産投資家の衰退が始まると言われます。
そうならないために、次々に新しい物件に挑戦して、
結果を出していったのです。
したがって、大家さんは常に挑戦し続けなければならないわけです。
といっても、日々挑戦している投資家が、
高齢になって倒れたとしても、
その精神を継いだ後継者が、大家さんの亡き後を、
乗り越えて挑戦して行くような、
そんな風土を作らなければと思いますね。
私は成功している大家さんは、常に新しいものに、
挑戦している人だと思います。
言い換えれば、停滞していること、
安定していることを否定する人でなければならないと思う。
さらに、新しいことに挑戦していくためには、
リスクに耐えるだけの、豊富な内部留保や、
自己資本が充実していることが、
前提条件だと思います。
したがって、不動産投資だけでなく、どんなことも、
大きな夢と、あふれるような希望を、
持ち続ける人でなければ成功しないと思います。
不動産投資の創業期を乗り越えて、
成長期に入った人は、前人未到の困難な状態に陥った時でも、
それをどんなことでも乗り越え、成就するまで、
やり遂げる強い意志力のある人でしょうね。
そういった意志力が、
体の芯から沸き起こってくるような人でなければ、
不動産投資の成功を達成することはできないかもしれませんね。
常識にとらわれないで、どんなことも、
とことん努力することができる人、
成功を信じてどこまでもやれる人が望まれます。
特に不動産投資に初めて参入したときは、
サラリーマンのように、同僚も仲間も、
上司も部下もいません。
頼れるのは自分だけです。
そのようなときに何を頼りに不動産投資をしていけばよいか、
私たちは、悩みますよね。
私の場合は、人として間違っていないのか、
人として正しいのかを唯一の判断基準として、
不動産投資を行ってきました。
前提として、夢や希望を実現させるためには、
強烈な意志と熱意が必要で、
これは、心の奥底からあふれてくるもので、
なければならないと思います。
不動産投資は儲かりそうだからやってみるとか、
人がやって儲けているから自分も、
とりあえずやってみようとする程度では、
絶対に不動産投資では結果は残せませんね。
どんな困難に出会っても、必ずやってみせるという強い意志力、
決してあきらめない強烈な思いがなければ、
不動産投資に限らず、どんな投資でも、
成功は不可能だと私は思っています。
不動産投資において、多くの案件のうち、
一つぐらいうまく行かなくてもいいと思っているのなら、
それは間違で、そこで成長は終わりですと私は思います。
どうしても不動産投資で結果を出すのだという思い、
失敗するわけにいかないという責任感、
さらに絶対に弱音は吐かないという、
自分を鼓舞する意志力を持って始めた人は、
最後までやり通すことができる人ですね。
つまり単なる夢、程度では、決して結果は出せないですね。
日々考え抜いて、その考えが、
体の中に染み込ませるようにならなければ、
不動産投資において成功はしないかもしれませんね。
何としてもやってみせるという強い願望をもって努力して、
その過程を何度も繰り返して、
寝ているときにも夢の中にでも出てくるようになれば、
願望成就に至るのも近いのかもしれません。
不動産投資に安易にできるだろうと始めた結果、
いざやってみると、とても自分の手に負えないような、
とんでもないものであることがわかるときもあります。
このような時は全身全霊を傾けて取り組む必要がありますね。
その分、うまく行った時の喜びが大きいです。
私は、どんな困難な状況に陥ってもそこから逃げることなく、
それを絶対に解決してみせるのだという強い気持ちを持って、
真正面から真摯に取り組んでいくことが何より大切だと思いますね。
そんなことを続けた結果うまくことが運ぶことが私の経験から多いですね。
茨な道が果てしなく続いた後に成功が待っていると私は思うのです。
これを通り超えると大きく、不動産投資が急成長するものです。
私たちは何のために不動産投資をするのでしょうか、
それは、充実した人生を送りたい。
ということになるのかもしれません。
そしてそれが社会のため、みんなのためになり、
自分も幸せだったと思えるような生き方が、
最終的に私たちが求めている生き方だと思います。
私は、人生における目標は、
レベルの高いものでなければならないと思います。
しかし一般的に強い情熱をもってひたむきに努力すれば、
必ず成功すると言われますが、その取り組みが偏ったものであれば、
成功すると同時に破綻の原因にもなりかねません。
つまり強烈な欲望や情熱は、大きな成功をもたらしますが、
破綻という結末も同時に用意されているわけですよね。
もちろん不動産投資で成功するには、
日々の絶え間ない情熱とそれに付随する努力が必要です。
願望が成就していく過程で、純粋で、
きれいな心で頑張らなければ、
その成功も一時的なもので終わってしまうでしょうね。
まぁそうはいっても、
たいへん強い欲望と情熱は、ときとして、
周囲の人との軋轢を起こしやすいです。
また、異常なまでの成功意欲は、
往々にして周囲との摩擦を生んで、
間違った結果になりやすく、社会的な制裁を受けて、
不動産投資の破綻に至る原因になったりします。
不動産投資に限らず事業を始めようとすれば、
もちろん、強烈なエネルギーが必要です。
なので、誰から見ても、立派だと言えるレベルの高い志、
またどこから見ても妥当だと言えるような、
立派な考え方や、目的意識がないと、
持てる力を十分に発揮することも、
周りの協力を得ることも、成功を持続することも、
できないと私は思います。
不動産投資は何一つとして同じものはありません。
このように不動産投資は誰もやったことのない、
真に独創的なことに挑戦するのと似ています。
このように初めて取り組む不動産投資ほど、
難しい仕事はありません。
新しいことに挑戦するのと、
他人が行った道を行くのと、
どちらが難しいかは一目瞭然です。
本当に誰もやってないことを始める場合に一番重要なことは、
自分を信頼することですよね。
それは自分の中に確かなる考えと判断基準を持ち、
それを信じて動けるようにならなければ、
不動産投資のような独創的な分野で、
結果を出す前に挫折してしまいますよね。
しかし、判断基準とする前例があるのなら、
自分の間違いがわかり訂正できますが、
不動産投資のように独創的な分野で行う投資は、
資金力、知識力に優れているのはもちろんのこと
精神的に充実し、自分自身の価値基準、
ものさしを持っている人でなければ道を見失ってしまいますね。
不動産投資は、同じものが二つとしてない分野で、
比較するべき対象がないのであれば、
何を持って成功したのか、
何が正しいのかを判断することができません。
その時に大事なことは、人間として間違っていないのか、
と原点に戻ることだと思います。
それも、このくらいならいいだろうというのではなく、
パーフェクトであることを求める必要があります。
しかし私は自分が完璧を目指す投資を続けているか、
又はパーフェクトな生き方を日々続けているかと問われれば、
そういう自信は、残念ながら、
今のところ持ち合わせていないのかもしれません。
従って、自信を持って自分の方向を定められないのかもしれません。
しかしパーフェクトな生き方を貫こうと心がけています。
そういう生き方をしなければ、
自らを信じることもできず、
信頼も自信も生まれてこないです。
完璧とは、たいへん難しいもので、
自分を甘やかそうとする気持ちを抑え、言い訳を許さず、
間違いのない態度で常に自らを、
律していかなければならない難しさがあります。
繰り返しになりますが、必要なときだけ意識して、
不動産投資に集中すればいいというような、
安っぽい態度ではなく、すべてのことに真剣に対応して、
緊張感をもって日々不動産投資に取り組む習慣を、
自分のものにする必要があると思います。
このようなことを心がけていくこと、そして、
全く経験したことのない困難な状態に陥っても、
弱音を吐かずに、勇気を持って挑戦していくことですね。
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2017/07/29 更新 2018/12/16
1、リフォームの減価償却期間
2、不動産を買った時に行うリフォームの減価償却期間
3、築古物件を長期の融資で購入したときの減価償却期間
4、会計上の減価償却期間と税務上の減価償却期間
1、リフォームの減価償却期間
リフォームを行ったのはいいのですが、
その費用をどのように上げるかが問題ですよね。
外装、内装(壁、床、天井など)リフォーム工事費は、
減価償却する際どうするかについて、
大家さんの大きな疑問点の一つなっています。
そこであらためて、内装工事の会計処理について、
整理していきます。
例えば去年、アパートの外壁塗装を行って、
その費用が60万円かかったとします。
外壁塗装や屋根塗装などは、
定期的に10〜12年の間隔で、
行うものと仮定して、資本的支出に上げて、
10〜12年で減価償却していくことも、
可能なのです。
例えば、不動産賃貸業の場合は、
外壁費用を資本的支出として、
10年で減価償却するのが、
妥当だと私は思います。
外壁塗装代を支払ったときの仕訳、
建物 60万円 現金預金 60万円
期末の仕訳、
減価償却費 6万円 建物 6万円
もちろん全額、修繕費で上げても構いません。
外壁塗装代を支払ったとき、
修繕費 60万円 現金預金 60万円
さて、内装工事については、
キッチンや洗面所を替えたりした場合に、
個別に分けて30万円を超える分(青色申告者)については、
資本的支出として、それぞれの設備の耐用年数で減価償却して、
30万円以下の分については、その年の必要経費として、
一括で経費に上げるかになってくるのです。
注)平成15年度の税制改正で、
1単位当たり30万円未満の減価償却資産は、
一括経費に参入できるようになっています。
(ただし青色申告者に限られます)
そのように個別に減価償却していく方法と、
内装工事を10年間隔でやっていくと仮定して、
一括で合計、計上して、 減価償却期間を10年で、
償却していく方法がありますが、
これはいろいろ意見が分かれるところですが、
いずれの処理でもよいとなっているのです。
耐用年数の経過した中古物件を、
買ってリフォームして賃貸に出した場合は、
内装工事を建物の取得原価に含めて償却しますので、
4年で償却します。
しかし、これも土台からやりかえるような、
大規模な工事を行った場合は、資本的支出となって、
建物と同じ22年で減価償却してもよいとなっているのですね。
また、空室で購入して、賃貸に出すためにリフォームが、
必要だったという説明がつけば、リフォーム代を
建物に含めて4年で減価償却をしてもよいとなっています。
入居者が退去した後の原状回復工事は一時の修繕費に計上します。
リフォームを行うことで、物件価値が増加したのであれば、
資本的支出として、22年で減価償却していくことになります。
また、内装工事も外壁塗装と同じように、
定期的に10〜12年の間隔で、
行うものと仮定して、資本的支出に上げて、
10〜12年で減価償却していくこともできます。
まぁ、内装工事の耐用年数については、
税務署の中でも意見が分かれるところなんです。
私の考えとして、内装工事は、
入居者の退出時の原状回復費用は修繕費で上げるとして、
大がかりのものは10〜12年間隔で行うものとして、
資本的支出に上げて、10〜12年で減価償却していくのが、
一番無難だと思います。
もっとも、設備の取り換えなどは、
個々の設備の耐用年数で、
減価償却していくこともできますし、軽微なものなら、
修繕費として単年度の費用で上げてもよいでしょう。
資本的支出を個々の設備の耐用年数で減価償却すれば、
建物に含めて減価償却するよりも、
減価償却期間が短いために、
経費化が早まる特徴がありますよね。
軽微なものとは、
60万円未満のもの、又はその支出した金額が、
固定資産の取得価額(減価償却を考慮しない)の、
おおむね10%相当額以下であるときは、
修繕費とすることができるという規定があります。
ここでいう固定資産の取得価額は、
最初に購入した時の取得価額に、
入居付けのために、それ以後にリフォームし、
それが、資本的支出があった場合、
その金額も含めた金額のことをいいます。
元来は、築15年のアパートの大規模リフォーム工事した際、
リフォーム代が仮に500万円かかった場合、
これを減価償却する場合の減価償却期間は、
残存耐用年数の7年でするのではなく、
元の建物及び、設備の法定耐用年数となります。
したがって木造であれば、22年、
RCなら47年、
設備であれば、個々の耐用年数で、
減価償却することになります。
例えば、給排水設備なら15年になります。
トイレを和式から洋式に替えた場合のリフォーム工事の減価償却は、
給排水、衛生設備の耐用年数は15年ですので、
15年で減価償却していくことになります。
(勘定科目、建物付属設備)
このように、附属設備の耐用年数は、
設備ごとに明確に区分できるものであれば、
その耐用年数ということになります。
本来は、リフォームの中身を分析して、細かく分けて、
それぞれ設備の耐用年数で減価償却します。
まず、支出した金額のうち経費(30万円以下)にできるものと、
できないもの資本的支出(30万円以上)に分かれます。
リフォーム工事で支出した金額が、実際に、
資本的支出として判断された場合の減価償却期間は、
税務上は、資本的支出に関わる部分については、
残存耐用年数ではなく、現に適用している耐用年数によって、
償却額を計算することとなっているので、
(耐用年数の適用等に関する取扱い通達1−1−2)
本体に適用されている法定耐用年数、
木造なら、22年を適用することになります。
しかし、内装工事については、不動産賃貸業の場合、
定期的に10年の間隔で行うものであるとして、
減価償却期間を10年で上げることが一般的です。
もっとも、資本的支出の金額が30万円未満であれば、
修繕費として一括で必要経費に算入できます。
一般的に、単なる原状回復程度のリフォームは、
修繕費として一度の経費に上げることになります。
また、撤去した内装部分については、
撤去費用も当然、その年の費用として必要経費となります。
その中に設備などの未償却残高があるのなら、
それも必要経費に上げますね。
というわけで、リフォーム工事が30万円を超える場合、
現に適用している既存物件に含めて、
それの残存耐用年数により減価償却するのではなく、
木造の場合、新しく22年で減価償却することになります。
これについては、賛否両論、いろいろな意見があります。
修繕やリフォームを定期的に10年の間隔で行うものであるのなら、
内装工事として一括して、一旦資産に上げて、
それを、10年で減価償却する選択も可能です。
もし、定期的に7年ごとの修繕を繰り返しているなら、
7年で償却していくことにすれば、説明がつくと思います。
もしも、税務調査が行われるのであれば、
そのように説明すればいいと思います。
なぜ資本的支出として資産計上することになるかと言えば、
リフォームすることによって、使用可能期間が延長したり、
価値が増加すると考えられるからです。
したがって、基本的には残存耐用年数に延長期間を、
足した期間で、減価償却すべきであるという意見もありますし、
リフォームするのは、使用可能期間を延長させるというよりも、
そのままでは、空室を食い止めることが、
出来ないためにやるのであって、
リフォームしたからといって、
使用可能期間を延長させるわけではなく原状回復だと考えるなら、
建物に含めて同じ残存耐用年数で減価償却することもできます。
あるいは単なる修繕費で上げるといったように、
さまざまに意見がありますが、
税務上は、資本的支出や、
設備の新装は、残存耐用年数ではなく、
新品の耐用年数によって、
減価償却することになります。
耐震工事を例にとれば、
耐震診断などの費用は、一時の経費に計上しますが、
これが、耐震補強工事を実際に行った場合は、
建物の価値が増すか、耐用年数が長くなるために、
資本的支出として、建物の取得価額に計上して、
22年で減価償却することになります。
ところで、木造アパートの浴室のリフォームの減価償却期間は、
建物附属設備となり、15年ですが、
浴室を取り壊して、新しい浴室に建て替えた場合は、
建物を新築したとして、 全体を建物と同じ22年の耐用年数を、
適用できますし、また建物だけを22年で償却して、
浴室を建物附属設備として15年で償却する方法もとれます。
しかし、ユニットバスの入れ替え工事をした場合は、
浴室については例外的な取り扱いになります。
つまり、税務上は浴室は建物に付属しており、
浴室と建物は一体物で分離できないものと捉えられ、
物理的及び機能的に、建物と一体となっているため、
建物付属設備や、器具及び備品に該当せず、
ユニットバスは建物の耐用年数が適用されます。
(勘定科目 建物)
お風呂、ユニットバスのリフォームの耐用年数と減価償却について
一方、浴槽(バスタブ)単体だけを替えただけなら、
15年の耐用年数を適用します。
なお、建物が平成19年3月31日以前に取得したものであり、
以前から定率法を適用している場合であっても、
資本的支出を施した工事部分は、
以降、定額法で償却することになります。
(平成19年4月1日以後取得の建物の償却や、
リフォーム工事の資本的支出の償却は全て定額法になる)
ちなみに減価償却は、リフォーが終わってからでなくても、
期末時点でリフォーム中であっても減価償却できるのです。
たとえ入居者はいなくても、工事が途中であっても、
賃貸にすることが明らかであるため、
リフォーム費用は、減価償却は可能です。
余談になりますが、30万円を超える金額で、
そしてそれが、明らかに原状回復以上の修繕を行った場合でも、
3年以内の短期周期で毎回行われている修繕、改良などであれば、
修繕費で処理してもよいことになっています。
(3年以内の短期周期で毎回行われている修繕は賃貸業ではあまりない)
何度も繰り返して使えて、その価値が残るものは、
資本的支出とすることが正しいのですが、
本当に財産として価値を持つものなのか、
そうでないのかという判断は、
大家さんがすべきものであって、
そして、その判断の善し悪しの結果は、
全て賃貸経営者である大家さんの責任において、
対処することになります。
2、不動産を買った時に行うリフォームはどのようになるのか
(不動産を買った時に行うリフォームの耐用年数と減価償却について)
賃貸物件を買ってリフォームしてから、入居者を付ける場合、
その費用をどのように上げるのでしょうか。
税法では、維持管理の支出や原状回復の支出は修繕費となり、
使用期間を延長する支出や価値の増加となる支出は、
修繕費とならないとなっていますが、
これも、どこまでが維持管理の支出なのか、
どこからが価値の増加なのかで意見が分かれるところです。
具体的に修繕費となるものとして、
外壁塗装費用、畳の表替え、
壁紙の貼り替えなどがあります。
築古のボロ物件は金額が安い分、
修繕費用がかさみがちです。
中古住宅を買ってリフォームしてから賃貸に出す場合、
こういった一連のリフォームはどのようになるのかですが。
結論から言うと
修繕費として一括で経費計上しません。
購入時のリフォームは、建物の取得価額に加えて、
減価償却をすることになります。
たとえば、建物の本体価額 500万円で、
外壁塗装費用、畳の表替え、
壁紙の貼り換えなどで50万円かかった時、
合計で550万円が建物の取得価額にあげます。
これは、売主が売りやすいようにと考えて、
売る直前にリフォーム工事を行い、
その費用が50万円かかったとします。
本体に加えると550万円が売却価額となります。
それと、同じ考えです。
22年が経過しているが、
リフォームがなされたアパートを購入した場合は、
買主が支払う建物代には、
建物の費用と修繕費が含まれているわけですが、
これは売主が売りやすいようにリフォームして売却したためで、
買った買主は、4年で減価償却します。
しかし、アパートを買った後に、
買主が資本的支出の大規模修繕を行った場合は、
建物は4年で減価償却しますが、
資本的支出の分は、原則は22年で減価償却します。
(国税庁ホームページ)
例えば、中古不動産を買って、
修繕で数千万円かけた場合についても、
修繕のすべてが同じように、
建物の取得価額と捉えます。
それなら、2〜3ヵ月経ってから、
リフォームをしたらどうでしょうか。
2〜3ヵ月後にリフォーム工事を行っても、
買った当初にやるべきことを多少時間をずらしただけなので、
同じように建物の取得価額と捉えます。
もし、買って5年経ってから壁の塗り替えをおこなう、
これなら経費としても説明がつきます。
所得税法施行令の第126条の1に、
「当該資産を業務の用に供するために直接要した費用は、
建物の取得価額に含める」となっています。
したがって、空家を購入して
貸家にするためにリフォーム工事が必要だったのであれば
その修繕費は1年で経費にせずに
建物の取得価額にして上乗せして
建物と一緒に減価償却していくことになりますね。
つまり耐用年数を過ぎた木造物件を購入してリフォームした場合は
修繕費をその年の経費にせず
建物価格に上乗せして、
4年で減価償却します。
中古資産を購入した場合は 法定耐用年数の全部を
経過している減価償却期間は、
減価償却期間=法定耐用年数×20%
(一年未満の端数は切り捨て)最短4年
ところが、物件を購入して
資本的支出になるような大規模リフォーム(リノベーション)を行った場合は、
取得価格として建物価格に上乗せするのがいいのか、
あるいは、その部分だけ新築(木造22年、RCなら47年)の耐用年数で、
減価償却していくのか意見が分かれるところですが、
これは、新築(木造22年、RCなら47年)の耐用年数で、
減価償却すべきですよね。
しかし、貸家にするために必要だったリフォームだと説明が付けば、
たとえ、資本的支出であっても、建物価格に上乗せして、
4年で減価償却してもよいわけです。
繰り返しになりますが、耐用年数を過ぎた木造物件を買って
貸家にするためにリフォームを行った場合ですが、
リフォーム費用はその年の経費にせず
建物価格に上乗せして、4年で減価償却します。
また、空家を買って大規模リノベーション、
つまり、資本的支出した場合ですが、
資本的支出は木造の場合、
22年で減価償却するのが原則ですが
賃貸にするために必要だったと説明がつけば、
建物価格に上乗せして、
4年で減価償却計上することも可能です。
3、融資期間と同じ期間で減価償却期間を設定する
(築古物件を長期の融資で購入したときの減価償却期間)
法定耐用年数を過ぎた木造物件に、
長期の融資をつけて購入した場合に、
減価償却期間が4年間で終わってしまうために、
キャッシュが不足する懸念がありますよね。
つまり、減価償却が終わった4年後も、
元金返済が続くために、
デッドクロスが心配だという方が多くいると思います。
減価償却は固定資産を購入した時に、
一度設定した期間で、
終わりまで変更できません。
したがって、物件を最初に購入した時に、
減価償却期間をどのように設定するのかが最も大事なことであり、
それは、その後の賃貸経営に大きな影響を及ぼすことになります。
築古物件を長期の融資で購入したときの減価償却期間は、
どのように設定するのが良いかといえば、
結論は減価償却期間を融資期間と同じに設定すれば
デッドクロスの懸念がなくなって、
キャッシュの不足の懸念を防げるわけです。
これは非常に大事なことで、
一般的に減価償却の切れた木造物件や借地権の物件は、
短い期間で減価償却費を計上して、
