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再建築不可物件の投資と、出口戦略

再建築不可物件の投資と、出口戦略についてあれこれ詳しく

 

 

 

 

 

建築不可物件は購入と、出口戦略をセットで考えた方が無難です。

 

 


出口戦略として、更地にして売るという方法があります。

 

再建築不可物件を所有していますと、少額ですが、

 

やはり固定資産税がかかってきますので、

 

売却するという選択もあるのですが、解体費用、

 

立ち退き費用等のバランスを見て、

 

更地にするのがいいのか、建物を付けたままがいいのかを、

 

判断する必要があると思います。

 

 

しかし、固定資産税のかからない物件もありますので、

 

そんな物件なら、空室にしておいても、維持費がかからないために、

 

倉庫のようにして売らないと言う選択もあります。

 

 

中古の借地権物件や再建築不可物件を購入した場合に、


固定資産税の課税台帳登録事項には、


評価額と課税標準額とがあって、


税金がかからない免税店以下の物件が存在します。

 

 

課税標準額とは、固定資産税の基礎になる額ですがそれが、


固定資産税課税標準額で土地が30万円以下、


建物は20万円以下なら、免税点以下になりますので、


固定資産税はかかりません。

 

また、土地の都市計画税課税標準額が30万円以下ですと、


都市計画税もかかりません。

 

 

解体費用についてですが、

 

小型の木造物件なら、坪3万円位で解体できます。

 

 

再建築不可の物件については、融資がつかず、

 

実需向けとしての出口がないので、

 

投資家に売るというのが一般的になります。

 

 


理由は、再建築不可物件は、その名前を聞いただけで、


自宅として、探しているほとんどの人が、


いくら格安物件であったとしても、選択肢から外します。

 

 

従って、隣地の所有者に売却するという、

 

ちょっと安めの取引がよく行われます。

 

 


再建築不可物件でも特殊な例として、

 

無道路地に立っている物件があります。

 

 


普通、再建築不可物件の評価額は、

 

路線価の約半額ぐらいにしかなりません。

 

 

無道路地に立っている物件の場合、さらに値段が下がり

 

市場価格は、路線価の半額の金額を提示して、

 

成約価格はさらにそこから40%ほど下がります。

 

 

つまり、路線価の半額×60%位です。

 

 


つまり再建築不可物件を購入する場合は、

 

普通、一般物件の3割位の価格で購入できます。

 

 

どうしても、売りたい場合は、

 

無道路地を囲む囲鐃地(いにょうち)の所有者に、

 

声をかければいいと思います。

 

 

なぜなら、囲鐃地の所有者が無道路地を購入すれば、

 

無道路地は袋地から一転して、一等地に変化するからです。

 


無道路地の周囲が利便性の高い場所であれば、

 

建物付きであっても、土地としての需要はあります。

 


もちろん住居は、住むことも可能です。

 


囲鐃地通行券を行使すれば、通路も確保できます。

 


ただ、購入する際は、再建築不可物件でも、

 

注意点はあるのです。

 

 

それはシロアリです。

 


なぜなら奥まった場所に建つ建物は、日が当たりにくい、

 

どちらかと言えば風通しが悪く

 

湿っぽいところに建つ建物が多いからです。

 


この点をクリアすれば、再建築不可物件は、

 

むしろ静かなところが多く、玄関前は車が通らないので安全で、

 

住宅には向いていて住みやすいと思います。

 


再建築不可物件の探し方はネットで中古物件購入で探せば、

 

数は少ないですが見つかるはずです。

 

 

実際にその物件を下見してから、購入を判断することです。

 


住むために購入する人は、その物件を下見もしないで、

 

先入観から「再建築不可はNG」と考えている人がほとんどです。

 

 

投資家の場合はネットで選んだ物件を、不動産屋さんに照会して、

 

下見に行くことになります。

 

 

一度、物件を見ておけばダメでも、声をかけておけば、

 


後日、別の物件が出た時に、知らせてもらえる利点があります。

 


又、競売で購入する方法もあります。

 


競売には再建築不可物件が、たびたび出てきます。

 

 

一般市場に出せない物件は、競売市場に出てくることがあります。

 

 

数は少ないですが、再建築物件を、

 

入居者付きで購入する手もあります。

 


入居者付きで購入して、入居者が退去してから売るという手も使えます。

 

 

入居者付き物件は、投資家にしか売れませんが、


空き家にすれば一般の人が購入することがあるからです。

 

 

こういうことから、再建築不可物件は貸して良し、

 

売って良しという物件になる可能性があるのです。

 


第三者に売却する場合は、お金のなる木に化ける可能性があります。

 

 

 

 

 

 

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