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ファミリー物件とシングル向けのどちらがいいのか
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2014.09.27 Saturday 22:59
ファミリー物件とシングル向けのどちらがいいのか
ファミリー物件とシングル向けのどちらがいいのかといえば、
どちらも、いい点も悪い点もあります。ファミリー物件は入居期間が長く、1Kなどのシングルは短い傾向がある。
もっとも、水回り設備は、ファミリーもシングルも、
あまり大差なく、同じくらいリフォーム費用は掛かるでしょう。
一般的な考え方としては、ファミリー物件は時期を問わず、
1年中需要があると思います。
ファミリーは、秋口にかけて引っ越すケースもありますし、
年末年始であっても引っ越すパターンがありますし、
また、5〜6月はブライダルシーズン、
7〜8月は学生の夏休みで、閑散期ですが、
夏休み中は、引っ越ししやすいということで、
あえてそこに照準を合わせて、
時間をかけて選ぶファミリー層もいますね。なので1年中空室を埋めるチャンスがあるということですね。
もっとも、2月から4月にかけての異動期は、
シングル、ファミリーとも、通常よりも2〜3倍の需要があり、供給数も多くなり、それに合わせて、
いい物件が大量に供給されますので、
いい物件を求めて引っ越しする人も増えてきます。
一般に、ファミリー物件はシングルに比べて、入居期間が長いと言われます。
実際、私の物件もそうです。
しかしファミリー物件は、ひとたび空室になれば、
次の入居者を埋めるのに苦心するのですね。ファミリーは空室を埋めるのに、
かなり時間がかかる傾向にあるのである。
またファミリータイプは、面積が広くなるために、
リフォーム費用が嵩む傾向になるデメリットがあります。なので、もし大規模改装をする場合は、
費用が多額になってくるので、
家賃を高くしなければならなくなるのです。
しかし、家賃の額はリフォームが過大にかかったからといって、
それに比例していくらでも、あげられることはありませんし、ある一定の額で頭打ちになるのですね。
逆に家賃を高くすることで、空室期間が長くなるキライがあります。ところが、シングル向けの場合は、3月の引っ越しシーズンになると、
退去する方が出やすいのです。
シングルの利点は、リフォームコストはファミリーほど、
かからないという点です。入れ替わりが多いと、不良入居者が増える確率が増しますね。
年が明けて、異動シーズンが近づくと、
シングルタイプは、退去者が出るのではないかと、
ハラハラします。もっとも、シングルは、家賃収入が多く望めるため建てる人が多く、
その点で、物件の供給も多く、必然的にライバルが多くなり、
そのため、空室が埋まりにくくなるのですね。
ちなみに、ハウジング協会の調査では、シングルタイプの平均入居期間は3.5年程度です。
ファミリータイプですと6.5年と出ています。
1Kのシングル向けは、入居期間が短いため、
たびたび空室になることは、覚悟しなければなりません。
その都度、広告宣伝費や原状回復費用の出費が嫌でもかかってきます。
さすがに、一つのシングル物件に複数の入居者は住めません。
しかし、ファミリー物件はシングル向けに転用できる利点がある。まぁ、そういうシングルと、
ファミリーの両方の間口で戦えるサイズの物件が、
一番効率がいいですね。反面、ファミリータイプは、入居者の入れ替わりは少ないため、
大家さんにとっても経営がしやすいです。
賃貸経営では、家賃収入がすべて利益になるわけではありませんが、
利益に対する経費はシングルの方が少なくなりますね。
それでも、管理会社に支払う管理費、税金、修繕や、
原状回復の費用もかかります。
空室になれば、すぐに次の入居者が決まりません。
運よく決まっても、
2か月分の家賃が取りはぐれ、さらに原状回復費と、
賃貸仲介会社に支払う広告費がかかります。
特にシングルは、回転が速い分、募集費用がかさみ、原状回復費用の手間がかかります。
これらの費用は次の入居者からの礼金ではとうてい不足します。
なので、なるべく空室期間の少ないほうがいいわけです。
空室になれば、入居者の入れ替えの度に、費用がかかるだけでなく、
自身の時間も割かなければなりません。最近の傾向として、ファミリータイプの入居者層に、属性や、
収入基準の関係で、住宅ローンの審査に通らない人が、流れてきていますね。
そういう人はマイホームを見つけるまでの仮の住まいだという気持ちが強く、
いつ、マイホームを見つけて移っていくのかわからない懸念がありますね。
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