節税を計るのが目的の人が多いのですが、
銀行の融資面で見ると、ローンの返済期間は、
減価償却期間の範囲内になります。
もっとも、木造築古物件には銀行も融資したがりません。
短い期間での融資は、キャッシュフローが回りにくくなりますので。
なので、現金で購入するか、大幅に指値をするか、
買える値段まで下がるのを待って購入するか、
いずれにしろお金のある人しか購入できません。
しかし、木造の築古物件にも、
減価償却期間を大きく超えて融資を行う銀行もあります。
このような場合、減価償却が終わっても、
その後も、返済が続きますので、
デッドクロスの懸念が出てきます。
したがって、不動産所得の計算で、
最初に、建物の減価償却期間を設定する際に、
融資期間と減価償却期間を同じにすることで
デッドクロスの懸念を防ぐことができます。
ローン返済期間は、法定耐用年数と、
築年数からから決まってしまい、
それを超える期間での融資は受けにくいのですが、
銀行によってはそれよりも長い期間で融資を行う銀行もあります。
また、減価償却の期間は 法定耐用年数と、
築年数からから決まっていて、
変えることはできないと思っている人が多いのですが
減価償却の期間の設定は実は任意になっており、
長く延ばすことは可能です。
固定資産購入時、減価償却期間を短くすることは、
税務署から見て税金の徴収が減るために、
問題がありますが長くすることはできるのです。
税務上、減価償却期間を長くする場合は、
全く問題ありません。
中古物件を購入して賃貸に出す前に行うリフォームや、
リノベーションを、融資を受けて行った際にも、
リフォームの減価償却期間を4年で設定するのではなく、
リフォームローンや設備資金ローンの返済期間と同期間で、
減価償却するとよいでしょう。
耐用年数を過ぎた木造物件であれば
4年で減価償却するのが基本ですが
これは4年で減価償却することを強制ではなく
4年以上であれば、任意に延長してもよいということであり
むしろ、融資期間が短かいと、
大家さんのキャッシュフローが欠乏して、
銀行返済に不安が残ってしまいます。
また、減価償却期間が短いと、
もし途中で物件を売却した場合に
取得時と売却時の簿価が大きくなって、
売却するときに譲渡税が増えてしまうことがあります。
それを防ぐ意味でも効果があります。
もっとも、建物価格を大きく取って4年で減価償却すると
不動産所得が大幅に減って、
マイナスになってしまい、
このような場合、節税はできますが、
青色申告特別控除が使えなくなったり、
土地の分の利子分が損益通算できなくなってしまう。
さらに赤字だとサラリーマンの場合、
会社に不動産投資のことが知れてしまう懸念があります。
しかし減価償却期間を融資期間と同じに設定すれば
こういった弊害は防げるはずです。
4、内装工事などのリフォームの耐用年数と減価償却についての私の見解
(会計上の減価償却期間と税務上の減価償却期間)
法定耐用年数は、同じ木造建築でも、
つくりがしっかりしていたり、材料の耐久性があれば、
建物が長寿命となったり、設備を丁寧に使っていれば、
長持ちさせたりできます。
一般的に、法定耐用年数は、実際の使用年数より、
私の経験上、短いことが多いですよね。
逆に、法定耐用年数よりも痛みが激しい、特に、
海沿いの潮風による建物は塩害の影響を受けやすく、
建物だけでなく鉄部の錆び、自転車の錆び、車のボディや、
エアコンの室外機、外階段、手すりが、
錆び付いてしまうこともよくあり、
そんな場合は、実際の法定耐用年数より、
経済的耐用年数が短くなることが多いですよね。
環境や、使用頻度や使い方によって痛みが激しかったり、
いつまでも使えたりすることがあるにも関わらず、
実際には、全ての固定資産を、法定耐用年数という指標に一律、
無理失理あてはめるという決め方をされていますよね。
このことが、長い間にひずみになったりして、
賃貸経営に悪影響を及ぼしたりします。
したがって、決算においては法定耐用年数によらず、
設備や建物の、物理的、経済的寿命から判断して、
自主耐用年数を定めて償却を行うことが望ましい。
と私は考えるのです。
具体的には、長持ちする設備の法定耐用年数は伸ばし、
変化がとくに激しい設備などは、耐用年数を短縮して、
自主耐用年数を定めて償却するということを、
考えてみるのもいいかもしれません。
もちろん、税務上は、
税法で定められた耐用年数による償却計算を、
行わなければなりませんが、
本当は個々の資産については、
それぞれの減耗度に応じて減価償却すると、
経営の実態を正しくあらわすと思います。
しかし、税務上の耐用年数が法令で定められており、
みんながこれに従っているのに、
わざわざ無理に異なったことをやるのは、
賢明ではないという意見が大部分かもしれません。
つまり、実務的にも償却計算が二本立てになって、
煩雑になると主張する人がいて当然だと思います。
しかし、このような意見に押されて、私たちは、
そのようなものかと思ってしまうのではないでしょうか。
たとえ、実務的にはそうであったとしても、
経営や会計の原理原則に反すると思えるものは、
別の方法も取り入れるべきで、大家さんの内部では、
税務上は法定耐用年数を使って償却し、
会計上は自主耐用年数を決めて、それで償却することも、
あってはいいと私は思うのですが、すべて、
法定耐用年数を使うという慣行が染みついて多くの人は、
何の疑問も持たずにそれに従ってしまうものなのかもしれません。
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内装を 極めることが大切です
セルフリフォーム工事の確定申告
たいしたお金をかけずに不動産の価値を大きく上げる方法
汲み取り式から水洗トイレに換える費用(汲み取り式を買っても採算に合うのか)
古い家を再生して、安価な家賃で提供することで国民生活に貢献する
賃貸経営のシロアリ対策〜アパートの白蟻工事確定申告、雑損控除迄
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ハウスメーカーが不動産を勧めた理由は、
アパ・マン業界は業績を上げるため毎年、
アパート・マンションを
建て続けなければ存続できないからです。
建てた物件と同じ数の物件を壊しているのなら、
まだわかりますが実際は、ほとんど壊してないので、
古い物件はそのままで、物件数だけが増えていきます。
逆に人口は減少していくでしょう。
なので物件数が借り手よりも多くなりすぎて
新築物件でも空室物件が出ている現状です。
新築アパマンは、不動産投資の中で最も競争が激しく、
売却しにくいものになっているのです。
日本は 人口減少社会に入っていますので、
さらに物件は余ってくると思います。
アパマン経営が失敗する理由として、
なにかあったときに売りにくいということです。
アパ・マンが売りにくい理由は
買う側に問題があってアパ・マンは
ローンが付きにくいからです。
投資用物件のローンは、一般的に耐用年数の範囲でしか、
ローンを組んで買う事ができないため、
木造アパートは減価償却期間が22年と少ないので、
残存耐用年数が短くよほど自己資金の豊富な人でしか、
購入することはできません。
アパート・マンションの場合 市場に出てくる物件は、
ほとんど築10年以上の物件になっていますが、
仮に築12年の物件が売り出されていると仮定しても
残っている耐用年数は10年にしかありませんので
10年の範囲でローンを組むことになります。
例えば、利回り10%の3000万円の物件を、
金利2.5%で10年のローンを組む場合、
月々の返済額は283000円になります。
月々283000円のローンを支払っていくためには、
10%の家賃収入の見込める物件でも成り立ちません。
その当時、お金を、回収できる可能性が最も低いのが
新築アパート・マンション物件になっていたのです。
空室が埋まらなくなってしまうと
投資額を回収できないばかりか、
自分の土地の価格を、下げることにもなりかねません。
どうすれば、アパート経営で、
余裕のある経営ができるようになるのだろうか。
まぁ、一般的にその答えは容易に見つからないかもしれません。
少なくとも、余裕のある経営をしようと思う必要はあるでしょうね。
不動産投資を考えたとき、
アパート経営・マンション経営を選ぶ方は、
たくさんいらっしゃいます。
アパマン経営はどうしても、
借入を前提とした経営になりやすいです。
借金して金利を払った方が節税になりますし、
メリットが大きいからです。
サラリーマンなら、不動産所得を赤字にして、
損益通算をして税金を還付されることになります。
マンション経営は自己資金をほとんど出さずに、
ローンをうまく活用して資産形成ができる点ですが、
ところで、私にとってアパート経営とは、
利益を得るために、必要な資金を投入することであって、
節税のためにしようとすることでは決してありませんでした。
私の事業には、今まで、節税をねらうという発想は、
持ち合わせていなかったです。
しかし、かつて、財テクという言葉が一人歩きして、
個人の財産テクニックで、
一時的な赤字運用を追ったあげくに、最終的には、
ローン破産を招くほどの甚大な被害をもたらす例が、
見られました。
このようなことが起きたのは、
自らの努力で利益を尊ぶという原則を、
無視した結果であると私は思っています。
かつて、サラリーマンが住宅を購入する場合に、
35年返済のゆとりローンを組んで、
新築マンションを買って、借金の額を最大にして、
給与収入を減らして、支払った税金を還付されるため、
メリットが大きいと考えられていました。
かつてサラリーマンのワンルーム投資が盛んでした。
新築ワンルームマンション投資も、
このような考えに基づいていますよね。
また企業でも同じようなことが起こりました。
それは、2000年初頭での安い中国製品の影響よる、
日本の製造業での空洞化がまだ続いているころ、
あるハウスメーカーの支店長が、私が勤める会社を訪ねてきて、
こう言われたことを覚えています。
御社は、売上が頭打ちになって、
固定資産税の負担もさることながら、
この先、リストラや、経営縮小の波に、
飲み込まれようとしていますが、
世間では土地の有効活用が盛んです。
みなさんアパートを建てて節税しておられます。
御社の土地は立地のいいところに位置していますので、
ぜひ土地の有効利用のために、
アパートを建てさせていただきたいのですが、
そう言われても、うちの会社の社長は、
自分で額に汗して稼いだものしか、
利益でないと思っていたものですから、
節税目的のアパート経営や、
苦労せずに利益を手に収めようとする発想は、
少しも持ち合わせていなかったらしく、
この話は聞くだけで済ませたのですね。
その後、近所に次々とアパートが経って、
地主さんは、そういった過当競争の波と人口減や、
空室率の拡大に巻き込まれ、
次々に経営がうまく行かなくなって売却されていますが、
うちの会社だけは、アパート経営をしなかったものですから、
やがて、事業資金の借入金の返済も終わり、
今ではその土地に建っている古いビルを、
別の会社に貸して、その賃貸収入で、
悠々自適の生活を送っているわけです。
この社長は決して先見性があったのではないのです。
ただ、額に汗して働いて稼いだお金が、
企業が追求するべき真の利益だと考えていただけです。
なので、余剰資金の運用については、
元本での運用が前提であり、
その中に節税のための資金運用は、
全く含まれていなかっただけだったのです。
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(パート主婦やアルバイトの100万円の壁とは)
サラリーマン大家さんであるので
給与所得控除(最低65万円)と、
基礎控除38万円の合計を
超えているのが前提です。
つまり103万円の壁および100万円の壁は
超えており、基礎控除は使い切っているのが前提です。
100万円の壁とは、住民税の壁となります。
詳しくは、主婦の収入の壁と言うことです。
主婦が住民税を支払わないといけないのかどうかの分かれ目が、
100万円ということです。
給与所得控除の計算表
給与等の収入金額 支払金額) |
給与所得控除 | ||||
1,800,000円以下 |
収入金額×40% 650,000円 |
||||
1,800,000円〜3,600,000円以下 |
収入金額×30%+180,000円 | ||||
3,600,000円〜6,600,000円以下 |
収入金額×20%+540,000円 | ||||
6,600,000円〜10,000,000円以下
|
収入金額×10%+1,200,00円 | ||||
10,000,000円〜 | 収入金額× 5%+1,700,000円 |
例えば給与収入が1000万円なら、
給与所得控除は1000万円×5%+170万円=220万円です
給与所得は、1000−220万円=780万円になります。
またサラリーマン大家さんで
社会保険料の壁である給与収入130万円の壁も
超えているのが前提です。
不動産所得85万円の壁
青色申告控除の65万円(事業的規模)に加えて
給与所得者の場合は
所得税について
20万円以下は確定申告不要ですので
不動産所得85万円以下であれば
所得税を納めなくてよい。
これを超えると
不動産所得−65万円>20万円の課税所得に
所得税が課せられるということです。
所得税の税率は以下
例えば、サラリーマンの給与所得の課税所得が、
330〜695万円であれば、
所得税率は20%です。
住民税10%と合わせると、
不動産所得の30%が税金(所得税、住民税)
になります。
所得税の計算表
所得金額 | 税率 | 控除額 |
195万円以下 | 5% | 0円 |
195万円〜330万円以下 | 10% | 97,500円 |
330万円〜695万円以下 | 20% | 427,500円 |
695万円〜900万円以下 | 23% | 636,000円 |
900万円〜1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
1,800万円〜 | 40% | 2,796,000円 |
例えば「課税される所得金額」が700万円の場合には、
求める税額は次のようになります。
700万円×0.23−63万6千円=97万4千円になります。
不動産所得65万円の壁というのは、
青色申告控除は65万円なので
不動産所得が65万円以下であれば
住民税はゼロになり住民税非課税世帯ということです。
不動産所得が65万円を超えると、
不動産所得−65万円の課税所得に
税率10%で住民税が課せられます。
社会保険料は、サラリーマンの場合は
厚生年金保険料と社会保険健康保険料ですが
いずれも会社からの標準報酬額を元に決定されるので、
サラリーマン給与以外に不動産所得があっても
社会保険料は上がらない。
ということです。
専業大家であれば、不動産所得に対してのみ、
所得税、住民税、社会保険料がかかってきますが、
サラリーマン大家さんの場合の社会保険料については
会社からの標準報酬額を元に決定されます。
しかしサラリーマンのままで不動産を買い進めると、
所得税の最高税率は40%なので、
住民税10%と合わせて、
不動産所得の50%が税金になります。
そのような規模にまでなった場合は
5棟10室以上の「事業的規模」になっており
青色申告控除は65万円であり、
それでも税金が高い場合は法人化の検討に入ります。
法人は立ち上げおよび維持に費用がかかるため
以下が法人設立の目安と言われます。
・不動産収入が2000〜3000万円
・不動産所得が1000万円
100万円の壁について
サラリーマンの場合、
健康保険、厚生年金の保険料は、
標準報酬で決まります。
標準報酬とは、まず加入時に予想される通勤手当や、
残業代を含む賃金の総支給額を保険料額表にあてはめて決め、
資格取得届を提出するというものです。
その後は毎年4〜6月に支給する賃金の総支給額の平均で、
新標準報酬を決めて基礎算定届を提出し、
9月分保険料(10月給与引き)から適用します。
ですから、当人に給与以外の所得があっても、
標準報酬にはなんら影響は受けません。
ちなみに、不動産所得を会社に知られたくなければ、
確定申告の際に申告書第二表の
「給与所得以外の所得に係る住民税の徴収方法」のところで、
□普通徴収 にチェックを入れれば回避できます。
会社員の場合、所得税も会社の方で処理してくれますし、
さらに年末調整というもので、
年末にはいくらかお金が返ってきますし、
住民税も給料から自動引き落としされるわけですので、
自分で行う必要がありません。
住民税とは、一言で言えば1月1日時点で、
住んでる市町村に払う税金です。
この税金で地域の治安が守られたり、
公共事業などが維持されています。
住民税には「均等割」と「所得割」というものがあります。
均等割とは所得金額にかかわらず決められた額が課税されるものです。
所得割とは前年度の所得金額に応じて課税額が算出されるものです。
住民税は、均等割 + 所得割です。
均等割とは、所得金額の多少にかかわらず、
一定額を納める税金のことで、
個人住民税、あるいは、法人住民税です。
均等割は一定の金額に決まっています。
個人住民税の場合、住んでいる地域の自治体によって、
多少の違いはありますが、
大体、年間5,000円前後です。
一応均等割の中でも府県民税と市民税に別れますが、
合わせた金額だけ見ておけば問題ありません。
年間何十万円と払っているはずの住民税ですが、
その中の均等割は僅か5,000円前後しかなりません。
住民税で大部分を占めるのは、
所得割で計算される額です。
所得割とは、課税する年の前年の1月1日〜12月31日の、
一年間の所得に応じて課税される税金です。
所得割で算出される税額は10%(市民税6%、府県民税4%)と、
どこに住んでいても税額は変わりありません。
そこで、払う税金はいくらになるのかですが、
所得割額の算出方法は、
課税所得金額=(所得金額 − 所得控除額)×税率−税額控除額
という計算になるんです。
課税所得金額について
もう一度、課税所得金額=(所得金額−所得控除額)×税率−税額控除額ですが
サラリーマンの場合、年収金額やら所得金額やら言葉が混同しそうになりますが、
毎月もらっている給料明細があるなら「総支給額」という欄があると思うので、
それを1月〜12月分まで足すといわば年収金額が分かります。
所得金額とはこの年収金額から「給与所得控除」というものを引いた額のことです。
サラリーマンやパート主婦のように、
毎月給料という形でお金をもらっている人が、
誰でも受けられるのが給与所得控除ですから、
最低限の65万円は年収金額からは必ずマイナスできるるわけです。
100万円の壁とは
100万円だと住民税はかからないので、
仮に年収が150万円だったということにして考えてみると、
150万円−65万円=85万円という計算になります。
ここで出てきた85万円が所得金額ということになります。
所得控除額についておさらいしておきます。
課税所得金額=(所得金額 − 所得控除額)×税率−税額控除額
課税所得金額が判明したところで、
次に必要なのが所得控除額についてです。
所得控除額とは、課税所得金額からさらにマイナスできる額のことです。
所得控除には次のようなものがあります。
雑損控除、医療費控除、小規模共済等掛金控除、生命保険料控除、
地震保険料控除、障がい者控除、寡婦(寡夫)控除、勤労学生控除、
配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、基礎控除です。
仮にサラリーマンの旦那さんがいて、
奥さんがパートで働いているという設定ですと、
ほとんどが該当せずできる控除と言えば「基礎控除」ぐらいです。
ほかの控除は大体が生計をたてていると、
みなされる旦那の方にかかってきますので、
住民税の基礎控除額は一律33万円となっています。
ということは、先ほど求めた所得金額から計算すると、
85万円 −33万円=52万円となり、
52万円が課税所得金額になります。
税率について
課税所得金額は(所得金額−所得控除額)×税率−税額控除額=所得割額です。
基本的には住民税の税率は10%として、
先程の算出した金額で計算すると、
52万円×10%=5万2千円になります。
さらにここから税額控除額というのがあります。
税額控除額について
所得金額は(所得金額−所得控除額)×税率−税額控除額
税額控除額は、
調整控除額、配当控除額、住宅ローン控除額、寄附金税額控除額、
配当割額、株式等譲渡所得割額の控除額等です。
100万円の壁をベースについてお話しすると、
一番に該当するのは「調整控除額」ですね。
一言で言えばこれも税金をマイナスにしてくれるというものです。
詳しく説明すると、「税源移譲」と言っていますが、
今まで国が徴収していた税金を、
地方ごとに徴収するような施策が行われているようです。
その関係で平成19年1月からは所得税10%→5%、
住民税5%→10%になってます。
合計のパーセンテージで見ると15%なので何も変わらないと感じますが、
所得税と住民税の税額を算出する時の控除できる額に違いがあるため、
結局損することになるので、調整控除額があるのです。
最初の計算と同様に、年収150万円で計算してみます。
所得税の計算は、年収150万円−65万円(給与所得控除)−38万円(基礎控除)
=47万円という計算になり、47万円に対して所得税の計算(×5%)が行われます。
一方で住民税の計算はと言うと、
年収150万円−65万円(給与所得控除)−33万円(基礎控除)=42万円となり、
42万円に対して住民税の所得割の計算(×10%)が行われます。
このように、所得税と住民税の基礎控除額が5万円違うことです。
これが人的控除額の差額ですから、
控除額が少ない住民税の税率が、
5%→10%に上がったら損する人が出てきます。
これを調整するための措置が「調整控除額」ということです。
調整控除額は算出した金額の5%です。
では、その計算方法はというと、先程の例では、
人的控除額の差額は5万円ですので、
そして年収150万円の場合の課税所得金額は52万円でした。
人的控除額と課税所得金額の少ない方が適用になり、
その5%が調整控除額になる計算なので、
今回は人的控除額の5万円が適用されて、
5万円×5%=2,500円という計算になります。
例えば、年収が102万円の人の住民税は、
住民税所得割は、市民税6%、県民税4%の合計10%の税率となっています。
102万円−給与所得控除65万円−基礎控除33万円)×10%=4千円です。
まとめ
年収150万円の人の住民税の所得割額の計算ですが、
課税所得金額は(所得金額−所得控除額)×税率−税額控除額
=所得割額
住民税の所得割額は
52,000円=(150万円−65万円−33万円)×10%−2,500円
=49,500円となります。
住民税の総額
今回の例では100万円の壁をベースに説明していますが、
年収100万円以下では住民税はかからないことになるので、
仮に年収150万円を例にして計算しています。
最終的に住民税の額はというと、
5,000円(均等割)+49,500円(所得割)
=54,500円という計算ができ、
54,500円が住民税額となります。
年収100万円以下なら住民税がかからないのは、
それは、100万円以下は住民税は掛からないと決められているからです。
均等割、所得割ともに課税されない方という項目は3つあります。
1、生活保護法の規定による生活扶助を受けている方、
2、障害者、未成年者、寡婦または寡夫で、
前年の合計所得金額が125万円以下である方
3、前年の合計所得金額が、次の算式で求めた額以下である方で、
控除対象配偶者または扶養親族がいる場合といない場合に分かれます。
寡婦または寡夫とは、
配偶者と死別または離別し、再婚していない独身者のことである。
口語的な別名では女寡(おんなやもめ)、男寡(おとこやもめ)、
後家(ごけ)、未亡人(みぼうじん)[1]などがある。
ウィキペディア、寡婦 - Wikipediaより引用
(1)控除対象配偶者または扶養親族がいる場合、
35万円×(本人 + 控除対象配偶者+扶養親族)の人数+ 21万円
(2)控除対象配偶者および扶養親族がいない場合35万円
つまり、給与所得者の場合、年収100万円以下の方が該当するのが、
(2)の控除対象配偶者および扶養親族がいない場合35万円です。
控除対象配偶者がいるというのは、
扶養しないといけない配偶者がいるということなので、
年収100万円以内のパート従事者だと「控除対象配偶者」ですが、
自分が誰かを扶養する立場じゃなく扶養してもらう立場なので、
控除対象配偶者はないということになります。
前年度の所得金額が35万円以下なら、
均等割、所得割ともに課税されないということです。
所得金額35万円というのは、給与所得控除65万円を差し引いた後の金額なので、
ちょうど100万円までは住民税が掛からないということなんです。
これが「100万円の壁」と言われています。
(注)35万円というのが地域によって変動することがあります。
もっとも、均等割と所得割で設定金額が違う場合もあります。
特に所得割は35万円としていても、地域によっては、
均等割は32万円などと設定されているようなところもあります。
なので、年収100万円でも所得割はかからなかったけど、
均等割として住民税を支払わないといけなかったなどは、
よくあることなので要注意です。
住民税の求め方
サラリーマンの夫を持つパート主婦の100万円の壁とは
国民健康保険料の求め方
]]>
不動産を共有名義にする利点は、
所得の分散による節税効果を享受する
という事になります。
1、低所得者では所得税の税率が低い
2、所得税および住民税のいずれにも
基礎控除および青色申告控除が使える
というようなことが考えられます。
例えば、夫が年収3,000万円の場合ですが、
所得税40%、住民税10%で合わせて50%です。
夫が単独で3,000万円のアパートを買った場合ですが、
(表面利回り13%、実質利回り10%)の場合、
不動産所得が300万円です。
この場合、不動産所得300万円は夫のものなので
所得税は120万円、住民税は30万円となり
合計150万円の税金になります。
しかしこの3000万円のアパートを買う時に
夫と妻の共有名義にすると
300万円の不動産所得を
150万円ずつ2人で分けることになります。
すると税金は以下のように計算されます。
夫の所得税
150万円×40%=60万円、
夫の住民税
150万円×10%=15万円
(60+15)万円 =75万円
妻の所得税
150万−38万(基礎控除)−65万円(青色申告控除)
=47万円の5%で23,500円
妻の住民税
150万−33万(基礎控除)−65万円(青色申告控除)
=52万円の10%で52,000円
妻の所得税、住民税は、
所得税23,500円+住民税52,000円=75,500円です。
夫、所得税60万+住民税15万=75万円
夫と妻で、75万円+75,500円=825,500
全て夫名義であれば
150万円の所得税、住民税となるのが
2人の共有名義であれば、
75万+75,500=825,500円になりますので
所得税・住民税は
150万円−825,500円=674,500円
の節税になるわけです。
しかし、不動産を共有するには条件があります。
それは2人で3000万円のアパートを買う際に
基本的には2人が1,500万円ずつ出す必要があります。
そうでないと、
2人の共有名義にすることはできないという事です。
というのも、夫が3000万円を出して
妻と2人の名義にしたら
夫が妻に1500万円ずつを贈与したと見なされ
その不動産の課税価格が110万円を超える場合は、
10〜50%の税率で計算された贈与税を、
妻が、支払わなければならなくなります。
ところが、これを回避する方法として、
物件を共有名義にした上で、
夫婦でお金の貸し借りを行い
家賃収入にて、夫に対して返済をして行く方式を、
取ることで対処するということでしょう。
そうであっても、最初に物件を買う時に
物件の登記が債務負担者以外の名義になる事に対して
金融機関の了承が必要になる可能性があるので、
この辺も対策が必要になりますね。
不動産 確定申告の仕方
複数人で共同購入して不動産投資する場合の確定申告
夫婦共有財産、離婚した場合の連帯保証人
夫婦共有名義のメリット、デメリット
アパートを贈与する場合は、ローン返済のないものを贈与する
贈与税の特例について
夫婦共有名義、贈与税の確定申告
住宅ローン控除、共有名義住宅ローン控除
離婚でマンションを売らなくてはならないとき
投資用不動産(収益物件)購入時の保証人
投資用不動産(収益物件)購入時に連帯保証人が必要な本当の理由
夫婦共有名義、共同経営の確定申告の税金
住宅ローンは夫婦のかすがいになるか
おまとめローンには無担保と不動産担保があり、
どちらも、お使い道自由で、
他社ローンのおまとめ資金や、資金使途自由で、
事業資金にも対応できるようになっているものが多いです。
無担保よりも有担保型のほうが金利が安くなっています。
私はこのローンをまとめることで、
一本化を狙うことも必要だと思います。
まぁ、多重債務の一本化は論外ですが、
借り換え型の一本化は大いにやるべきですね。
銀行の不動産担保型の、使い道自由の商品は、
融資期間も最長25年(但し限度は76歳〜80歳迄)と、
長期になっており、各種カードローンや、
リフォームローンをまとめることで、比較的低金利で、
借り入れすることができるという特徴がありますよね。
不動産担保型なので融資金額も100〜3,000万円と、
幅広く、しかも高額融資も期待できますね。
また、事業用の様々な借入と 住宅ローンと引っ越し費用や、
諸費用を一本化して、月々の支払いを、
圧縮することができるため使い勝手がよいのです。
普通のフリーローンで審査に通らない人でも、
事業用ローンとして申し込むことで、
融資を受けられる可能性があります。
まぁ、その場合は事業計画書などの資料を、
書くことを求められるでしょう。
その中で、最も重要なことは、資金繰りです。
月々いくらずつ返していく必要があるか、
そのためには手元にいくら資金がなければならないかを、
伝える必要があります。
一社にまとめることで、複数社の返済日のやりくりで、
苦心することもなく、金利も圧縮されるので、
利便性が上がりますね。
おまとめローン審査は、一日程度から、
一週間程度かかります。
銀行のおまとめローンやフリーローンは、
仮審査から本審査と進んでいくようになっています。
雇用形態 住居形態 勤続年数 年齢 年収などの、
社会的経済的背景や不動産事業実績などの属性から判断して、
査定金額や金利が決められます。
不動産賃貸業を本業でやっている人は、
この使い道自由の不動産担保型が向いているでしょう。
アルバイトやパート、主婦はお申し込みできない旨が、
記載されていることもありますが、原則申し込みは自由です。
基本的にサラリーマンは審査に通りやすいです。
審査は甘いところはありますが、
そういうところは、金利が高くなるでしょう。
借入金利は無担保型は、カードローン並みの、
5%〜14%ぐらいになります。
不動産担保型の場合は、低くなっており、
3、5%〜10%ぐらいになっています。
不動産担保型は保証人は不要ですが、
保証会社の審査を受ける必要があります。
また、事務手数料として担保調査手数料が数万円と、
登記費用等が必要になってきますね。
不動産担保型は、不動産投資に使える融資としては、
東京スター銀行や関西アーバン銀行、楽天銀行等があります。
保証会社の保証料は融資金利に含まれているのが一般的です。
おまとめや、借り換えや一本化は、
試してみる価値はあると思います。
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不動産投資ローンの対策
ローンの一本化審査
1、売主の金融機関を使う
2、銀行各付けを上げる
1、売主の金融機関を使う
中古物件を検討する際、売主金融機関使って、
進めてみるのもいいかもしれません。
中古などの売却物件に対して、既に融資を受けている
売主が現在利用している金融機関を使って、
同じ銀行、支店、担当を通して融資を受けるというものです。
同一金融機関内での承認であるために、
物件の評価、状況は全て把握されており、
そのために融資審査が早く、
売却で貸し出し額が減少するわけではなく、
銀行としても融資の付け替えを伴うために、
金利、期間なども考慮してもらえ、
稟議が通りやすいことがあげられます。
多額の融資は別として、支店内決済で済ませられる可能性が、
高いという事です。
もっとも、支店が近くでないなどの、
利用実績のある金融機関を使わないことによる不自由さは、
あるかもしれません。
しかし、この手法は、
同一物件への貸し出し実績が既にあるために、
かなりの効果を発揮してくれるはずです。
物件に潜む背景全て行員はわかっている状況でもありますし、
なにより、売主の次の融資へのつなぎをスムーズにする上においても、
行員は親身になって努力してくれるでしょう。
とくに、融資が降りにくい物件に関しては、
効果があるでしょう。
2、銀行各付けを上げる
不動産投資の融資を受ける場合は、
初年度は属性で判断されますが、次の年度からは、
属性より格付けが重要視されるようになります。
住宅ローンの審査には、勤続年数や職業、
年収はいくらあるかといった属性が重要であるとはよく言われますが、
不動産投資の融資を受けるには、一般的に属性は、
最重要項目ではありません。
一般の金融機関で、属性が重視されるのは、
まだ不動産投資を始めていない人が、融資を受ける初回時だけで、
その時点で格付けが出来ていませんので、
最初の決算を経て、決算書ができて来れば、
格付けの方が重視されます。
一般的な銀行や信金では、個人が不動産投資で融資を受ける際、
不動産投資を行う投資家本人に対する融資と位置付けられています。
なので当然、その投資家本人が行っている事業の財務内容と純資産が、
融資審査上重要になってきます。
財務内容と純資産の基礎になっているのが格付けです。
格付けとは、金融機関が、毎年投資家本人から、
決算書の提出を受け、それをコンピューターに入力して、
投資家本人の格付けを出しています。
格付けが高く出ると、その年に融資を受けられる可能性が高くなり、
格付けが低く出ると、その年の融資の可能性は低くなります。
格付けというと、企業や法人をイメージされるかもしれませんが、
個人であっても、金融機関は融資をしている事業者の格付けを、
毎年出すようなっています。
なので、初年度は属性の良さで融資が受けられても、
次の年からは、格付けで審査されますので
格付けが悪ければ、融資審査には通らなくなるのです。
そういう意味で、格付けは不動産投資の融資を受けるときに、
最も重要になってきます。
この格付けに強い影響を及ぼすのが、
融資を受ける投資家の、経営状態と純資産、
いわゆる、投資家が行っている事業の経営成績と自己資本です。
事業の経営状態が良く、純資産が大きければ格付けは良くなります。
つまり、黒字経営で、資産が負債を上回っていればいるほど、
当然、格付けはよくなります。
したがって属性の低い人や、属性を上げるために、
いろいろ苦心をしている人は、
格付けを上げる工夫をする方がいいわけです。
ちなみに、先日私は、銀行に行ったときに、
自分の格付けを尋ねたのですが教えていただけませんでした。
格付けは、もっとも大事な銀行の急所であるため、
銀行員の口からは、直接言えないといわれてしまいました。
もっとも、格付けはコンピューターが出しますので、
銀行員も格付けの出し方については、
すべてを把握していないことでしょう。
又、格付けは、不動産投資はもちろん、
あらゆる事業融資にも利用されます。
繰り返しになりますが、事業の格付けを上げれば、
銀行から融資を受けやすくなります。
というわけで、不動産投資で銀行から融資を受けるときは、
属性ではなく、格付けが重要視されます。
そのためにも決算書対策が、格付けの対策になってきます。
損益計算書の数字が良く、貸借対照表の数字も良く、
キャッシュフローも積みあがっている状態が一番良いわけで、
時間はかかりますが、この3点が良好な状態に、持っていくことが、
銀行から融資を受ける最善(最良)の方法になるのですね。
不動産投資 不動産購入したくてもローンが下りない場合
格付けの仕組み
ローンの壁を 突破する方法は?
不動産担保ローン、属性の低い人の審査対策
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賃貸アパート、マンションを売る本当の理由
なぜ買って5年以内なのに売却するのか
賃貸アパート、マンションを売る本当の理由
マイホームの場合だと、
ローンの支払いに行き詰ったという場合は別として、
転勤やご家族のご事情や、
ご近所とのトラブルなどの原因が考えられますが、
アパートなどの収益物件を売る目的は別にあります。
いずれにしろ売主としては、全空室にして売るほうが、
売りやすいといえるでしょう。
建売業者にも買ってもらえる可能性があるからです。
特に土地が広いところに小さいアパートが建っている場合は、
更地にしたほうが高く売れます。
しかし、貸主の都合で入居者に出て行ってもらって、
更地にして売ろうにも、長い間入居している店子を、
退去させることは難しいとなってくる。
ところどころ虫食い状態で、
中途半端に詰めているアパートを売る場合は、
投資家しか買わなくなるため売りにくくなります。
さて、賃貸アパートを売る理由で考えられるのは、
持ち主は高齢のため運用が面倒になった、
維持管理にともなうストレスから解放されたい。
といったことがあるかもしれません。
また、後継者がいないため建て替える考えはないので、
もう投下資金を回収したので、
これから老朽化してくることだし、
修繕費がかかる前に手を引きたいと思っている。
維持するにも、経年劣化で、
そろそろ修繕費用がかかって、
クレームも増えてくるので早く売ってしまって、
楽になりたい。
そのほかアパートを売る理由として次のようなことがあります。
相続、税金対策、子供の教育資金、
事業資金確保のため、減価償却と、
借入金利子の減少で起こるデットクロスのため、
期末決算を控えての赤字処分の決済処理などです。
先ず、第一に売りに出る中古アパートとは、
どんなアパートでしょうか。
毎月、不労所得を確実に稼いでくれる孝行息子を、
すすんで、売りに出す売主がいるとは思えません。
稼ぎが悪い、赤字だ、維持コストばかりかかって大変だ、
そんなアパートが売却対象になるのはわかりますが、
それなら、トランプのババ抜きのように、自分がババをつかんだら、
他人に引いてもらわないと自分は幸せになれない。
なので、売りに出すという考えになるはずです。
このババには、欠陥住宅も多く含まれているのではないか?
と思ってしまいます。
しかし、昨今、そんな単純な理由で、
売りに出されることは、ほとんどありません。
もっと言えば、物件を売却する理由は、
悪い物件だからということもなくはありません。
しかし、最近の売却理由で多いのは、
業者が転売目的で仕入れている以外に、
相続や税金対策、管理が面倒、
などとなっています。
相続税対策のためにアパートを建て、
維持できなくなり売却するというケースです。
ということは、不動産の善し悪しとはあまり関係のない、
売主固有の事情によるものです。
売主固有の事情と言えば、
不動産投資の失敗というよりも、
本業の失敗があげられます。
本業の収入の落ち込みを穴埋めして、
赤字を回避するために、売る場合がありますが、
こんな場合は、売りやすい物件から売ります。
つまり、最も資産性があって、
収益性が良好な収益物件から、
売主は残念ながら、手放すことになるはずです。
なので、そういった物件を購入すれば、
掘り出し物になる可能性があります。
本業がピンチに陥るのは、景気の動向、売上減少、
為替、人件費やコストの変動以外に、
政府や金融機関の政策や方針といったものにも影響を受けます。
収益物件を売る理由は、
本業の不振の回復を図ることにありますが、
こんな場合は、本業の赤字と
収益物件の譲渡益にかかる税金が相殺され、
大幅な節税になったりするわけです。
また、本業が好調な時に売る経営者もいます。
経営者によっては、法人税が大幅にアップすることを見越して、
節税のために損切売却することもあります。
ところで、アパートの大家さんが、
仮に、そろそろ大きな修繕が発生しそうだから売却したい。
あまり賃貸収入が入らないから売却したいなど、
悪い物件だから売りに出ている様子であれば、
その分、安く買えると思います。
投資用不動産は価格次第であり、
価値に見合った値段が付けられており、
絶対的に悪い物件というのは価格が安くなっています。
また、アパートなどの収益物件は相対取引であるため、
市場価格である本当の価格がわかりにくいことも特徴です。
そのため、業者の査定を信じて割安に売ってしまう人、
逆に営業に乗せられて、割高に買ってしまう人がいるかもしれません。
そのおかげで、知識のある人は本来の価格と、
かい離した価格で取引できるという市場なのかもしれません。
したがって、いい物件が、
安い値段で売りに出している売主がいても、
不思議ではありません。
しかし、賃貸アパートを売る本当の理由は別にあります。
これは、キャッシュフローの点が絡んでいることが多いですね。
つまり、何らかの理由でお金が必要になったのです。
売主が事業資金を得るために近々、
現金が必要になったという理由もありますが、
一番大きな原因は、キャッシュフローの行きつまりが
理由になっていることが多いのです。
急に現金が必要になったと考えられます。
こういう物件は、買う側から見れば入居率もよく、
たくさんのキャッシュが入ってきているにも関わらず、
何故、売るのかと疑問に思うことが多いのです。
根本的な原因は、アパート経営の失敗が
主な原因だと思われます。
本当の理由は売主が話さなければ
誰にも分かりませんが、
入居者に問題があったり、
建物老朽化による修繕負担の拡大があっても、
アパートを管理会社に委託している限りは、
大家さんにとって必要な業務は、
家賃通帳の入金管理ぐらいですので、
出ていくお金よりも、入ってくるお金が1円でも多ければ、
売る必要はありませんよね。
それなのに、売らなければならない、
一番の理由は、やはり、
キャッシュフローが関係していることは否めません。
なぜ5年以内の短期なのに売却するのか
キャッシュフローの確保が必要になったことが主な原因ですね。
急速に拡大している投資家は時として、
キャッシュフローが不足になって先に進めない、
といったケースが出てきます。
購入出来ないパターンとして個人の確定申告後、
個人所有物件の収支が回っていない場合、金融機関から、
納得いく買い増す理由を求められます。
投資家が売却する理由は、
投資速度が早すぎたり、
資金繰りがうまく行かないため買い進めない。
収益物件取得に向けたキャッシュ温存、
自己資金の捻出があるでしょう。
そうであれば評価の出る物件なのに、
売却益が見込めるために、
5年以内でも売却していくことでしょう。
売却に伴い、資産の入れ替えの意味合いで、
買い替えるための資金の確保をして、
新規物件の打診を開始できます。
また空室が増え、修繕費用がかかる見込みになった
今年売却すれば、来年の確定申告に乗せるため、
事業性融資に良い影響が出るといった事が考えられます。
資産と負債のバランスの改善に良い影響が出ることも、
目論んでいるからですね。
また売却益を、自宅についた抵当や、
2番根抵当を外すことに充てたり、
キャッシュフローの拡大を実行することが目的で、
とりあえず、売却益を見せ金、自己資金の充実に充て、
有効に新規物件購入に回せることが大きいでしょう。
売却で得られたキャピタルで、
大幅に収支が改善したりしますので、
次の案件に注ぎ込まれ稟議が上げやすくなります。
持つことも大切ですが、どのように経営してゆくか、
トータルの事業経営者として、機会を常に伺って考え、
行動してゆく投資家も増えているのかもしれません。
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なぜ損を覚悟で、物件を売りに出すのか
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物件をチェックする場合は外から見て、
屋根や壁が傷んでいたり、中に入って、
床が傾いていれば判断が付きますが、
一見丈夫そうに思えても、
見えないところが傷んでいるケースがあります。
つまり傾いたり外壁が傷んでいると、
誰から見てもわかりますが、
地盤が緩いとか、雨漏りがあるとか、
シロアリにやられているとかは一見わかりにくい部分です。
このように、事業経営を左右する要素には、
目に見える部分と見えない部分があります。
賃貸経営に大きな影響を及ぼすのは、
後者の方であると思います。
見えない部分が傷んでいると、
あとで、莫大な費用がかかってきたりします。
例えば、投資家が収益目的で建てたものは、
見栄えはよさそうに見えますが、
費用を節約して建てているので、
往々にして築年数の割にもろく、
後でお金がかかるケースが多いですし、
平成築で築浅だとリフォームは楽なように思えますが、
設備を取り換えていないことが多く、
そろそろ、修理するところが増えてきます。
しかし、古くても、
地主がお金をかけて建てたような物件は、
古くなっても意外に丈夫だったりします。
持ち主が最近まで自分で住んでいた物件は、
設備なども交換してあったりするので、
案外ねらい目だったりします。
私たちは、よく見える部分で判断しがちです。
これは賃貸物件だけに当てはまることではないかもしれません。
見える部分というのは、不動産投資の場合は、
資金力、物件の見栄え、外観、人、設備といわれるように、
不動産投資の重要な要素は、人や物、銀行属性、
資金といった部分ですが、
一方、見えない部分とは、
賃貸経営者である大家さんや、
大家さんの元で働いている関係者がかもしだす、
社風、哲学、理念などだと思います。
人が人を見たり、判断したりするのは見える部分からであり、
本当に心通わす会話を行ったり、お互いを知るのであれば、
見える部分だけで判断してはダメであり、
全てを共有しなければ、意思疎通なんて、
できるわけがないと思います。
残念だが、一部の人や、組織人は見える部分だけで、
判断しがちですが、
私たちは決してそうならないようにしたいものです。
広く人をみて、正しい判断を下せない人は、
成長を望めないのかもしれません。
見える部分というのは、実は氷山の一角であり、
本当は見えない部分の方が大きいのかもしれません。
過去には、ベンチャー経営者の中には、人並み外れた能力と、
あふれるような熱意をもって、創業した会社を一躍上場させ、
巨額の富を手にしたものの、いつの間にか衰退し、
表舞台から去って行った人もいました。
経営者の心のあり方や、考え方が正しくないために、
衰退していくのだと思います。
それは金で買えないものはないと考えて、
自分を大きく見せたり、傍若無人の行動をとるなど、
考え方が正しいものでなかったからだと考えられます。
そのような考え方を改めない限りいくらお金を持っていても、
本当に幸せな人生を送ることはできないと思いますし、
やはり、企業経営でもなんでも見えない部分が、
大きく勝敗を分けると言えるのかもしれませんね。
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お中元やお歳暮は、今日では日頃 お世話になっている人へ、
感謝の気持ちを贈る、季節のあいさつになっています。
日ごろ、お世話になっているお礼という意味を、
素直に表したものに他ありません。
お中元は6月下旬から7月15日までに、
お歳暮は12月10日から20日くらいまでに、
先方に届くように手配します。
お中元やお歳暮をいただいたら、3日以内に手紙かハガキ、
または電話で、お礼の気持ちを伝えましょう。
生ものなど、先方が届いたかどうか気になるような品物の場合は、
まず電話で手元に届いたことの報告と、
お礼を述べてもいいかもしれません。
その際も、改めてお礼状を出すようにします。
ところで、不動産を貸していると、
大家さんは店子さんからお中元やお歳暮を、
いただく場合もあるかもしれません。
いただいたら、電話より手紙やハガキのほうが、
お礼には適しています。
でも お中元やお歳暮は、
基本的には、お返しは不要です。
目上の人からいただいた場合や、
こちらもお世話になっているという場合は
半返しすることもありますが。
その場合でも、すぐにお返しを贈るのは、
失礼なのでまずはお礼状を送り、
暑中お見舞いや、年賀というかたちにかえて、
贈るパターンでもいいと思います。
話を元に戻しますが、大家さんは店子から、お中元や、
お歳暮をいただくこともあると思います。
でも、お返しの必要はありません。
手紙やハガキで、ご報告するだけで十分だと思います。
大家さんの中には、お返しはもとより
お礼状も出さない人もいるかもしれません。
普通は1週間以内に、
お礼状を郵送して済ますパターンが、
多いと思います。
例えば店子から、
お歳暮をいただいたときの例文として考えました。
(手紙で出す場合)礼状1
拝啓
師走の候、○○様におかれましては、
ますますご壮健のことと存じます。
お陰様で、私どももつつがなく一年を過ごすことができました。
さて、この度はお心のこもったお品を頂き、
本当にありがとうございました。
家族一同 有難く拝受させていただきます。
心より感謝いたします。
これからまだまだ、寒くなりますので、
鈴木様(仮名)におかれましても、お体にお気をつけて、
よき年をお迎えになりますよう、お祈り申し上げます。
繰り返しにはなりますが、本当にありがとうございます。
奥様にもよろしくお伝えください。
取り急ぎ、年末のご挨拶かたがたお礼まで 。
敬 具
平成××年12月吉日
郵便番号 住所 氏名
店子さんからお中元、お歳暮をいただいたお礼状(ハガキ)礼状2
お歳暮のお礼のハガキ、
基本的に手紙もハガキも文面に大差はありません。
○○○様
拝啓
師走に入り寒さも厳しくなってまいりましたが、
佐藤様(仮名)におかれましてはいかがお過ごしでしょうか。
こちらは皆、変わらず元気にしております。
さて、本日はお心のこもったお品を頂き、
到着かたがたお礼を申し上げます。
頂いた品物は家族で美味しく頂いています。
本当にありがとうございました。
寒さ厳しい折、どうかお体を大事され
良いお年をお迎えください。
皆様のご健勝と、ご発展を心からお祈りいたします。
先ずはお礼に替えて挨拶を申し上げます。
平成xx年12月
いつも変わらず、細やかなお心づかいに感謝いたします。
略儀ながら書中にてお礼申し上げます。
ありがとうございました。
店子から、お歳暮のお返しとして、はがきの場合は、
このような文章で十分だと思います。
毎年届くのなら、中身の文章の言い回しを少し変えて送れば、
それで充分ですね。
お中元の場合の文面は中身を変えるだけで、
内容はお歳暮の場合と変わりません。
これ以上は必要はありません。
私のもとへも、同じ方から、
10年前から毎年お歳暮が届けられます。
その都度、お礼状を発送してしていますが、
たまに電話で済ますこともあります。
みなさん、電話でお礼を言いたいところでしょうが、
はがきのほうがずっと楽ですね。
お歳暮が贈られてくるとわかっていれば、
前もって、はがきを書いておいてお歳暮が届いたら、
それを、送ればいいと思います。
一方、店子(入居者)さんの場合
大家さんからお中元やお歳暮をいただいても
お返しする必要ないと思います。
お礼状だけにしても、よろしいと思います。
なぜなら、家賃が払えなくなったら、
退去しなければなりませんので、
別にこれといった
お世話になっているわけではありませんので、
大家さんの方もお返しは当てにしてないはずです。
大家さんからお中元、お歳暮をいただいたお礼状
年も瀬となりましたが、いかがお過ごしでしょうか。
私たちも今年1年お陰様で、つつがなく送ることが出来ました。
先日はお歳暮の(品名)をお贈りくださりまして、
ありがとうございます。
家族一同で、美味しくいただきました。
毎年このようなお心配りをいただき、ありがとうございます。
これからも、どうぞよろしくお願い申し上げます。
平成Ο年Ο月Ο日
郵便番号
住所 氏名
こういった内容でいかがでしょうか。
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入居者は信頼できる大家さんの家に住みたいと思っている。
大家から入居者に対してのおわび状
店子から お中元、お歳暮をいただいた大家さんの対応
1、信用棄損を起こしている場合について
2、ローンの付け替え
1、信用棄損を起こしている場合について
不動産投資で不動産担保ローンが、
おりない場合の対策もいろいろあります。
不動産購入したいが、
どうしてもローンが下りないことは、
よくありうることです。
1棟目、2棟目と融資を引けても、
3棟目、4棟目と進むにしたがって
融資が難しくなって停滞してしまっている方、
銀行は物件の収益評価がマイナスの場合、
家賃収入で返済ができないと判断します。
不動産投資でローンが下りなければ、
不動産投資をあきらめなければなりませんが、
ローンがおりない理由は、銀行から見て評価の低い物件は、
信用棄損を起こして、その人の個人の属性を使っても、
物件のマイナスポイントをカバーできないためです。
融資を使って物件を購入する場合は、
積算を積み上げていくのが鉄則で、
積算価格の低い物件は買ってはいけないことになります。
この積算の不足分が信用棄損となりサラリーマンの場合、
給与所得で補てんされます。
補てんできないと判断されれば、融資は行われないですね。
自分の給与所得を積み立てていくのに、
時間がかかるようであれば、積算価格は低いけれど、
収益性がありキャッシュフローが得られる低価格の物件を、
何戸か持つといいかもしれません。
ちなみに、積算価格は低い物件は、
税金が安いメリットがあります。
収益性があっても積算評価がマイナスの場合、
もし破綻した場合に抵当権を実行しても、
債権を、回収できないので、
保有資産で補てん出来ない分は、
融資審査で、共同担保の提供が必要になります。
共同担保の提供できない時は担保不足分の、
自己資金を入れなければ融資されません。
又は属性が良ければ、個人の属性である給与所得で、
補てんされます。
収益性の高い物件に、融資を付けて購入する場合、
物件に対する積算評価が低いため、この場合、
自己資金を入れなければ、買い続けることはできません。
不動産を購入したいがローンが下りない時には、
この他、築古物件を購入するケースあります。
銀行は、建物が法定耐用年数を、
オーバーする建物の価値をゼロとみなしますので、
耐用年数のオーバー分は、
自己資金を入れるか給与所得の与信を使って、
補てんできるかどちらかになります。
個人属性を付けてマイナス分を、
補う事ができなければ融資はされません。
この場合、法定耐用年数をオーバーする時点で、
大規模な修繕を行って耐用年数を延ばして、
家賃収入を得るような長期シュミレーションを
行う必要もあります。
運よく融資された場合でも、
個人の与信枠を使いきっていますので、
信用棄損分を解消しておかなければ、
次回以降の融資は難しくなります。
投資家としても、法定耐用年数オーバー後でも、
銀行への返済分が残ってくるので、
つまり減価償却費の計上ができないので、
経費が減って税金が増えてきますので、
キャッシュフローが回らなくなる懸念が、
いつまでも残るわけです。
とくに一部上場企業に勤めるサラリーマンや公務員、
医師など属性の高い投資家の場合、
その高属性で物件を買えてしまうことがあります。
不動産担保ローンを受ける際、担保不足であっても、
個人の与信を使って、融資が行われることはあります。
積算評価が足りなくても、本業の収入があり、
収益が出ていれば持ち続けるべきで、
売却して損失が確定しなければ失敗だとは言い切れません。
この場合、次回融資までに、
この点をクリアーしておかなければ、
次回から、審査に通らなくなります。
積算評価が低いにも関わらず、
収益性を重視して高額なRCマンション購入を、
フルローンやオーバーローンを使い、
ほとんど自己資金を使わずに購入している不動産投資家は、
たくさんいますが、その後の物件を買い進めることは、
簡単ではありません。
従って、あえて手がかかる物件を購入して、
手をかけて満室にすることで、
買い進めることができるようになります。
いきなり高額な物件から入るよりも、
自分の器にあった物件を、
一つずつ買い増していくべきだと思います。
2、ローンの付け替えを行う
現在利用のある金融機関からの借り入れを
別物件と入れ替えるという融資の裏技です。
複数の金融機関を使って、様々な物件の借り入れが既にあり、
拡大に際して行き詰まり感のある方には、
有効な手段の一つとなります。
複数の金融機関で既に借り入れがあり、
順調に返済が進んでいる場合でも、
新たな物件の借り入れを行いたいが、
今の借り入れより大きい物件を検討しているが、
使える金融機関が他になく、実績もない場合、
現在利用している金融機関に対して、
融資の付け替えで物件を入れ替えたいと交渉することで、
融資が可能な場合があります。
純粋に、貸し出し金融機関は、
十分考慮し、稟議を通して融資実行を行ったわけですので、
これまで返済が滞ったり、個人信用情報に懸念がある方は別として、
売却による全額返済は、金融機関や支店、
担当者にとって辛い出来事の一つです。
既存物件を売却し、新たな物件を購入する為の、
ローンの付け替えであれば、
かなり前向きに検討をしてくれます。
というのも、貸し出し実績がある顧客の取引が無くなるわけではなく、
代わりに大きな貸し出しが期待できる為でもあります。
そのような案件は額が大きければ、
資産価値も高いでしょうし(銀行評価にもよりますが)
また従前の返済実績もあることから、
新規の方よりも取り扱いはしやすい傾向があります。
といっても、その後の確定申告の状況も加味されますし、
信用情報になかった内容が出てくる場合は別として、
今までの付き合いを今後も続けたいと思う金融機関での融資対応が、
望ましいと思います。
別銀行で、物件の入れ替えを行ったり、
不用意な付け替えを行うのもどうかと思います。
既存の銀行を使う最大の利点としては、
拡大路線での使える金融機関との付き合いや、
その数をうまくコントロールできる点であると私は思います。
個人信用情報にも問題がなく、正当な理由があれば、
物件を売却して別の物件に買い替え、
より大きなローンに付け替えることは、
資産の入れ替えをも意味しますので、
その後の決算の内容にもよりますが、
しっかりと検討していただける融資案件になります。
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銀行からお金を借りてくださいと言われる人
耐用年数を超えた ローン 木造
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銀行は面談で 大家さんのどこを見るのか1
不動産担保ローンについての疑問
不動産担保ローンの引き方
不動産投資の有利な特徴
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銀行から融資を受ける最善(最良)の方法
不動産投資 不動産購入したくてもローンが下りない場合
不動産投資用ローン審査
ローンの壁を突破する方法は?
不動産投資ローン対策
アパートローン審査
不動産担保ローン審査
ワンルームマンションの担保評価
不動産担保フルローンで、リタイアするには
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他人が失敗に終わった不動産投資こそ、あと一歩で大きく大成するもの
ボロ物件をリフォームしないで貸す方法(古い家をリフォームしないで貸せるか)
空室がなぜ埋まらないんだろう?
築50年の家でも徹底的にリフォームするのか
不動産投資家の全ての人が見送る物件や誰もが敬遠する物件を進んで購入する
物件の泣き声に耳を澄ますあれこれ
賃貸事業の分野でも、当然、
壁にぶち当たるようなことが珍しくありません。
空室が埋まらなかったり、やり方に迷ったりしたら、
そのとき、現場を見て、あらゆることを素直な目で、
愛情を持って、もう一度、
よく見つめ直してみることが必要だと思います。
日頃から有意注意をしていると、問題解決のヒントや、
新たな挑戦へのたたき台となる確かなささやきが、
聞こえてくることがあります。
不動産投資の醍醐味は、
売主の気づいていない物件の良さを買主が気づき、
または、売主が手をかけることに、
わずらわしさを感じているようなところを、
買主が見つけて、そこに重点的に手間や、
お金をかけることによって、
価値ある物件に変えていくことができる点にあります。
どこを改善すれば入居者に受け入れられるのか、
物件の泣き声を察知して、
そこを重点的に改善することで、
問題解決が可能になるところが、
不動産投資の面白い点だと思います。
そのためには、素直に物件の泣き声に静かに耳を傾けて、
まるで自分の子供を見るように愛情をこめて観察すると、
必ずといっていいほど、物件の泣き所や、
問題解決のヒントを得ることができるはずです。
素直に愛情を持って取り組んだ賃貸業の仕事ほど、
有能な教師はないと思います。
良い物件なら買いたい人は多いはずです。
ところが良い物件は、一般のお客さんや投資家には、
簡単に巡ってきません。
そうすると、経験豊富で自己資金に余裕のある、
あるいは、満額融資を引ける人が買える人になります。
大手の不動産仲介業者なら、
そういうお客さんのストックがあるだろうから、
良い物件は、確実に手間いらずで、
買ってくれる人に紹介してしまいます。
そうすると、不動産の購入を考えている普通一般の方には、
なかなか良い物件は巡ってこないことになります。
もっとも、儲かると判断できる物件なら、
不動産業者が自ら買って転売しますから、
良い物件がそもそも残っているわけがないかもしれない。
そんな中から良い物件を探し求めても、
いつまでたっても良い物件は巡ってこない可能性があります。
物件購入のポイントは、安い物件には、
どこかに欠点があるということです。
その欠点を自分で変えることができるかどうかです。
その欠点を見抜いて攻略するところが、
成功の分かれ目になると思います。
それは物件の泣き所を察知して、
そこを重点的に手を加えることで、
解決をはかれるはずです。
市場で売られている物件の多くは、
そこを改善すれば、生まれ変わる泣き所があるはずです。
物件の泣き所がわからなければ、
真の大家さんになれないと言ってもいいと思います。
そのためには、日ごろから時間と労力を惜しまず、
徹底して物件を視察して、静かに、
泣き声に耳を澄ませてみる必要がありますね。
物件の泣き所を外してしまうと、
他の部分にいくら手をかけても、
うまくいくものでないと思うからです。
この手間をかけて購入の是非を判断している方が、
どれだけいるか。
それが、本当の目利き力になってくると思います。
仕事が好きになれば、あるいはアパート経営を、
好きになることができれば、
何か問題が発生したときでも、
必ず解決方法が見えてくるものです。
繰り返しになりますが、
売主の気づいていない物件の良さを買主が気づき、
または、売主が手をかけることに、
わずらわしさを感じているようなところを、
買主が見つけて、そこに重点的に、
手間や、お金をかけることで、
価値ある物件に変えることができるだろうということで、
宝物を発掘できるようになるということが、
不動産投資のゆがみを発見することにつながります。
物件の泣き声に耳を澄ます必要があります。
愛情を持って、謙虚な目で物件をじっと、
観察してみることが大切です。
そうすると、物件の泣き声が必ず聞こえてくるものです。
つまり、物件の不具合や設備の不具合が自然と見えてきて、
物件の方から、また設備の方からこうしたらどうだと、
問題解決の糸口を囁きかけてくれる可能性もあるものです。
物件の声に耳を傾け、その細部に目を向けることで、
泣き所、不満点、原因、要因がおのずとわかってくるものです。
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地主の専業大家が融資を受けやすいのは
建物代だけの融資で、土地も担保に取れるからです。
また、サラリーマン大家さんが融資を受けやすいのは、
給与収入があり、万一家賃収入が予定通りに入ってこなくても、
給与収入から返済できるとみられるからです。
一方、土地なしで、土地、建物を購入するいわゆる不動産投資において、
専業大家さんは融資を受け易いのでしょうか。
現在、サラリーマン向けの融資は厳しくなっています。
一部上場企業勤務で給与収入が年間1千万円以上あっても、
簡単に融資が出ることはありません。
また、いくら資産家で担保価値のある土地を所有していても、
それだけで融資が出ることはありません。
むしろ、副業として貸家業を営もうとするサラリーマン大家さんや、
十分な担保がある裕福な資産家よりも、
不動産賃貸業に特化している大家さんの方を、
金融機関は好む傾向があります。
物件選定に時間を十分充てられる専業大家さん、
賃貸経営についても、何戸も空いている物件を買って、
満室にしたり、管理会社に任せっぱなしにしないで、
積極的に自主管理を行っている専業大家さん、
銀行評価額よりも安い価格で買える物件を持ち込める能力のある投資家、
そんな大家さんの方が融資は受けやすい時代になっています。
属性が立派であるから、資金が豊富であるから、
成功するとは限りません。
不動産賃貸業一本を生涯の道として歩いている、
全精力を貸家業に注げる専業大家さんの方が、
安心して融資できると金融機関から言われる時代になっています。
したがって、現在持っている不動産投資のスキルをさらに追及し、
高度なレベルに持っていくべきだと私は考えます。
どうしても不動産投資に特化させ、深く掘り下げて、
不動産賃貸業でしか生きる道がないということを、
自分の中に染み込ませるべきだと思います。
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コインランドリー事業は、強い情熱とやり遂げる持続力がある人なら、
挑戦する価値はあります。
自分でコインランドリーについて研究したり、
相談しようと思っても、コインランドリー事業や融資に的を絞って、
わかり易く書いた、解説本や指南書は国内では、
見つからないというのがあります。
わかり易く解説されているサイトや、相談出来る所もなく
専門家に頼むのも、気が引けるという方が多くいらっしゃいます。
なのでこのサイトは、コインランドリー事情に関心のある方を対象に、
出来るだけわかり易く、初めての方でも、コインランドリーを開業したり
自分で銀行融資を理解できるようになることを念頭に、
いくつかのシリーズに分けて、
可能な限りわかり易く説明するように心がけています。
先ず、コインランドリー店とクリーニング店の違いは、
クリーニング店は洗って乾かすサービス業で、
スーツがメインです。
コインランドリーは、洗って乾かすための洗濯機や乾燥機を、
貸している賃貸業で、メインとするのは、
ふだん着ている下着やTシャツ、デニムなど、
いつもの洗濯機で洗っているものです。
貯めこんでしまって、一度にできないこれらの洗濯物を、
まとめて洗ってくれるのがコインランドリーです。
所要時間は、洗濯時間は30分、乾燥機も30分です。
ちなみに、
コインランドリーの乾燥機だとふわっと仕上がります。
自宅で、夏に天日干しされたタオルは、
バリバリになってしまう経験があるでしょう。
それとは逆に、コインランドリーの乾燥機だと、
ふわっと仕上がります。
なぜかと言えば、ドラム式の乾燥機には復元効果があって、
タオルは乾燥機内の温風でふわっと舞い上がり、
その後はドラムにへばりつかず、下に落ちます。
半分回ってパタンと下に落ちることを繰り返すので、
タオルのループ状になっている毛が起き上がり、
ふわっとするのです。
クリーニングとコインランドリーは洗濯の中身も違います。
クリーニング店は、ドライクリーニング(水を使わずに、
水以外の液体で洗うこと)が主な仕事です。
最近は使用する液体は石油が使われています。
石油は安くて、体にもやさしい。
一般にコインランドリーでは、
スーツなどのウールマークがついている衣類は、
洗えません。
逆にクリーニング店は、
ウールマークが付いているものだけを扱いたいのです。
綿素材など水で洗えるものは、できるだけ扱いたくないのです。
クリーニング店は石油でやるのは、水を使うものは、
多くの人件費がかかるからです。
また石油は再利用できるためです。
水洗いは、洗濯、すすぎ、脱水で、大量の水を使い、
その水は捨ててしまいます。
しかし、ドライクリーニングの石油は再利用できます。
何回も使えるため、クリーニング店は、
経営が成り立っているのです。
このように、コインランドリー店とクリーニング店は、
すみわけ(棲み分け)ができるわけです。
つまり、コインランドリーはクリーニング店と争わない、
伸び盛りの成長産業です。
コインランドリー事業を始めるのに不可欠な準備作業が、
市場調査つまりマーケティングです。
コインランドリーはどこに土地を持っているかが大切です。
又、それほどの土地がなくても、設置することが出来ます。
よく銭湯のそばにあるのを見かけますが、
立地が限定されるというわけではありません。
コンビニ、クリーニング店、ホームセンター、
100円均一店などの、隣に抱き合わせ出店することで、
相乗効果を期待しています。
コインランドリー店は狭い土地でもできる利点がありますが、
ただ出来るなら、洗濯機を必要とする人が多い住宅地を、
ターゲットにするように持っていくのが有利です。
最近は学生や単身者よりも主婦が使うことが多いためです。
コインランドリー事業にはフランチャイズ・チェーン(FC)方式が、
多くみられます。
しかしコインランドリーのフランチャイズ方式は、
他の業界の一般的なFC方式とは、
少し異なったものとなっています。
典型的なFC方式については、
コンビニや弁当のチェーン店を見れば、
わかると思います。
そのFCの看板使用が許され、ノウハウの提供、
材料などの供給が行われます。
加盟店は、それに対して一定のロイヤリティーを支払うわけです。
これに対して、コインランドリーでは、機械やノウハウの提供が、
継続的に行われるわけではありません。
コインランドリーFCは、機械に対する保守管理、宣伝、
顧客対応などについては、そっくりそのままFCの本部がしてくれます。
なのでFCの有するブランド力よりも、加盟店の支払う料金は、
ロイヤリティーというよりも、この保守管理に対する、
委託手数料としての意味合いが強いわけです。
コインランドリーにおけるFC方式は、
典型的FC方式といってよいでしょう。
洗濯機設備の工事から経営コンサルティングまで、
引き受けてくれます。
ちなみに、これらFC方式は、そのFCごとに異なりますので、
FCを利用するには、事前にFCに出向いて、
説明と講習を受けることになります。
もっとも、クリーニグ店にもFC(フランチャイズ)はあります。
しかし、クリーニング店のFCは取次と呼ばれ、
受付して、タグをつけて工場に出したりクレーム処理をするのです。
残念ながらクリーニング業界にはクレームが多いのが実情です
しかし、取次(FC)だけではあまり儲かりません。
取次店の取り分は通常2割、多くて3割だと言われています。
月に100万円の売上があっても取分は20〜30万円にしかならないです。
儲けるのなら、取次だけでなく、ドライクリーニングの機械と、
仕上げのアイロン台を設置して自分でやる必要があるのです。
もっとも、クリーニング店は店を開けているときは、
人がずっとそこにいなくてはいけませんが、
コインランドリーは誰もいなくてもよい利点があります。
コインランドリーは正式には、
コインオペレーションクリーニングという名称ですが
コインランドリーは、一般のクリーニング業のように、
クリーニング師の資格などは必要ありません。
開設届には、一応、衛生管理責任者や有機溶剤管理責任者を、
記載するようになっています。
ここは、営業者個人の名前を、記載しておけば、
これといって問題ないでしょう。
又、コインランドリーについて、開設届の提出後に変更が生じた場合は、
コインオペレーションクリーニング営業施設変更届を提出します。
また、故障または老朽化などにより、洗濯機などの設備を入れ替える場合に、
もし増改築をする場合には、説明図を添付することが必要になります。
何らかの事情により、営業を廃止するときは、
コインオペレーションクリーニング営業施設廃止届を提出します。
コインランドリー事業成功のポイントは、
消費者の立場になって考えることになってきます。
料金を安くするのに越したことはありませんが、
サービスを充実させることも大切です。
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自動販売機を置くマンション、アパートは珍しくありませんが、
その他、人気のある設備としては、アパートやマンションの1室に、
コインランドリーが、セットされていると非常に評判がいいのです。
特に単身者や、独身者が多いアパート・マンションにセットされれば、
非常に喜ばれます。
わざわざ出かけて行く必要がないためですが、大家さんとしても、
収益が上がるわけで一石二鳥です。
アパートマンションの1室が空いているのなら、
コインランドリーの開業も考えてみましょう。
又、コインランドリー付きで、
売り出している一棟アパートもあります。
さて、人気のコインランドリー経営ですが、
今日は申告について書いてみます。
コインランドリー所得の申告についてですが
コインランドリー申告のメリットは、
事業所得として申告できる点があげられます。
もちろん不動産事業に含めて申告してもいいのですが、
不動産所得と分けて事業所得として計上すると、
不動産事業だけなら、直接不動産に関するものだけしか、
経費にできませんが、事業となると経費で落とせる範囲が、
広くなるわけです。
具体的には、コインランドリーの申告は、
電気代、水道代、固定資産税、メンテナンス代
減価償却費、その他諸々の費用を経費として計上出来ます。
さらに、事業になると、事業を続けていくための、
事務所や事務用品が必要だし、
業務には、パソコンなどの備品もいるとなり、
結婚していれば、配偶者への給料支払いなども可能になります。
まだ5棟10室以下の規模のため、
事業的規模として認められない大家さんにとって、
事業として申告すれば、事業的規模と同じ扱いになりますので、
経費で落とせる範囲が広くなり、より大きなメリットがあります。
青色申告にする場合は、事前に、
税務署に対してその旨の申請が必要になります。
さらに、青色申告の場合は、複式簿記の帳簿にしなければなりませんが、
なにより、65万円の青色申告控除が出来ます。
なので、売り上げから必要経費を引いた金額が、
65万円までの所得の場合、所得税はかかりません。
簡易簿記で書く場合は、これが10万円です。
途中からコインランドリー事業をする場合は、
税務署に開廃業業届けを提出してください。
ただし不動産事業など、すでに他の事業で、
開業届出書を、提出している場合には、
改めて開業届出書の提出の必要はありません。
毎年の申告書を提出する際に、
業種名を書き込む欄がありますので、
そちらに業種名を書き込むことで、
税務署側が業種の内容を把握します。
事業用として使っている部分か不動産事業か、
あるいは家事関連費にすべきかの判断が付きにくい時は、
必要経費全額を、具体的基準で按分して事業経費を出します。
いくら事業で使っているからと言っても、
個人的な使用分も含む家事関連費は、
全額が必要経費となるわけではありません。
なので、事業用として使っている部分を必要経費へ計上して、
個人的に消費している部分は、
家事按分して除外する必要はあります。
つまり家事分を除いた、純粋の事業按分費用のみが必要経費になります。
不動産事業単体で、事業規模にならないのであれば、
個人事業登録で、何らかの事業を行っているということで、
それを事業として届け出ることによって、
サラリーマンの給与所得と、
不動産所得と、コインランドリーなど、
その他の事業所得と3つの損益通算が可能になるわけです。
このように、事業であるのならさまざまなことで有利になるわけです。
又、店舗改装費用、コインランドリー機器購入等で10万円以上の支出は、
修繕費ではなく資本的支出として挙げて、
毎年、減価償却していきます。
ちなみに、減価償却期間は、
洗濯業、理容業、美容業又は浴場業用設備の減価償却期間は13年です。
給排水 衛星設備 ガス設備 電気設備の減価償却期間は15年になります。
不動産投資が事業的規模でない場合、他の事業を届け出ることで事業と認めてもらえる
コインランドリー2店目を出店したいがお金がない
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白色申告について
簡易簿記について
複式簿記の書き方
不動産、確定申告の仕方
青色申告について
確定申告書、収支内訳書の書き方(記入の仕方)
収支内訳書を書き終われば、次は申告書の本体を書くことになります
税引き後のキャッシュフローは多く望めるかについてあれこれ詳しく
RCは融資がひきやすい分、長期に返済が続きますので、
リフォームコストが多大にかかったり、空室が発生すれば、
返済に影響が出てくる可能性があります。
なのでRCの購入は、複数の賃貸物件を所有して、
ある程度、リスクヘッジができるようになってからの方が、
よいと私は思います。
その間に何が起こるかもわかりません。
一棟鉄筋コンクリートマンションを持つと、
家賃収入はたくさん入ってきますが出ていく経費も多く、
しかも1年当たりの減価償却の金額が少ないため
資産規模は、拡大できたとしても家賃収入については
そのほとんどが、元利金の返済や所得税、住民税の支払いに、
消えてしまう恐れがあります。
まず、固定資産税です。
土地は、固定資産税評価額よりも、
税額の基礎となる課税標準額がかなり安いので、
税負担は軽いです。
一方、建物は固定資産税評価額がそのまま課税標準額ですので、
税負担はかなり重いです。
築20年以上ですが、家賃収入の10%は、
固定資産税、都市計画税に消えます。
一方、同じ位の建築年のアパートの固定資産税は、
家賃収入に対して3%前後です。
RCマンションは建物固定資産評価額が高いということは、
固定資産税が高いのは当然のこと、
登録免許税と不動産取得税も高くなります。
RCを買った場合、1年分の収益が登録免許税と、
不動産取得税に消えます。
また、エレベーターがあれば、保守料が月額5万円、
電気代が月額5万円、合計10万円かかります。
貯水槽からポンプで水を各戸に上げる形態ですと、
その維持費もかかります。
修繕費用も多額になるため、空室が発生すれば、
手元にキャッシュはあまり期待できません。
そのため サラリーマン大家の場合
賃貸業で損失が発生した場合、
本業の収入から埋め合わせしなくては、
ならないことがありますね。
しかし、本業の会社の業績が悪化して、
給与収入が断たれた時、
キャッシュフローが回らなくなり、
全部の資産を失う危険性が残ってきます。
というのは、もし給与所得が断たれ、
そこにマンションに空室や、
不意の修繕費などが生じたら、
たちまち返済に行き詰まって、
経営破綻してしまうことになります。
また地震などの自然災害が起これば、
RCは規模が大きいため、
ダメージが大きくなります。
しかし、地震などの天災の起こる確率より、
本業が傾いて仕事を失う確率のほうが
高いと思います。
収入に比較して多くの負債を抱えていますので
本業の方で、リストラや倒産といったこともなく
経過することができるならば幸いですが。
銀行にとっては、担保を取ってあるので、
売却して資金を回収できますが、
個人には何も残りません。
その点 木造アパートは少し違います。
同じ築20年でも、木造とRCでは、
建物の固定資産税評価額が圧倒的に違います。
中古アパートは土地値相場で買えるんです。
アパートが建っていて賃借人が住んでいることで、
更地よりも安く買えるわけです。
積算評価の高い物件でも、すぐに売ろうと思ったら、
利回りを高くする必要があります。
利回りを高くするということは、
売価を低くしなければ売れません。
ですから、将来土地として売却する際は、
安く買っているので、売却益が出ないとしても、
それほど損することはないでしょうね。
一方、RCマンションを土地値相場よりも、
安く買うというのはなかなか難しいです。
仮にできたとしても、
土地売りする際には解体費がかかりますので、
売却益を出すのは難しいでしょう。
大抵の場合、土地値+建物値で買いますので、
土地売りする際の売却損は非常に大きくなります。
RCマンションはずっと持っておくと、
土地値−解体費まで価値が下がってしまいますので、
何年か持って売却するという出口戦略を、
考える投資家が多いと思います。
しかし、売買に要する費用が高く、あまり儲かりません。
仲介手数料が売買で往復6%以上かかりますので、
1年分の収益はこれで吹き飛んでしまいます。
つまり、RCマンションの長期投資というのは、
売却損が出る恐れの高い投資と言えます。
長期保有後の出口を重視した場合、
RCマンションよりも木造アパートのほうが、
安全な投資だと考えます。
大型マンション1棟に投資するよりも、
アパート数棟に投資したほうが、
リスクが分散できますし、儲かります。
一棟売りマンション投資が流行っていますが、
実はあまり儲かりません。
経費がかなりかかるんです。
木造アパートを購入すると自己資金が多く要りますが、
反面 減価償却が多く取れるため、
その分節税ができます。
築22年経過した築古木造を購入した場合、
僅か4年で、木造は償却出来てしまいます。
木造築古は1年に落とせる減価償却費は、
RCよりも木造のほうが高額になります。
ただ、期間が短いだけです。
築22年の木造アパートを買う場合、売買契約上、
建物価格と土地価格を仮に半々としたとします。
4千万円のアパートならば建物価格は2千万円になります。
この2千万円を4年で償却しますので、
毎年500万円の減価償却費を計上できます。
これならば課税されませんので、
税引き後のキャッシュフローが残り、
経費を払い返済をした残りのお金は全額貯金できます。
減価償却期間が切れると多く課税されて納税が大変と言われますが、
その時点で、もう一棟同様に買えば、2棟合わせても課税されないでしょう。
2棟目の減価償却も切れたら、今度はもっと規模が大きいアパートを1棟か、
あるいは、同じ規模のアパートを2棟買えば所得税を払わずにすみます。
このようにして貯金を増やしていけます。
収益不動産を建物の比率を高くして買い続けていれば、
ほとんど税金はかかりません。
しかし、ずっと買い続けられるとは限りません。
そこで、RCの出番になります。
RCを建物比率を非常に高くして買えば、
長期で減価償却をとれます。
RC投資はあまり儲からないのですが、
減価償却を長く取れるというメリットがあります。
ここでつぎ込んだ、自己負担分は 減価償却によって、
早期に回収できますし、プラスの資産効果が得られ、
潤沢なキャッシュフローが蓄積され
回収した家賃収入を元手に、物件を増やしていくことができ、
そうなると、財務に安定感がでてきます。
ちなみに、融資ですが、
耐用年数を超えて土地値の木造に対して、
融資受けることはできますが、
築22年の木造をローンで買うというのは、
当然法定耐用年数を超えた融資を受けることになります。
RCでは耐用年数を超えて融資を受けるのが難しいです。
例えば、土地評価5千万円、建物評価ゼロのアパートの場合、
その後の物件評価は土地相場によって上下しますが、
時間が経つからといって減価するものではありません。
土地は減らないからです。
ですから、土地値が下がらない限り、銀行は担保の保全がはかれます。
これに対し、土地評価5千万円、
建物評価1億円のマンションの場合、
時間の経過とともに建物が減価しますので、
銀行の融資期間も耐用年数内に収めておかないと、
建物減価分の保全がとれません。
耐用年数の関係で建物の価値が20年でなくなるところ、
30年融資したら建物が減価するスピードよりも、
融資金が返済されるスピードのほうが遅くなりますよね。
そうすると、担保割れを起こしてしまうんです。
ですから、どこの銀行も、
建物評価の高いRCに耐用年数を大幅に超えて、
融資をすることはしないのです。
ということは、次に買う人が融資を組める間に売らないと、
融資が付かずになかなか売れなくなります。
ですから、何年か持って売却という出口戦略が取られがちです。
結論として、大きな物件を一棟持てば、
いっぺんにリタイアできますが、
借入金の負担も大きく、
特にRCは個人的にはリスクが多く、
あまりメリットはありません。
木造は物件自体の資産規模が小さいため、
もし何かがあった時は、
別の物件で穴埋めできたりしますので、
破産の可能性は低くなります。
私は財務が安定するまで危険を冒してまで、
資産規模を大きくする必要はないと考えます。
要は一棟RCマンションと木造一棟アパートは、
借入金が多いか少ないかの違いになりますが、
大家さんには 安定が一番要求されます。
資産規模の割に自由度が少ないので、弱小大家さんは、
一棟鉄筋コンクリート(RC)マンションを持った時点で
リスクを背負ったことになってしまいます。
フルローンで資産を拡大していった場合、
資産規模の割に、一棟RCマンションは、
減価償却が少ないため税金が多くなり、
元利金を返済して、リフォームコストを払ったら、
手の上には スズメの涙位しか残ってきません。
そうはいっても、不動産投資は、次々に新規物件に挑戦して、
成功を収めていくことが必要です。
守りに入ったときには、賃貸業は衰退し始めます。
従って限りなく、新規物件への挑戦を、
図らなければならないと思います。
しかし、挑戦と言えば、勇ましく感じますが、
これは大いなる危険を伴います。
一棟ものにチャレンジしている投資家の多くが苦戦している。
従って、リスクに耐えうるだけの優れた財務内容を備えることを、
挑戦の前提にする必要があります。
仮に、新規物件で失敗したとしても、
屋台骨まで揺らぐことはないという裏付けが必要です。
そういう保証があって初めて、
一棟RCへの思い切った展開ができるのであって、
裏付けなくチャレンジするのは、
野蛮でしかありません。
どんな危機に遭遇しても、安全に運営できる十分な資金力と、
財務内容を持って、一棟ものへの挑戦を図りたいですね。
財務上の確固たる基盤はもちろん、
挑戦する姿勢と覚悟を持った人のみが、
特にRCの一棟ものの投資にチャレンジして、
成功を収めていくのだと思います。
そこまでリスクをとってやる必要が、
あるかどうかということです。
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土地活用される人の大半は相続税対策が多いようです。
ところが、収益重視の有効活用するために、
ロードサイド型のスーパーやコンビニ
ファミリーレストランなどに店舗用地として、
土地を貸したいという大家さんもおられます。
土地を店舗物件(テナント貸し)としてテナント1社に貸す場合
リースバック方式(建設協力金)といわれる方式を、
採用することが多くなっています。
リースバック方式(建設協力金)は、
本体工事にかかる資金の全額、あるいは80%位を、
テナント側が、無利子で提供して、それを使って店舗を建て、
月々の家賃から返済するというシステムとなっていますので、
オーナーは、金融機関からの借り入れがナシになります。
この点は アパート経営より リスクが圧倒的に少ないです。
スーパーやホームセンター、ファーストフーズ店になる土地は
絶対的に需要が多いので供給側は不足しているので有利だと思います。
また内装工事はテナント側で負担するのが通常ですから
建築コストは必然的に安くなります。
そのほか借り手が通常1社〜2社と少ないので、
管理の手間がかからないというメリットがあります。
デメリットは退去された場合、
別のテナントが決まりにくい点と、見つかるまでは、
賃料が全く入ってこないということが挙げられます。
そして、建物の転用がききにくいため、最終的に、
テナント撤退後は解体の必要もあるということです。
限られた場所に土地を持っている人しか、
この有効活用法を選択することは難しい点もデメリットです。
しかし投資効率から見ると借り手さえいれば
店舗物件(テナント貸し)のほうが
土地活用としては優れていると私は思います。
店舗物件のテナント貸しはリスクが少ないと思うのですが、
立地条件に、大きく左右されるので、どの土地でも、
店舗物件に適しているとはいえない点があります。
店舗物件に向く土地というのは、
幹線道路沿いの角地や間口の広い土地です。
通行量の多い片側2車線以上の道路に面した、
広い土地のお持ちの方なら最適ですね。
あるいは、駅前の人通りの多い場所に土地を持っていると、
そういう立地なら最高ですね。
駅前店舗物件(テナント貸し)の場合は、
資金力のある大手テナントの需要がありますので、
空室リスクはロードサイドよりも少なくなると思います。
駅前店舗物件の場合は駐車場がなくてもいいし、
あっても台数が少なくてもすみますので、
その代わり駅の乗降客や地域の人口動態が
重要になりますね。
店舗物件に向かない土地をお持ちの人の方が、
圧倒的に多く、必然的に賃貸マンションや、
アパートを建築される方が多いという事になります。
テナント貸しに向かない土地をお持ちの方は、
資産の組み換えや、売却をすることも、
問題解決方法の一つになってきます。
道路沿いに並んでいる店舗の一つが、
オーナーチェンジで土地付きで
売られるケースもあります。
比較的物件数は少ないですから、
売却物件が出てきたら早い行動が求められますね。
店舗物件購入のポイントは、
現在のテナントが出て行ったとしても
次のテナントが容易に見つかりそうな立地で、
あるかどうかだと思います。
テナント貸しは特に角地や間口の広い物件であれば
より競争力のある立地といえます。
建設協力金以外での資金調達では店舗物件は、
銀行融資がつきにくいので融資を前提に店舗物件を
検討される場合は、事前にご自分で店舗物件にも、
融資を受けられるか銀行を調べて、前もって、
打診しておくといいと思います。
資金に余裕のある場合は、店舗物件は絶対
価値があるので購入してみるのもいいでしょう。
資産を守り残している資産家は、
ほとんど店舗物件(テナント貸し)系不動産を
持たれています。
店舗物件というと商店街の中の店舗物件を
創造される方が多いと思いますが、
そちらは手を出さないほうがよいです。
商店街の店舗は空きが増えており、
借り手を探すのに苦心しているのが現状です。
また、商業ビルやソシアルビルなどの雑居ビル投資も、
お勧めできません。
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なぜ建設協力金で店舗を建てたがるのか
事務所 店舗物件あれこれ
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絶対に買ってはいけない物件に商業施設や分譲マンションの店舗があります
アパート建設よりも店舗系物件の建設を
店舗物件(テナント貸し)について
建設協力金は返還するのですか
店舗物件を安く買う方法
リースバックのメリットとデメリット
レンタルオフィス投資
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5月17日に記事を書いて以来、記事を書くことを自粛してましたが、
今日から再開することにいたします。
といってもたまにしか書けないかもしれません。
不動産投資で儲けようと考える人は、
安く買って高く売るということを試みると思います。
不動産投資で儲けるということは、
この安く買うということは非常に重要なことです。
基本的にこれさえ実践できていれば、
リスクのほとんどは回避できたも同然だと私は思います。
安く買うということはどういうことなのでしょうか。
これは、貸借対照表(B/S)上の純資産を、
つくり出す効果があることだと思います。
そのためには、本来の価格よりも低い値段で買う。
ということになります。
このように安く買うことで、
純資産がプラスになる可能性は高くなります。
不動産には定価がありません。
売主と買主が合意すればそこで売買が成立します。
これは言うは易し行なうは難しなのですが、しかし、
どこかで実現可能な購入タイミングが来ると思います。
焦らなければ、チャンスをつかむことができるはずです。
最近私も、兵庫県のとある市で、
売主が、その市の広報に売り物件として登録した物件を、
不動産屋さんを通じて固定資産評価額280万円の物件を、
45万円で購入しました。
このことは、不動産投資でのメリットの一つでもあります。
もっとも、そのために機会損失という別のチャンスを、
見逃すこともあるかもしれません。
両者を天秤にかけて価格をとるか、購入タイミングをとるかを、
判断することが大切です。
例えば、耐用年数を超えた木造ボロ物件を土地値以下で購入した場合について考えていきます。
わかりやすいように、土地の固定資産評価額300万円のボロ物件を、
100万円で購入した場合の仕訳
購入と同時に取得価額を簿価にします。
そこで、土地と建物に按分します。
このときに建物と土地の具体的な価格がわからなければ、
固定資産税評価額を基準に按分することが可能です。
当然、建物は減価償却し、
土地は値下がりすることがあると思います。
したがって純資産は減少する傾向にあります。
もっとも、銀行融資で購入していると、
借入金という負債も減少しますので、
純資産の減少はある程度防げます。
もっとも、貸借対照表を時価評価で作成した場合は、
さらに純資産は減るかもしれません。
一般的に純資産は経年と共に減ることはあっても、
増えることはあまり考えられません。
ちなみに、建物は、耐用年数超えの築古物件を購入した場合の減価償却期間は、
最短は4年ですので、それよりも短くすることはできませんが、
妥当な範囲(10年位)で長くすることはできます。
いずれにしろ、経年と共に建物も減価しますので、
純資産は先細りは避けられそうもありません。
しかし、安く買うことで
この土地の純資産を増やすことが可能になります。
先程の例で、100万円で不動産を買った場合、
固定資産税評価額を基準に建物と土地を按分する場合、
そして、建物と土地の比率が2対8になったとすると、
購入時の仕訳は、
建物 20万円 現金(又は事業主借)100万円
土地 80万円
期末
土地 200万円 事業主借 200万円
土地の期末価格を固定資産税評価額を採用することで
土地の価格が増えます。
期末に固定資産評価額で評価替えをすればよいのですよね。
したがって、購入時に安く買うことで純資産を増やすことができるのです。
こうして、土地の価格を増やせますので、
資産が増えることになります。(決算書の見栄えが良くなります。)
ここでいう事業主借勘定は翌期首に元入金に参入されますので、
株式会社でいうところの資本金の増加につながります。
この元入金が増えることが重要なことです。
このように、固定資産税評価額で評価換えすることで、
元入金が増えますよね。
ちなみに貸借対照表の備考欄には、
土地は固定資産税評価額を採用していますと書いておきましょう。
不動産投資の基本は安く買って高く売ることです。
このように、安く買うことを徹底する、
ということは、
純資産を増やすことにつながり、
債務超過に陥っている場合などは、
解消につなげることができたりします。
安く買うことを徹底する限り不動産投資で、
大きな失敗をする可能性はかなり抑えることができると思います。
本日も最後までお読みくださりありがとうございました。
内装工事などのリフォームの耐用年数と減価償却
貸借対照表(バランスシート)の時価と簿価
貸借対照表の書き方 不動産用
不動産購入時の建物と土地の按分方法
事業主貸と事業主借、元入れ金について詳しく
銀行が重視するのは純資産です(物件を増やすには)
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土地活用でアパートを建てる場合の欠点は、
建設費という大きな負担があります。
その大半は、金融機関からの融資でまかなうことを考えると、
土地と、その上に建てるアパートを担保に、
銀行から多額の融資を受けるので、
土地所有者の背負う負担は大きいですよね。
アパート経営は、少子高齢化のため、
入居者獲得の競争がさらに激しくなります。
したがってコンビニを建てようという考えもあると思います。
この点、コンビニの場合は、初期費用は抑えられるのです。
建設協力金方式での土地活用は、
借入リスクを極力減らせるのが最大のメリットです。
建設協力金方式は、建築資金を、
入居希望者(テナント)が負担するわけですから、
その点、賃料と相殺すればいいわけですから、
リスクは減らせるはずです。
店を開くコンビニ側が、建設協力金という名目で建物の建築費を、
土地所有者に低利または、無利子で融資し、
オーナーがその資金で建物を建てるというものです。
詳しく言えば、この建築協力金は、
入居者から毎月受け取る家賃が返済原資になります。
その入ってくる家賃で返済するという考えです。
実質的に賃料から返済分を差し引いた残りの金額(家賃と相殺)が、
土地オーナーに入るということです。
アパート経営と違う点は、建築費の一部または全額を、
テナントから、低利ないしは無利息で調達できるので、
自己資金や、銀行からの借り入れを抑制できる点が大きいです。
この点で、新築アパート経営よりも、建設協力金方式の方が、
リスクが少ないと思われます。
しかしどこでも、コンビニを建てればいいというわけにはいきません。
立地が悪いとうまく行きませんし、逆に、
立地が良いと過当競争が起こりやすいですし、
ちなみに、建設協力金で店舗を建てる形式として、
コンビニ以外にも、介護施設、ファミリーレストラン、
カーショップ、病院、ガソリンスタンドなどがあります。
まず、出店希望者を先に募集し、
テナントの業態に合わせて建物を建てます。
10〜20年位の契約が一般的で、
アパートのように空室の心配がなく、
家賃収入も安定しているのが特徴です。
もっとも、建設協力金方式で入居希望者が集まった場合、
万一のため次のようなことがあるかもしれない。
1、総事業費のうち、建設協力金の割合が極力多くなるようにする。
2、もしテナントが業績悪化などを理由にして、
家賃の引き下げを求めてくる可能性があるため、
そういった申し出は一切受け入れられないといったことを含めて、
対処法を考えておく。
3、テナント側から、途中解約の申し出があった場合、
建設協力金の残額部分の放棄や、敷金の放棄、
建物の解体費用をテナントが負う、
残存期間の家賃も全額支払うことなどを契約に盛り込む。
ところで、建設協力金方式は、
これまで土地を持っているオーナー側の、
主導だったのですが、不況などの影響から、
好条件を盛り込むことが、
難しくなるなってきているのが実情です。
夫婦共稼ぎが増え、一人暮らしの人も増えてますし、
弁当や小物類など手軽に買えるメリットが、
コンビニにはあります。
しかし、今はコンビニ店を始めるには、相当厳しい時代、
コンビニ出店は、よほどお考えにならないといけないと思います。
私も、大型スーパーの駐車場の近くで買い物客が、
重たい荷物を持って歩いているのを見て
そのうちお客さんも辛くなるだろうから、
ちょっと寄って、手軽に買える店の方が、
すたれないだろうと考えていました。
実際、考えた通り、
コンビニがあちこちにできていますね。
今ではコンビニは全国的に広がっています。
しかし、撤退する人も多いと聞きます。
今日、多少いるようですが、一人で数件、何件も、
コンビニを経営している人はほとんどいないようです。
いまからコンビニに店を貸しても、
店の経営がなかなか思うように、
いかないことが多いと思いますから、
すでにやっているところをご覧になって、
オーナーにどういうやり方をしているのか、
根掘り葉堀り聞いて見ることをお勧めします。
それも何件もリサーチする必要があります。
そして、そのコンビニのリスクが、
どこにあるかに注目する必要があります。
どんな事業もよいところを見ると、うまくいくように見えますけど、
ビジネスの出店を決定するのは欠点になるところです。
それをきちんと片づけられないと上手くいかないです。
ちなみにコンビニの欠点は、
人手が必要なところです。
人件費だけでも軽く100万円は必要です。
そのくせ、100円、200円の商売ですので、
その売り上げを上げる必要があります。
コンビニを始めても軌道に乗るのに、
数年の期間がかかります。
コンビニと、アパート、マンションと違うところは、
初期投資に対する家賃収入の負担者数です。
これは、最初に資金が必要か必要でないかにもよります。
また、アパート、マンションなどの住居系のように、
固定資産税が6分に1になったり、
都市計画税が3分の1になるなどの減免措置がありません。
コンビニ店は、長く続けて、
安定して稼ぐビジネスになります。
立地が悪いと売り上げが上がりませんし、
ディスカウント店やスーパーなどが近くにできるリスクもあります。
立地にもよりますが、コンビニは、
リスクが高い商売の一つになっているのですね。
実際、店に店員の数よりも、
お客の数のほうが少ない時も中にはあります。
ショッピングセンターの近くに小さな店を見かけて、
何とかやっているように見えますけど、
採算を取るのはなかなか難しいようで、
ちゃんと採算に合ってやっていけるかというと、
しばらくすると代替わりしているのです。
また、現金商売ですので、盗難の危険もあります。
ですから、思わぬ欠点が必ずあります。
その欠点が自分で方付けられるかどうか考えて、
コンビニに貸すかどうかを決めなければならないと思います。
土地があっても、需要があるエリアとは限りませんし、
車に乗って、自分が実際に足を運んで、
自分ならそこで買い物をするか、もしそうなら、
そのへんのコンビニのオーナーに聞いてみる。
大切なことをやるのに、一人の頭の中だけで考えないことです。
アパートやマンションの経営は、取り組みやすいし、
わかりやすいと思います。
新築の間は、誰がやっても大差はありません。
ちなみにオーナーでなく、テナントの話ですけど、
コンビニ店のテナントは、
コンビニ経営は初めてだったのですが、
コンビニ店を人を雇ってやっていたのですが、
上手くいかず店を閉めています。
コンビニをキリモリする場合、最低、常勤の人と、
アルバイトと2人必要だったんですけど、
店の主人が人を使うのに慣れていなかったために、
アルバイトにしょっちゅうやめられてしまったんです。
この人はクリーニング店でも同じ失敗をしているので、
何か根本的に欠陥があるのかもしれない。
しかし、それを差し引いてもコンビニは、
テナント側の経営手腕が求められる商売です。
仕方がないから奥さんに手伝いに行ってもらって、
二人だけでやっていたのですが、
うまく行かず店を締めたのです。
そういったさまざまな欠点があるんです。
ですから繰り返しますが、
その欠点が自分で方付けられるかをよく考えて
コンビニに貸すかどうかを決めるべきだと考えます。
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絶対に買ってはいけない物件に商業施設や分譲マンションの中の店舗があります。
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アパート建設費用はいくら(新築アパートの相場価格)
少ない予算で長期経営できるアパートを建てるには
和室を洋室に変える工事ですが、
昭和のアパートは和室が中心で、
2DKで2部屋とも和室というものもあります。
基本的に畳よりもフローリングの方が人気がありますので、
和室ばかりの物件は、1室だけでも床を畳から、
フローリングに変えるといいと思います。
しかし工事費が心配です。
6畳間をフローリングにすると、
大工の日当と材料費で5〜7万円程度かかります。
(職人に直接依頼した場合)
加えてその和室が京壁といって昔ながらのザラザラした壁の場合、
それをかき落として下地処理してクロスを貼ると、
5〜7万円位かかります。
(職人に直接依頼した場合のクロス工事、
?800ぐらい)です。
加えて、襖を換えたり、開き戸にしたりして洋室化し、
また、障子を取ってカーテンレールを付け、
こうして諸々の工事費が1部屋18万円位かかります。
2部屋洋室にすれば36万円です。
管理会社や大きなリフォーム会社に依頼すると、
この1.5倍くらいかかります。
その後、工事費分家賃を上げて、
時間をかけて工事費を回収する形になります。
しかし、最近は家賃の値上げは期待できません。
ですから、和室を洋室にするのは、なかなか割が合いません。
加えて、家賃や初期費用の安さで賃貸住宅を選ぶ方にとって、
和室は拒否されるものではないようです。
試しに、入居申し込みのあった方に畳表替えをどうするか
(表替えしての入居の場合、退去時に表替え費用を請求させて頂く)聞くと、
そのままで良いという方が多いです。
古い畳なのにどうしてそのままで良いかというと、
畳の上にカーペットを敷いて、洋室風に使うから、
という返答が返ってきたりします。
ですので、和室を洋室にする必要性はないです。
和室から洋室への変更は、
畳からフローリングに、交換するだけでもOKなのです。
洋室化には別の意味があります。
フローリングにしておく利点は、
フローリングにしておくと10年間手間いらずで、
畳表替えの原状回復費用が掛からなくなります。
ちなみに、畳の表買えの価格は、
畳屋さんに依頼した場合の標準価格は、
1畳(880ミリ×1760ミリ)タイプで、
2835円位となっています。
(裏返しは2625円。)
新調すると9450円。
ただし古畳処分費は1畳あたり1500円なっています。
又、1畳、江戸間(880ミリ×1760ミリ)より大きいタイプの場合は、
全て、2割増しの価格になりますので、そのつもりで、
予算を組む必要があります。
もっとも、和室の壁が綿壁や繊維になっており、古くなって、
パラパラおちてくるような状態の場合は、
時間があれば、ヘラ等を使って、すべてはがしてしまい、
ホームセンターで珪藻土を買ってきて、
貼り替えれば、見違えるほどきれいな壁になりますが。
専業大家さんで時間に余裕があればできますが、
サラリーマン大家さんではとてもできません。
畳からフローリングに素早く変える方法
畳があった時と、同じ高さでなくてもいいのですが、
根太に直接フロアーを張るより、
フローリングの下に合板を1枚貼ってから
その上にフロアーを貼ると丈夫で強度も増します。
その際に廊下も貼り替えて高さを合わせて、
バリアフリーにしておけばいいかもしれません。
ちなみに古い床のフローリングを貼り替える場合は、
床に電動ノコで穴をあけたり、
バールで床を起こしてみたりして、
根太がどこを走っているか見てみなければなりません。
通常30センチ間隔か45センチ間隔で入っているはずです。
根太の入っているところに、
フローリングを打ち付けるわけです。
その際、フローリングの下にコンパネ(合板)1枚をはさみます。
古い建物の場合は根太の部分が傷んでいることが多いですね。
そんな時は少し面倒ですが床板をとってしまって、
もう一度根太の部分からやり替えましょう。
この時にもし、床が傾いているようなら、
低い方を高くして、しっかりと水平になるように矯正しましょう。
最後に、壁とフローリングの隙間を埋める方法として、
幅木を取り付けることで解消します。
自分でリフォームをすれば、材料費だけなので、
畳の表替えの値段と同じぐらいの値段で、
畳からフローリングに交換できてしまいます。
ただし、これは自前リフォームだから、
経費削減が期待できるのです。
もっとも、あまりにもボロボロの部屋で、
畳が表替えで使えるレベルのものでなければ
和室として内装を整備して原状回復をするよりも、
洋室にしたほうが安上がりの場合は別です。
畳を新調して古い畳を処分すると、
1畳1万円位かかるのなら、
(6畳で6万円)、それだけの出費をするならば、
外注しても、床をフローリングに変えられます。
襖などもボロボロで貼替が必要な場合、
和室用の襖ではなくクロスの紙を貼ったほうが安く済みます。
そのような訳で、和室として原状回復するよりも、
劣化状態によっては、洋室にしたほうが安上がりの場合は、
洋室にしましょう。
和室の洋室化は、賃料と稼働率の若干のアップが期待できます。
経費節減については大家さんの必須項目です。
金利引き下げ、原状回復費用の削減される方は大半だと思いますが、
銀行融資対策としては経費削減が一番効果があります。
物件を増やさずとも、利益が上がれば、
銀行格付けにも有利になるはずです。
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民間銀行のリフォームローン
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コインランドリーは、経営者だけでなく、
利用者にとってもメリットがあり、
セルフサービス方式である事から洗濯物あたりの料金も、
クリーニング業と比較して極めて安く、
洗濯物の少ない独身者や学生などにも利用されています。
乾燥機を、一回数百円単位の金額で利用できることがメリットです。
特に雨季や梅雨などの気候的な問題から、
洗濯が難しい季節がある地域でも、
数十分程度で、洗濯物を乾かせる乾燥機の利用価値は大きく、
特に家庭の事情から、乾燥機が購入、
設置できないケースだけでなく広い意味で、
これらコインランドリーの乾燥機は重宝されます。
洗濯機はモーターの騒音の大きく振動音が響きやすい深夜などには、
稼動させがたい事情があり、特に独身者が多いアパート、
マンションでは騒音が気になります。
住宅密集地域での営業が理想的で、
住宅地に進出し始めたこれら店舗では、
大型洗濯機や乾燥機などで家庭内での洗濯と、
差別化を図るケースも見られ、
中には掛け布団が洗える大型洗濯乾燥機を備え、
家庭では洗いにくい布団が原因の、
ハウスダスト軽減を唱える所も登場しているのです。
梅雨時などの時節によっては、
乾燥機だけを利用するお客さんもいますね。
一昔前はテナントオーナーなどの、片手間に行う
娯楽ビジネス的な要素が強かったコインランドリー経営も、
現在では、テナント経営に欠かせない存在として定着し、
また一般会社員のサイドビジネス、
定年後の仕事として注目されています。
何より、現金が得られると言う即金収入源として、
経営する方も多くなっています。
コインランドリー経営が安定した収入の得られる現金製造機であって、
低リスクの長期型ビジネスだからです。
小さな土地であっても、少ない資金で始められ、
遊休地利用で固定資産税や相続税軽減のメリットもあり、
何よりセルフサービス方式のため、
人件費がかからないというメリットがあります。
現金商売のため、キャッシュフローが、
回りやすいというメリットがあるわけです。
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相談しようと思っても、コインランドリー事業や融資に的を絞って、
わかり易く書いた、解説本が国内では、
見つからないというのがあります。
わかり易く解説されているサイトや、相談出来る所もなく
専門家に頼むのも、気が引けるという方が多くいらっしゃいます。
なのでこのサイトは、コインランドリー事情に関心のある方を対象に、
出来るだけわかり易く、初めての方でも、コインランドリーを開業したり
自分で銀行融資を理解できるようになることを念頭に、
可能な限りわかり易く説明するように心がけています。
先ず、コインランドリー店を始めるには、拠点となる場所の確保から、
許認可の取得のために、行政と交渉に入る必要があります。
コインランドリー経営を始めるための各種届出事項には、
行政が介入することが多くなっているのです。
最近では、自由競争が重視され、
規制緩和が、大きな流れになっていますが、
多くの業種の開業に許認可が必要なのですね。
又、開業自体の許認可とは別に、営業の過程での、
許認可が必要になることもあります。
法律上は、あらゆる業種、あらゆる行為について、
許認可が必要とされています。
コインランドリー開業にも、
この点に十分な注意を払う必要があるわけですね。
ちなみに、コインランドリー事業の場合は、
都道府県知事の、許認可が必要になるのです。
その場合でも許認可権が、どの行政庁に属しているのかを、
確認しておかなければなりません。
コインランドリー業の許認可は、保健所が窓口になっています。
ただ保健所といっても、許可申請のあて先は知事になっています。
保健所の検査が終了し、問題なければ「検査済証」が、
保健所から交付されます。
保健所の「検査済証」が交付されれば営業はできるわけです。
それからもう一つ、コインランドリー開業には、
開業を予定している市区町村の保健所長にも、
届出を申請することが必要です。
ただ申請の手数料は、地域によって違いますが、
多くの地域では、開業、変更時とも手数料は、
不要となっているところが多いです。
又、コインランドリーを開業する場合、
自ら、申請書類を作成することもできますが、
面倒だという方は、
行政書士に依頼することもできますよ。
各種許認可申請にかかる手間や、
時間を節約したいという人は、
許認可申請書類作成のプロである行政書士に、
お願いするのがいいでしょう。
もっとも行政書士に依頼する場合はもちろん、
報酬を支払う必要があります。
報酬額は、行政書士事務所によって多少の違いはありますが、
普通は、3万円程度が相場と考えておけばいいでしょう。
又保健所には、コインランドリー開業の衛生指導要綱がありますので、
説明を聞いておくことが肝要です。
なお、法人で開業する場合は、
会社設立の手続も行わなくてはなりません。
この場合、許認可の申請は、
設立する法人の名義で行うことになります。
なので、この会社設立手続きも同時に、
行政書士に依頼することもできますし、
もっとも、手間はかかりますが、自分でやることも可能です。
許認可も無事に取得して必要な準備が整ったら、
コインランドリー店を始められます。
夢を実現するために、全力投球ですね。
しかし、コインランドリー店を始めてみれば、
セルフサービス方式のため、手間はそんなにかかりません。
後は、自分の利益は求めながら、利用者の利便性も、
追求していくという気持ちが大切です。
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コインランドリー開業
コインランドリー開業について
今日は、最近人気のコインランドリー経営の開業について書いてみます。
コインランドリー開業のための必要な資格は特にありません。
開業届には、衛生管理責任者や有機溶剤管理責任者の名前を、
記載する欄がありますが、この欄は、営業者の氏名でもかまいません。
次に洗濯機等の店舗内での配置図と、付近見取り図、
開業年月日、届出年月日を記載します。
開業届は、地元保険所の担当部署にを提出しますが、
手数料は無料となっています。
開業の流れは、
ビジネスプランの構築と開業準備→開業届→
保険所による検査→検査済証の交付→営業開始と、
なります。
コインランドリーは、現在は都心では、
街のいたるところ見られます。
なので、既存のライバルと、いかに差別化できるかが、
重要な課題となります。
この点は、利用者の心理に立って考えるとよいです。
倉庫業やクリーニング業などでは、立地条件は、
それほど重要ではありませんが、
コインランドリー経営を行う場合は、
場所選びが、成否を分けるカギになってきます。
コインランドリー経営のポイントは、
自分の持っている土地の周囲を調べ、
洗濯機を必要としている人がいるかどうかで判断します。
あるいは、これから出店しようと思っている場所は、
人通りが多く、駐車場スペースが確保できるのかです。
コインランドリーの場合、目立ちますので、
宣伝は不要と思われるかもしれませんが、
やはり、宣伝をするに越したことはありません。
十分な運営資金がなくても広告は必要です。
その場合、新聞に折り込み広告を入れたり、
ダイレクトメールを送る、看板や、
のぼりをつくってもらうといった方法を用いることが、
効果を発揮します。
コインランドリー開業には様々な面で資金が必要になります。
出来るだけコストを抑えながら、
効果的な宣伝が出来るように工夫する必要があります。
その意味でも、特に、コインランドリーは、
不特定多数の顧客をターゲットにする経営になりますので、
インターネットのホームページを作るのも有効です。
しかしホームページを作成したからといっても、
アクセスがない場合もありますので、
地域の情報誌に載せてもらったり、
地域情報などを発信しているサイトに登録しておくのも、
アクセスを増やす工夫になります。
コインランドリーといっても、土地のスペースがあり、
立地条件をクリアーすれば、それでよいというわけではありません。
どんなに立地条件が良くても、
使いたくないコインランドリーというものはあれば、
避けたくなりますし
特に、コインランドリーの場合は、不衛生な場所に設置されていたり、
洗濯機自体が汚れていると、使用するのをためらってしまいます。
又環境も大事で、若者がたむろしやすい場所にならないように、
注意する必要があります。
監視カメラや、防犯システムのないコインランドリーでは、
不安だと言う人もいます。
消費者のニーズを取り入れることは、経営では最低限必要ですが、
やはり一番重要になってくるのは立地ですね、それ以外は料金です。
周辺にある同業者の料金に比べて、
高ければ、どうしても消費者は避けるでしょう。
料金を決める際には、
周囲の同業者の料金相場を参考にしたり、
市場調査を実施したりする必要もあります。
あと、椅子、テーブルなどを設けると、
利用者にとっては重宝します。
ジュースなどの自動販売機を設置すると副収入になりますね。
その他、トイレや喫煙所を設置するのもよいでしょう。
ただし、これらの付加設備を設けると、
その分メンテナンスも必要になることは心得ておくことは当然です。
コインランドリー開業のための必要な資格、手続き、提出届についてでした。
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コインランドリー経営をやってもいいのでしょうか)
花粉症の人が増え、外に洗濯物を干さない人も増えてますし、
毛布や布団などの大きなものも洗えるメリットが、
コインランドリーにはあります。
コインランドリー経営をしてみようと思っている人も、
おられると思います。
今は新しい事業を始めるには、大変難しい時代、
コインランドリー経営は、
よほどお考えにならないといけないと思います。
私も、洗濯屋さんが、日本で、一軒一軒家を回って、
洗濯物を集めているのを見て、
そのうち人手が足りなくだろうから、
自分で持ってきてもらった洗濯物を洗う商売が、
良いのではと考えていました。
実際、考えた通り、
コインランドリーがあちこちにできていますね。
今では全国的に広がっています。
しかし、撤退する人も多いと聞きます。
今日多少残っていますけど、一人で何十件、何百件もやっている人は、
ほとんどいないようです。
いまからコインランドリーを始めても、
なかなか思うようにいかないことが多いと思いますから、
すでにやっているところをご覧になって、
どういうやり方をしているのか、
根掘り葉堀り聞いて見ることをお勧めします。
それも何件も聞き過ぎるくらいに聞く必要があります。
そして、その仕事のリスクがどこにあるかを探る必要があります。
どんな事業もよいところを見ると、うまくいくように見えますけど、
ビジネスの良い悪いを決定するのは欠点になるところです。
それをきちんと片づけられないと上手くいかないです。
ちなみにコインランドリーの欠点は、
始める前に元手が必要です。
軽く1000万円は必要です
そのくせ、100円、200円の商売ですので、
投資資金を回収するのに5〜10年以上の長期間かかります。
コインランドリービジネスも、
基本的にアパート、マンションと同じで、
最初に資金が必要です。
これを借り入れによって賄えても、
投資資金を回収するのに長期間かかります。
長く続けて、少しずつ回収していくビジネスになります。
立地が悪いと稼げませんし、リスクが高い商売の一つです。
実際、店に機械だけ置いてあって、
人が全然来ないところも中にはありますよ。
ショッピングセンターの近くに小さな店を見かけて、
何とかやっているように見えますけど、
採算を取るのはなかなか難しいようで、
ちゃんと採算に合ってやっていけるかというと、
しばらくすると代替わりしているのです。
また、現金商売ですので、盗難の危険もあります。
ですから、思わぬ欠点が必ずあります。
その欠点が自分で方付けられるかどうか考えて、
やるかやらないかを決めなければならないと思います。
土地がない場合は、どこに作ったらいいかになりますが、
自分で歩いてみることです、自分が実地に歩いて、
もし自分ならそこでやりたいと思ったら、
そのへんのコインランドリーのお店のオーナーに聞いてみる。
お金を入れて、実際に利用してみましょう。
大切なことをやるのに、頭の中だけで考えないことです。
ちなみにコインランドリーでなく、
クリーニング店の話ですけど、
クリーニング店経営のオーナーは、
アパートを何件も持っている資産家であったのですが、
クリーニング店の営業を人を雇ってやっていたのですが、
上手くいかず店を閉めています。
洗濯屋さん始める場合、最低、職人さんと、
アルバイトの女子と2人必要だったんですけど、
職人さんが人を使うのに慣れていなかったために、
女性にしょっちゅうやめられてしまったんです。
仕方がないからオーナーは、
奥さんに手伝いに行ってもらったのですが、
自分の家の洗濯も人にやってもらっているのに、
どうして人の家の洗濯をしなければいけないんですかと言われて、
それもそうかと気が付いてその商売を締めたのです。
そういった思わぬ欠点があるんです。
ですから繰り返しますが、その欠点が自分で方付けられるかをよく考えて
やるかやらないかを決めるべきですね。
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30年前の離婚率は婚姻カップルの15%であったのが、
現在は30%になってきています。
1分に1組が結婚して、2分に1組が離婚すると言われる現在、
最近増えているのが30代後半から50代にかけての熟年離婚です。
特に夫が定年退職した60歳以降の離婚は、
収入が減るので破綻の可能性が大きいです。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を、
離婚する際に、又は離婚後に分けることを言います。
つまり、離婚するに際して、夫婦の共有財産を、
清算することになります。
夫婦の共有財産とは共同生活を開始して以降、
共同生活解消までの間に蓄積した財産をいいます。
共同生活中に得た財産であれば、名義が夫であっても、
妻であっても、夫婦共有財産と解されます。
夫婦の片方の名義になっている預貯金や車、
株式や投資信託などの有価証券、
保険解約返戻金や退職金まで財産分与の対象です。
慰謝料は、浮気やDVなど離婚の原因を作った側が、
配偶者に払いますが、
財産分与は、離婚原因にかかわらず、
公平に分けなければならないです。
夫婦共有でマンションを購入した場合、
そのあとで離婚する場合は、
マンションの売却になってくると思います。
もっとも、共有名義の不動産は、
実は名義人である元夫と元妻の、
両方の承諾がないと売却することができないです。
売却でよくもめる点は一方が承諾しない場合です。
売却までの時間が長引き状態が膠着している間も、
住宅ローンは返済しなければならないです。
この場合、急いで売ることになるので、
必然的に低価格になってしまいます。
特に購入してから日が経っていなくて、
ローンが多額に残っている場合は、
売却額がローン残高を上回れば現金が手元に残ります。
離婚の場合は、どうしてもマンションを、
手放したくないという状況でなければ、
多少損失が発生したとしても、早い段階で売却を行い、
リセットされたほうがよろしいでしょう。
実際はこの逆かと思います。
ローンの額の方が多い場合、つまり担保割れの場合は、
債務を引き継がなくてはなりません。
又、連帯保証人の問題もあります。
ローン債務が残っている場合、
一度なってしまわれた連帯保証人から
逃れることはできません。
夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む場合、
夫が主債務者となり、妻が連帯保証人になる、
というケースがほとんどです。
一度その住宅ローンを全額返済しないと、
連帯保証人から抜けることはできないわけです。
または、別な手段としては、一旦、知人などに、
不動産を売却をして買い戻す方法もありますが、
こちらは諸費用もかかりかなり難しいと思います。
あるいは、最後の手段として任意売却も考えられます。
もし、任意売却でローン完済できれば、
連帯債務も解消しますので、一度、銀行などの、
債権者に相談してみるのもいいかもしれません。
どちらにせよ離婚という事情があったにせよ、
一度なってしまわれた連帯保証人からは、
簡単には外れることは出来ません。
共有を解消しない限り、根本的な問題は解決しませんが
マンションが担保割れの場合、その差額を用意出来なければ
抵当権を外せませんしローンの名義変更もできません。
ローンの名義変更ができなければ、
不動産の所有名義変更は意味を成しません。
もしローンの返済が滞った場合、
離婚の事実や不動産の所有名義が変更になっていたことが、
金融機関にわかると、一括返済を求められる可能性があります。
連帯保証人になぜなるのかといえば、
結婚したときや、マイホームを買おうというときは、
まさか自分が将来離婚するなどとは、
みなさん思っていませんし、
マイホームを購入するという希望や達成感から、
そんなリスクも考えもせずに、
連帯保証人に印鑑をついてしまいますね。
抵当権のついたマンションは、
誰も買う人がいないはずです。
差額を借りるにしても、あまりにも高額ですので、
別件担保の提示がない状態では難しいでしょう。
夫婦間の問題に関しての、おそらくほとんどの金融機関は、
積極的に融資をしないので、したがって、
そのまま売らずに残しておくことを考えても、
いいかもしれませんが、この場合、妻が出ていくよりも、
夫の方が出ていくようになると思います。
収入面の問題から生活の基盤だけは確保したいという女性の
思いがあるのでしょう。
しかし、メインの債務者である元夫が家を出て、
住宅ローンを返済し続けていた場合、
元夫が何らかの理由で返済が滞ると、
ローンの残債は、元妻に一括で返済が請求されます。
払えない場合、自宅の競売、自己破産のどちらかを、
選ばなければなりません。
子供がいる場合には引っ越しに伴う種々の問題があります。
当然、学校の転校の問題もあります。
ローン残額が多くて、売却しても、
相殺できない場合(担保割れ)は、債務を引き継ぐのですが
その場合、このマンションの財産に対して夫あるいは妻が、
どれだけお互いに負担するのかの話し合いが大事なのです。
残ったローンの支払はどうするか取り決めを、
文書に残して第三者に証明をしてもらわなければなりません。
ちなみにローンを滞納すると、
たちまち連帯保証人の所に、
督促状が来るようになります。
又、お互いが出ていく場合は、ローンだけが残って、
あとは空き家になってしまうので、
その場合は賃貸に出すことも考えられます。
入ってくる賃料で毎月のローンの支払と管理費、
修繕積立金と、固定資産税を払っていくことになります。
人は、結婚から大きな利益を得ますが、
離婚によりその利益は失われます。
学歴や職歴がおなじであれば、結婚している男性は、
独身や離婚後の男性よりも平均して、
より多くの収入を得るという統計があります。
結婚している男性は、より健康で、精神的に安定し、
より長生きするといわれます。
元来結婚している女性は、
独身や同棲中の女性や、離婚した女性と比較して、
経済的に、より豊かになるようです。
ストレスが少なく幸福感がより強くなるのだと思います。
また両親が離婚していない子どもは、片親や、親が再婚後の
子どもと比較して、精神的なトラブルが少なく、
学業成績がより良好で、成人してからの社会的地位がより高く、
結婚生活もうまく行くというデーターもあります。
離婚により、こうした結婚の利点は失われます。
また、親が離婚すると子供も離婚しやすいってなっています。
子どもは両方の親から多くを学ぶといわれます。
離婚するに際して、種々の関係をリセット
することになります。
なによりも財産分与は、きちっとしておく必要はあります。
その場合、不動産が一番厄介だと言われます。
離婚の場合、一般の住宅ローン破綻と違い、
収入があるけれど離婚によって、
破綻に追い込まれやすいという特徴があります。
慰謝料や子供の親権や養育費、財産分与など、
離婚にさいしてお金の問題が付いて回りますが、
中でも不動産は数千万円という高額の負債があるので、
一気に破綻に追い込まれやすいです。
なお養育費ですが、これは未成年の子供を、
成人させるまでに必要な経費のことです。
離婚する際に子供がいる場合、男性、女性を問わず、
子どもと一緒に生活していない側が支払います。
離婚するときに、別れた元夫や元妻には1円も払いたくないですが、
子供のためなら払っていきたいと思っている人は一般的に多いです。
しかし、その後の人生で転職や再婚など生活状況の変化が訪れ、
結局、養育費を払わなくなるケースが多いのが実情のようです。
厚生労働省の調査では、母子家庭のうち、
父親から養育費を受けているのは19.2%に過ぎません。
ちなみに退職金ですが、熟年離婚の場合は、
退職がまじかに迫っているケースが多いので、
退職金が財産分与の対象になることが多いです。
そして年金分割ですが、これは決められた割合により、
年金を分割しますが、分割の対象は、
厚生年金と旧共済年金だけであって、
国民年金は対象になりません。
もちろん、分割された年金を受け取れるのは、
年金の受給資格を得られる年齢になってからです。
夫婦の悩みは、性格の不一致から浮気、
ギャンブルとさまざまですが、
ほとんどは経済的困窮が関係しているのです。
離婚は精神的負担が大きく、金銭的負担が降りかかります。
すぐに解決できることはまれで、
ほとんどの場合、数か月から、
長い場合で、数年に及ぶケースがあります。
その間モチベーションを保ち続けることは難しく、
ときには投げやりな気持ちになってしまったり、
精神を病んでしまう人もいます。
一生寄り添うつもりで結婚したといっても、
長い結婚生活では楽しいことがあったではありませんか。
しかしそのうち気持ちの変化があったり、
性格の変化があったりして、
価値観が合わなくなるのも仕方がない部分もあります。
お互いを思いやって気持ちのずれを修復していけばよいのですが、
一度大きくずれた気持ちの変化のギャップは、
簡単に、元に戻らないのかもしれません。
夫婦の間のことは奥が深く、二人にしかわからないことが多く、
私にはどうすることもできません。
それでも、自分で納得した上で決めたことですから、
前向きに人生を歩んでいって欲しいと思います。
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コインランドリー店を始めようと決心したとします。
まず、コインランドリーの特徴として、
事業として行うには、初期投資として、
洗濯機や乾燥機などの機器類などをそろえる必要があり、
だいたい1,500万円前後かかります。
機器費用が高いと、減価償却が大きくなります。
減価償却が大きいほど利益は少なくなりますが、
逆に節税は大きくなります。
また、コインランドリーの店舗やプレハブを建てるとなると、
内外装や工事費などでさらに1,000万円位、
かかるでしょう。
コインランドリーは電気代が収益の3〜4割くらい占め、
とりわけ、乾燥機の電気代が高くなってきます。
このように、初期投資の費用も大きくなり、
当然、返済も大きくなり、最初のうちは、
ほとんどキャッシュフローが期待できないかもしれませんが、
返済が終われば、日々、現金を稼ぐことができます。
コインランドリーは手間がかからないことがメリットで、
利用者は自分で店に洗濯物を持ち込み、
硬貨を入れると自動的に機械が作動して洗濯してくれます。
機械を設置すれば無人で運営できるために、
本業の傍らでも行うことができるメリットがあります。
天気が悪い日の洗濯、多忙で一気にまとめ洗いしたい人の洗濯、
布団や毛布など家で洗えない大型の洗濯物など、
さまざまなスタイルが期待できます。
当然のことながらこの商売で儲けを期待します。
アパート経営が儲からないので、
コインランドリー経営をするという、
消去法的な態度は良くありません。
ここは、コインランドリー店を始めることで、
自分の励みになるような、
大きな願望を持つべきなのです。
強い目的意識と希望を抱き、
コインランドリーの商売に立ち向かうべきですね。
もう一度、始める動機を整理しましょう。
周囲の人にコインランドリーの将来性や目的を熱く語り、
コインランドリー事業を起業することがどうして自分自身にとって、
人生を賭けるほどの価値のあることなのかということを説明します。
コインランドリー事業に向かっていくことのリスクを、
恐れてはいけません。
いくつもの会社に見積もりをとったり、話を聞いたりして、
初めはコインランドリーを楽観的に構想します。
夢を追うことは決して悪くはありません。
そこで大切なことは、周囲にとっても、
またできれば、社会にとっても有益なものにすべきで、
最も大事なことは情熱を持つことだと思います。
完全に客観的で実現可能なプランにするには、
情熱がなければならないはずです。
構想を練る段階では、自分の願望を脳裏に描き、
目的や目標を熱く語り、周囲と共有し、詰めの段階では、
実現可能な数字であることが重要になってきます。
始める段階では、楽観的に始めることが大事です。
たとえば、コインランドリーの用地を確保し、
それをコインランドリーの店として、
機能するように手を加えることを考えます。
お客さんに使いやすいように洗濯機や乾燥機を置き、
大容量の電気ブレーカや水道をつける、
という過程を想像します。
立地の選択として、大学の寮の付近はどうだろうか、
主婦がたくさん住んでいる団地の近くはどうか、
それとも、古いアパートが立ち並ぶ近くはどうだろうかと、
などと、さまざまな仮定をした後で、今度は実際に、
そういった場所に足を運び、
交通量をチェックし、また、
同業のコインランドリ店の観察、
調査をやってみようと構想します。
そして、コインランドリーの店をどこに構えるか、
頭の中でそのプロセスを考え、
一番お客さんが見込める立地を想定して、
頭の中で事業を開始します。
そして、起こりそうな難点や困難や、
クレームについても考えてみます。
もし、雨が降ったらどうなるのか、
もし機械が故障したらどうするか、
もしお客が来なかったらどうすれば良いのか、
週末や祝日はどうなるのか。
もし、お釣りの硬貨が切らしたらどうなるか。
もし新しい商売敵が現れたらなど、
前もって、こういった諸問題について、
解決策を考え抜いておくことが大事で、
商売を始めた後で、実際にこういった問題に直面した時に、
それらを解決していく勇気を与えてくれるのです。
こういった落とし穴を避けて売り上げをのばせるように、
解決方法をよく考えます。
常に考えておくべきです。
そうして計画を練っていく段階で、
一日の売り上げはいくらになるか、
お客さんの数は何人ぐらい集まるのか、
出費はどのくらいになるのか、
借入金を返済するのに何年かかるか、
という様々なことが見えてきます。
休みの前の日や、週の初めは売り上げの増減を予想して、
利益を算出します。
こうなるとコインランドリーという商売が、
目の前によく見えるようになってきます。
そして、コインランドリー経営が成功するという確信が、
心の中にわいてくるまでシミュレーションを繰り返します。
そうするとこの計画に対して楽観的になってきます。
それがコインランドリー事業を始める用意が整った証拠です。
この段階までくればコインランドリー経営を始めても、
失敗はないと思います。
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銀行融資を受けて物件を買い進めていくうえで、
避けて通れないのがキャッシュフローです。
RC物件を3件、4件と買い進めていくうえで、
銀行からは、キャッシュフロー計算書の提出を求められます。
キャッシュフロー計算書の基本構造を理解するのは、
銀行融資対策のトップ課題です。
キャッシュフロー計算書とは、
営業キャッシュフロー、投資キャッシュフロー、
財務キャッシュフローの3つです。
大家さんのキャッシュフロー計算書は、
至ってシンプルです。
営業キャッシュフローの基礎になるのは、
税引き前当期利益(不動産の税引き前所得)です。
これにキャッシュフローの増加となる項目を加算し、
キャッシュの減少となる項目を引き算して、
最終的な営業キャッシュフローを求めます。
これだけのことなのです。
普段は、人任せにしている大家さんでも、
肝心なところは自身の判断が求められます。
銀行は大家さんから出されたキャッシュフロー計算書の中身を眺めるだけで、
すぐに、見るのをやめてしまうことがよくある。
担当者はポイントだけを見れば、大家さんのキャッシュフローの中身を、
把握してしまいます。
重点的に見るのは、営業キャッシュフローのところと、
キャッシュフローの期首残高と期末残高のところです。
営業キャッシュフローは、純粋な大家さんの、
賃貸経営からだけのキャッシュフローです。
つまり、大家さんの賃貸経営中身そのものです。
したがって、営業キャッシュフローは,
常にプラスになっていることが望まれます。
ここがマイナスになっていることは、
損益計算書の営業利益の判断と同様に、
不動産事業で儲かっていないということが、
担当者には分かります。
キャッシュフロー計算書と聞くと、
何か専門用語で、それだけでギブアップしたくなりますが、
百戦錬磨の融資担当者は、キャッシュフロー計算書を、
見慣れています。
なので銀行対策は、キャッシュフロー計算書対策ということになります。
要は、自分の小遣い帳のお金の流れです。
大家さんの賃貸事業そのもので、
キャッシュが増えたか減ったかを表すのが、
営業キャッシュフローであり、
銀行借入によってキャッシュが増え、
逆に返済をすれば、キャッシュが減る仕組みです。
次に、投資キャッシュフローは、
必ずしもプラスがいいとは限らないのです。
ここがマイナスになっているということは、
積極的に投資をしているということだと銀行は判断します。
ここで、大家さんの将来に向かっての攻めの戦略が見えてきます。
ただし、過大な投資はやはり賃貸経営を危うくすることにもなりかねません。
概ね、営業キャッシュフローで生み出されるキャッシュ分くらいを、
投資に充てているのならば、問題はないと判断されます。
最後に、財務キャッシュフローは、
基本的にはマイナスであることが望ましいのです。
仮に、不動産購入のための投資を実施するに当たって、
営業キャッシュフローで、生み出したキャッシュだけでは足りないので、
銀行借り入れなどで、不足分を賄うということになります。
そうした場合には、当然プラスになりますから、
基本的にマイナスが望ましいとはいっても、
常にマイナスでなければならないというものではありません。
特に不動産投資家は、銀行借り入れで物件を増やしていきますので、
攻めている時は借入も多くなるので、プラスになるわけです。
こうしてみてきますと、
基本的には、血液であるお金が大家さんの賃貸事業の体を巡っている間は、
大家さんは、死亡することはあり得ません。
そのお金が自分で稼いだものなのか、借金なのかの違いだけで、
賃貸の健全性には、そんなことは一切関係ありません。
しかし現実問題として、自力で稼げない大家さんになれば、
やがて血液が回らなくなります。
輸血という金融機関からの借り入れも受けられなくなります。
なのでキャッシュフロー計算書という健康診断書は大事なのです。
もっとも、賃貸経営の健康診断書は具体的には、
損益計算書、貸借対照表、キャッシュフロー計算書です。
この三つを、しっかりと見ることによって、
自ずから銀行は、大家さんの経営の中身がわかります。
中でも大家さんの死亡原因の一番になる、
血液が止まらないようにするためにも、
キャッシュフロー計算の中身は大事なのです。
アパート経営税引後キャッシュフロー
キャッシュフロー計算書の分かり易い作り方
不動産投資、本当に残るお金はいくら?
銀行は面談で 大家さんのどこを見るのか1
銀行は面談で 大家さんのどこを見るのか2
預金や借金でもキャッシュか
不動産 デッドクロス
不動産投資 黒字倒産
当面の資金繰りに困った時はどうする
不動産 確定申告の仕方
不動産 貸借対照表の 書き方について
住宅ローンを払えなくなれば、
金融機関は競売に持っていこうとします。
しかし、リースバックという制度があります。
今は7人に1人が、住宅ローンの返済に、
苦しんでいるという結果になっています。
自己所有している不動産を売却することに、
大きなマイナスのイメージを持っている人は多いはずですが、
自宅を、どうしても手放したくないけれど、
借金だけは整理したい人が増えているのは事実です。
つまり、これまで慣れ親しんだ住居を手放すとなれば、
精神的なショックは大きいものです。
そのような方の悩みを解消する意味で、
あまり知られていませんが、
リーバックという方式があります。
リースバック方式の特徴は、
介護中で移れない方や、子供を転校させたりする必要はなく、
そのままご自宅に住むことが可能な点です。
もちろん、家賃の支払いが発生致しますが、
引越代等の余分な費用を払わずに、
今までの生活を続けられる為、
ストレスが少ないというメリットがあります。
なので、所有不動産を売却しても、そのまま住み続けたい、
つまり、ローンを返済していくことはできないけれども、
どうしても、自宅に住み続けたい人には、
リースバックという制度を一度は考えてみるといいかもしれません。
リースバックは一言でいえば、
自己所有している現在の所有者を、
今度は入居者として、入居者付物件として、
売りに出す仕組みです。
買受人はオーナーチェンジで購入することになり、
必然的に、投資家になります。
売買が成立したら、元の所有者は新しい所有者に、
家賃を支払うことになる仕組みです。
これなら、噂の好きな近隣の人に知られることなく、
住み続けることが出来るわけです。
ただ、住宅ローンがなくなっても、家賃を払っていきますので、
現在のローン支払額と、相場の家賃との間に差がなければ、
結局、今までと同じことになってしまいます。
ただし、それでも、所有権が移るため、
いままで支払っていた固定資産税・都市計画税の納付、
そして、マンションであれば管理費・修繕積立金は、
なくなるという利点はあります。
ただし、誰でも利用できるというものでもなく、
リースバックは、現在の所有者に信用がなければ、
成り立たない売却方式といえるのです。
やはり、実際のところ、今までにリースバック利用者が、
家賃が払えなくなり、保証人に迷惑をかけたり、
途中で、家を追い出されたりしているケースもあります。
大家さんから見れば、リースバック方式を引き受ける場合は、
やはり、リースバックのデメリットを承知しておく必要があります。
リースバックのデメリットは、リースバックを希望する人は、
住宅ローンの返済に行き詰っての任意売却の人が多いので、
その人が今まで返済していたローンと、
同額以下にならなければ、意味がないですし、
たとえ同額以下であっても、決められた期間、
確実に支払われるという保証は有りません。
安易にリースバックを引き受けたために、
事実、半年後・1年持たずに賃料が滞るケースも、
たくさんおこっています。
なので家賃滞納保証会社の審査は必要でしょうね。
また、リースバック契約の際は、賃料が支払えなくなれば即、
退去に応じるという契約を、公正証書で交わしましょう。
したがって、退去はしてもらえますが、しかし新たに、
その不動産を売却をしようとすれば、
購入額割れでの売却額となる可能性も起こるわけです。
なので、リースバック物件に投資を考えている投資家さんは、
リスクが存在するということを十分に納得の上、
決断する必要はあります。
リースバックの利用の仕方は、
リースバックを扱っている不動産屋さんを探す必要があります。
不動産任意売却サポートセンターに検索をかけて、
問い合わせてみるのもいいでしょう。
又、住宅ローンの支払いが苦しくなれば、
親族や親友の方に、ご自宅を買い取ってもらい、
今後はその方に、ローンを返済していく方法もあります。
この場合、うまくいけば買い戻しも可能になってくるでしょう。
セール&リースバックという投資
リースバックから、買い戻しへについて
住宅は借りる方がいいのか、買う方がいいのか
リースバックのメリットとデメリット
マイホームを手放さずに 借金を整理する方法
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店舗物件の形態はソシアルビルのような店舗から、
建設協力金方式のローサイド店舗や、
マンションの1階や2階にある区分所有店舗、
建売住宅にあるような店舗など様々な形態があります。
この中の、店舗付や事務所付マンションですが、
効率よく収益が得られる商業ビル、
あるいは事務所ビルを建てる場合、これは、
どうせ貸すなら儲かる店に貸したいものですね。
空室にするのがもったいないという理由だけで、
賃料を安くし、怪しげな営業状態のはっきりしない、
あるいは営業計画のはっきりしないお店や事務所に貸すと
建物そのもののイメージも悪くなります。
したがって、貸店舗については、
なるべくフランチャイズチェーンの店で
経営のノウハウのしっかりしたところ、
また、貸事務所にするならば、
弁護士とか会計事務所など社会的に信用のおける職業の
事務所として貸すのがよいと思います。
良い入居者が入っていることによって、
類は友を呼ぶといわんばかりに、
良いテナントが入ってくるものです。
そこでまず最初にどんなテナントを入れるか、
ということが問題になります。
特に一階のお店はその建物の顔といってもよい存在ですので、
慎重に決めたいものです。
アパート、マンションでは儲からないからと、
テナント物件に乗り出していく投資家もいますが、
あの商売がいいから、あの投資に魅力があり、
もうかるからという形で広げていくと、
非常に危険だと私は思います。
どれもが、アパート、マンションとは、
根本的な違いがあります。
大きな違いは、店舗は1敷地1テナントであるため、
テナントが退去した時点で、
賃料収入がなくなりますが、
アパート、マンションは賃料がゼロになりません。
大家さんが店舗物件で成功するためには、
アパート、マンション経営で身につけたスキルを使って、
鋭角的にそのスキルを伸ばし、
自信と確信の持てるスキルを作ったうえで、
店舗物件など、水平方向へ展開していくことが、
ベストだと考えらます。
つまり、住居系のスキルを使って、
横方向で店舗分野を展開し、
住居系分野とのスキルを合わせることで、
ユニークな賃貸経営ができると思います。
これは、アパート、マンションで基軸となるスキルを、
マスターしたうえで、店舗物件や、
事務所物件にも広げていくことで、
リスク分散としての役目という意味もあります。
店舗物件を貸す時、例えばテナントと賃貸契約を交わす時の、
ポイントの一つとして、どういう状態で貸して
どういう状態で返してもらうのかということを
決める必要がありますよね。
店舗物件を購入してから賃貸にする場合は、
中身を解体して貸す場合は問題ありません。
一般的には 内装設備などが
何もないスケルトン状態で貸して
退去時もスケルトン状態で、
返してもらうやり方が多いようですね。
もっとも、チェーン店など、
内装の規格が決まっているところは、
前の賃貸人が残していった設備なんて、
ほとんど使うことはないですから、
スケルトン貸しで、スケルトン返却が、
一番問題がないというものです。
スケルトン貸しのスケルトン返しは、
テナント入居中はほとんど修繕費がかかりません。
一般的にはテナントが退去した時には、
何もない空間だけが残るようになります。
スケルトン貸しのメリットは、
テナント側も自分の好きなお店つくりができることと、
前の店舗経営者の失敗したお店というイメージを、
払拭する狙いがあります。
一方、内装設備をそのまま残して貸す、
現状有姿の場合のメリットは、
投資額を低く抑えられることにあります。
店舗は立地が一番なので、立地に費用をかけたいのなら、
内装は現状有姿のままでも借りたい。
というテナントもおられるかもしれません。
テナントが退去するときは、
どのような状態にして返してもらうのがいいでしょうか。
店舗物件を貸す時、内装設備が残っている状態で、
貸すときは注意が必要です。
内装設備が残っている状態で貸すときは、
返してもらうときもそのまま、
返してもらうようになります。
しかし、内装設備をそのまま残して貸した場合、
厨房設備やエアコンが壊れた時は、
どちらが修繕費を持つのでしょうかという問題があります。
最悪交換しなくてはならない場合は、
どちらが費用を負担するのかという問題が起きます。
店舗物件を貸す時、一般的には
壊れた場合の、取り換える場合の費用は
テナントが持つようになります。
そして取り外したり、撤去費用は、
大家さんが持つようになります。
修理する場合は、現状有姿の状態で貸すなら修理費用は、
大家さんのほうで持たなくてはなりません。
店舗物件を貸す時は、こういうことがあるので、
初めからできれば、スケルトン状態の、
何もない状態にして貸した方がすっきりしていいですね。
何もない状態なら、トラブルがなく、後々の支障がないので、
お互いやりやすいのではないかと思います。
店舗物件を貸す時 一度テナントに中の状態を見てもらって、
判断してもらった方がいいでしょう。
その場合、もし現状有姿を希望するなら
設備が壊れた時は全額テナントが持つというように
取り決めるといいのではないでしょうか。
それができないなら、大家さんの方で中を解体して、
スケルトン状態にして貸した方がいいと思います。
これがアパートやマンションと異なる点です。
店舗物件を貸す時 そんな取り決めは、
当たり前のように思えるかもしれないですが、
これらのことを決めていないケースは、
意外に多いと思います。
というのも、店舗は流通量が少なく、
仲介の機会も少ないために、
店舗を熟知している不動産会社が、
多くないからです。
だから自分で店舗物件を購入するときは、
店舗に強い不動産会社を見つけるか、
もしくは、自分自身で店舗物件ならではの、
入居付けの契約事項を勉強して、
不動産会社やテナントとうまく交渉出来る知識を、
身につけることが必要ですね。
ところで、床面積が40平米未満のアパートなどの貸家では、
不動産取得税の税率は3%です。
(平成30年3月31日まで)
貸事務所や、貸店舗の不動産取得税の税率は4%になります。
不動産取得税は、不動産の所有権を取得した場合に、
一度だけかかります。
テナントが入る建物では、スケルトン貸しの後に、
テナントの賃借人が敷設した内装や、
室内設備等も不動産取得税の課税対象になります。
この賃借人が敷設した内装や、
室内設備等に対する不動産取得税も原則、
建物自体の所有者(オーナー)に課税されるわけですが、
テナントが付けた内装設備に対する不動産取得税を、
どちらが払うのかも決めておく必要がありますね。
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住宅ローンを、使ってリースバックする。
そして買戻しするについて詳しく
長期で、低利である住宅ローンを使って、
リースバックに持っていこうとする人が現れています。
どういうことかというと、
親族や親友の方に、ご自宅を住宅ローンで、
買い取ってもらい、今後はその方に、
住宅ローンを返済していく方法なのです。
つまり、住宅ローンと同じ金額を、家賃として、
その人物に支払えばよいわけです。
超低金利の、超長期住宅ローンだから月々のローン金額自体は、
そんなに膨らんできません。
なので比較的、支払いやすいのです。
しかし返済相当額の支払いができなくなると、
家を買った人に、迷惑がかかり、
場合によっては、家族みんなで負担しなければならなくなる、
危険性があります。
買い戻しをするということは、
資金ができてくれば、買い戻すこともできる取り決めを、
結んでおくわけです。
買い戻すまでの間は、ローン金額の家賃を支払っていき、
収入回復の目処が立ったら、改めて買い戻すというのが一般的です。
任意売却で長年住んだ家を失いそうになった場合、
こうした方法は、その家に住み続ける最後の手段となります。
実行できるのなら、実行する価値は充分にありますが、
いかんせん、知り合いの投資家や、
裕福な親戚などがいなければ話は始まりません。
そのためこうした方法を望んでも、後ろ向きになってしまい、
成功する確率はそれほど高くはないと、
あきらめてしまう人が多いです。
もっとも、家族同士で家を売買するというのはほとんどなく、
万一自宅を買ってくれる人が現れても、
現金払いなら問題ありませんが、ローンを利用する場合、
簡単にOKして、融資を実行する金融機関は、
少ないという問題もあります。
たとえば、3年後までに買い戻します。
5年後までには必ず買い戻しますという契約をしていても、
半年後、1年持たずに賃料が払えなくなってしまう人も出ています。
したがって、
この方法を実行に移すなら、十分な準備が必要です。
また、賃貸契約を結びますので、
一定の収入が必要になってきます。
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賃貸に住む場合は、ほとんどの費用は大家が持ってくれる(大家はすべて負担しなければならない)あれこれ
大家はすべて(費用と安全面)を 負担しなければならないあれこれ
今日は、賃貸居住の有利性について取り上げます。
どういうことかといいますと。
先ず、修繕費用は大家持ちです。
大きな修繕は、大家さんが持ちます。
自宅を持つことで、かかる諸費用は莫大です。
しかし、自宅を買わず、賃貸で過ごす場合、
こうした費用を負担する必要はありません。
敷金と賃貸仲介手数料は必要ですが、
購入費用に比べれば、大したことはありません。
ほとんどの費用は、大家持ちです。
賃貸入居者が、設備や建物を壊した場合は別ですが、、
それ以外、設備や建物などの修繕(耐震費用を含めて)は、大家が持ちます。
リスク面は、大家持ちです。
地震で家屋が倒壊すれば、責任は大家さん。
給湯器、水回り、エアコン、テレビアンテナなどは経年劣化します。
入居時に備え付けてあった、付帯費用はもちろん大家が無償で直します。
水漏れ、屋根の補修、壁の塗り直し、給排水管は経年劣化しますので、
直さなければなりません。
経年劣化の修繕費用は大きいですが、すべて大家持ちです。
修繕費用はキャッシュフローの減少になる。
もっとも、家賃には相場がありますので、相場とかけなれた家賃設定では、
入居者が集まらないと思われる。
設備は、古くなれば、不具合が生じます。
修繕をせずに、設備自体を最新のものに取り換える費用も大家持ちです。
給湯器、水漏れ、テレビモニター、インターフォン、エアコンなどを、
新しく取り替える際の費用は、大家の責任になるのです。
入居者は、新しい設備の賃貸住宅に住み替えることで、
その恩恵を受けることができる。
アパートの場合、建物周りの掃除費用、
草むしり、セキュリティなどの共用部の費用は大家持ちです。
共用電灯の交換費用、電気代、水道代もちろん大家持ちです。
家賃には相場がありますので、相場とかけ離れた賃料は取れないと予想する。
相場は、需要と供給で決まります。
最近は、相場家賃は下がる傾向にあります。
供給が増えると家賃が下がる。
需要が減ったりすると当然、家賃相場も下がります。
賃貸住宅に住めば、もちろん固定資産税、都市計画税も大家持ちです。
駐車場がある一戸建は、駐車場代は家賃に含まれています。
駐車場付きの地方の一戸建ての家賃相場は6〜7万円。
しかし、分譲マンションに住んでいる人は、
ローンを完済しても、月の負担は4〜5万円(駐車場含む)必要。
自宅としてマンションを購入してしまうと、
すべて、買主が負担しなければなりません。
繰り返しになりますが、
マンションなどの分譲マンションに住んでいる人は、
マンション購入費用、購入諸経費はもちろん、固定資産税、管理費、
車を保管する場合に借りる駐車場代、所有リスク、保険代
当然、持ち主が負担します。
賃貸入居者は、印紙代も、ローン手数料も、登記費用、
不動産取得税も必要ありません。
大家は、物件購入費用を払ったにもかかわらず、
その後にかかる様々な費用を負担しなければなりません。
大家さんの急所は、こうしたお金は、
家賃に上乗せできないことです。
理由は、市場家賃は、需要と供給で決まる。
ということですので。
賃貸に住む場合は、ほとんどの費用は大家が持ってくれる。
大家は、すべて負担しなければならないについてでした。
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修繕費をかけて、建物の質を上げることは、家賃を高く取るためではなく、建物を長く持たせて、長期に居住してもらうため。
買付証明書と指値、売主が買付証明書を妥当と認める時(売主に納得して売却に応じてもらうには)
都心では、ちょっと街を出歩くと、必ずと言っていいほど、
目にするのがコインランドリー店です。
最近はコインランドリー事業は、もっとも人気のある、
サイドビジネスの一つとなっています。
自分が働かず機械が働いてくれるため、
現金製造機と考えられます。
このコインランドリーの経営は、
かなり有望なビジネスと考えられます。
その根拠として、次のようなメリットがあります。
飲食業などに比べて、資金が少なくて済む。
セルフ方式のため、人手がいらない。
レンタル方式なら、少ない資金でも始められます。
現金収入で、面倒な在庫管理の必要がなく、
景気に左右されにくい特徴があります。
狭い土地、変形した土地でもOKです。
20平方メートルぐらいからでもOKです。
2台、3台といった少ない設置数でも、
コインランドリーならOKです。
繁華街よりも郊外の住宅地の方が、
コインランドリーの収益の見込みはあるといわれますが、
やはり10台位は確保したいものです。
駐車場用地や遊休地のままでは、
固定資産税がかかってきますので、
そこに建物を建てると固定資産税が安くなります。
人気なのは、セルフサービス形式のため、
人件費がかからず、定年退職者のシニアの方の、
ビジネスとしても最適で、サラリーマンの方の、
副業としても参入する人が増えています。
軌道に乗れば、不労所得につながります。
コインランドリー店は、都心では今後不足するとみられ、
郊外へと移っていくと見られています。
というのは、東京や大阪の大都市圏では、
駐車場の収容台数は着実に増えています。
にもかかわらず、駐車場利用に、収容台数が追い付かず、
路上の違法駐車は、まだまだ解消されていません。
そのため従来なら、コインランドリーに利用する手頃な土地が、
コインパーキングに回された経緯があります。
なので、都心ではコインランドリー需要の割に、
設置台数が、追い付いていないのが実情です。
このように需要と供給の不釣り合いが生じるのも、
コインランドリーというものが、
持ち運びが、可能な商品ではないからです。
家電商品や食料品であれば、
需要の高い地域に搬送して販売すれば、
それで需要と供給は釣り合います。
しかし、動かない財産である、
不動産上にあるコインランドリーには、
そのような機動性が期待できません。
コインランドリービジネスは、
このようにコインパーキングとの関連性で、
把握することで将来性も見えてくるはずです。
将来的には、主婦によるコインランドリーの利用が、
定着してくる可能性が高いです。
以前のコインランドリーは、利用者の7割近くが、
アパートやワンルームマンション住まいの単身者や学生でした。
それが現在は、利用者の7割以上が、
家庭の主婦やキャリアウーマンが占めています。
コインランドリーの将来性を考える場合、
共働きの主婦層の増加があげられます。
インターネットの普及や機械化で、
サラリーマンの旦那の給料はこれから先は、
伸びる余地は少なくなる一方ですよね。
パートやフリーターなどで働きに出る女性が、
将来的に増えていくと考えられます。
したがって、これからの主婦は昔と比べ、
家にいられる時間が少なくなります。
特に平日の昼間の在宅時間が減ってくると予想され、
晴れているからといっても、
洗濯ができる時間がかなり少なくなってきますよね。
週末や土曜、日曜日にずれ込み、
洗濯物が溜まってきても、週末が晴れて、
洗濯日和になるとは限らなくなり、これらのことで、
コインランドリーへの依存が増えてくるであろうと考えられます。
家庭用の洗濯機と業務用の洗濯機は根本的に違いがあります。
家庭用でも洗濯と乾燥一体型の洗濯乾燥機は、
出回っていますが、20万円近くします。
一度に洗える洗濯容量も10キロまでがほとんどで、
乾燥容量も5キロ以下です。
それ以上の量は基本的に一度に洗えません。
もっとも、家庭では洗濯機として使って、
乾燥機は使わないことも多く、
いずれにしろ、一度に洗える量が限られています。
家庭用の乾燥機はエネルギー源が弱く、
コインランドリーに比べて乾燥状態が不十分なのです。
したがって、うまく乾燥されません。
何といっても、洗濯時間がかかります。
せっかくの休日なのに、
4回も5回も洗濯機を回さなければなりません。
一回当たりの洗濯時間を35分とすれば、
洗濯物を洗って洗濯機から出し、
そして、しわくちゃにならないように、
広げて干さなければなりません。
洗濯する時間で一日が潰れてしまいかねません。
しかも、乾いたら取り込むという作業が待っています。
コインランドリーは機械を置くところの基礎がしっかりしてあり、
設置場所がアンカーという金属棒で地面に固定されて、
それが、一台の洗濯機に対して、
20ミリ近くのアンカー数本で、
地中に20センチ程埋めて固定されます。
業務用のコインランドリーは大容量で回しても、
洗濯機本体が動くことなく丈夫で、
最大で36?までの洗濯物の遠心力にも、
耐えられる仕組みにできています。
コインランドリーに設置された業務用乾燥機の熱源は、
ガスであったりしますので、
高熱を発し乾燥機の火力が格段に違うわけです。
そんな利便性に主婦が気付き始めているのかもしれません。
このような業務用洗濯機並みの容量を持った洗濯機が、
規模からいっても、家庭用に開発されることは無理なんです。
業務用のコインランドリの機器は、
今後ますます進化してきますし、
増えてきます。
家庭用の洗濯機とのレベルの差が顕著になってくるでしょう。
天候に左右されず、雨の日には使用頻度が増すわけですので、
これからの家庭の新しいライフスタイルの基本になってくると思います。
飲食業やコンビニのように閉店したり、
廃業する割合が少ないのも、
将来性があるビジネスだと捉えられるのです。
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表面上の数字だけを見て購入してしまい、ローンの返済をして、
管理費や固定資産税を引くと給料から持ち出しになったという失敗や、
高利回りの中古アパートを買ったら、
住んでいる入居者の質が非常に悪かったという、
投資初心者の失敗はよくある話です。
またローコストを売り物にしている業者で、
地方の3階建てマンションを建てたが、
追加工事や付帯費用が結構高くて、
決してローストではなかったという失敗もあります。
アパート経営に失敗する原因は様々です。
共通しているのは、やはり過当競争で、
都会も地方も新築ラッシュになっていることです。
国土交通省が発表している住宅着工統計でも、
新築の賃貸物件が毎年50万戸前後のペースで、
増えているとなっています。
賃貸マンションを手がけているハウスメーカーや、
アパートメーカーは、毎年売り上げを伸ばすことが、
至上命令ですのでこのような結果になりがちです。
もっとも、銀行もお金を貸すのが仕事ですので、
担保が取れるアパート、マンションのローンには積極的です。
新築の賃貸物件が毎年増えている要因の一つに、
リートと呼ばれる不動産投資法人が投資家から集めた資金を使って、
マンション分譲業者の建てた新築物件を一棟丸ごと買って、
賃貸していることもあげられます。
新築の賃貸物件が毎年増えてくると、
競争激化でさらに、空室率が上がり、
家賃の低価格傾向になります。
空室を埋めるために、
不動産仲介業者に支払う広告料もアップしてきていますし、
大家さんもフリーレントにしてでも、
入居者を獲得しなければ借入金の返済ができず、
そうなってくると、敷金や礼金は受け取れなくなり、
さらに、更新料も期待できなくなります。
土地から購入してアパートを建てるサラリーマンだけでなく、
土地を持っている恵まれた人でも失敗が増えています。
これは、アパートメーカーや建築業者が持ってくる計画に、
そのまま乗ってしまったために、土地代がタダにもかかわらず、
高い建築費を払って結果として、利回り8%といった、
最初から苦しい賃貸経営のスタートを切ってしまうのです。
またRCでの失敗もあります。
サラリーマンが手っ取り早く大家さんを目指すにはフルローンや、
オーバーローンで物件を取得しますね。
RCは、コンクリート躯体のため、耐震性、耐火性に優れ、
鉄筋さえ錆びなければ、60年以上問題ありません。
木造アパートで気になる音の問題も、
RCであれば高い遮音性が確保されます。
しかし、RCは修繕費や維持管理費が高くなりますし、
お金をかけて大規模修繕を定期的にやる必要があります。
エレベーターのメンテナンスや消防設備点検も必要ですし、
当然、RCは資産価値も高いために、
必然的に固定資産税も高くなります。
そうであっても、耐用年数が長いので、
毎年経費に計上できる金額である減価償却費も少なくなります。
また、古くなってくると設備の劣化や水回りが陳腐化してきます。
そんな物件を売ろうとしても、今度は購入する人が少なくなり、
転売できなくなると、建て替えるにしても、
RCは解体に莫大な費用がかかってきます。
また、アパートの立地の失敗があります。
アパートマンション経営で、
間違った立地にアパートを建ててしまうと、
入居者が集まらず、とんでもないことになってしまいます。
ところが、立地が良いところは、
たとえ築古のアパートであっても、
入居者に困りません。
入居者の住みたい場所に、住みたい間取りのアパートを、
建てさえすれば問題ありません。
他にも、大家さんの税務知識の不足や、
資産運用に関心がない税理士への依存などがあげられます。
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完璧主義を貫く(パーフェクトを求める心が不動産投資の自信を生む)
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