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店舗物件(テナント貸し)について

店舗物件(テナント貸し)について

 


土地活用される人の大半は相続税対策が多いようです。



ところが、収益重視の有効活用するために、


ロードサイド型のスーパーやコンビニ 


ファミリーレストランなどに店舗用地として、


土地を貸したいという大家さんもおられます。

 

 


土地を店舗物件(テナント貸し)としてテナント1社に貸す場合


リースバック方式(建設協力金)といわれる方式を、


採用することが多くなっています。





リースバック方式(建設協力金)は、


本体工事にかかる資金の全額、あるいは80%位を、


テナント側が、無利子で提供して、それを使って店舗を建て、


月々の家賃から返済するというシステムとなっていますので、


オーナーは、金融機関からの借り入れがナシになります。


 

この点は アパート経営より リスクが圧倒的に少ないです。
 


スーパーやホームセンター、ファーストフーズ店になる土地は 


絶対的に需要が多いので供給側は不足しているので有利だと思います。


 

また内装工事はテナント側で負担するのが通常ですから 


建築コストは必然的に安くなります。

 


そのほか借り手が通常1社〜2社と少ないので、


管理の手間がかからないというメリットがあります。
 

 

デメリットは退去された場合、


別のテナントが決まりにくい点と、見つかるまでは、


賃料が全く入ってこないということが挙げられます。
 

 

そして、建物の転用がききにくいため、最終的に、


テナント撤退後は解体の必要もあるということです。


 

限られた場所に土地を持っている人しか、


この有効活用法を選択することは難しい点もデメリットです。

 

 

しかし投資効率から見ると借り手さえいれば 


店舗物件(テナント貸し)のほうが 


土地活用としては優れていると私は思います。
 

 

店舗物件のテナント貸しはリスクが少ないと思うのですが、


立地条件に、大きく左右されるので、どの土地でも、


店舗物件に適しているとはいえない点があります。


 

 
店舗物件に向く土地というのは、


幹線道路沿いの角地や間口の広い土地です。


 

通行量の多い片側2車線以上の道路に面した、


広い土地のお持ちの方なら最適ですね。


 

あるいは、駅前の人通りの多い場所に土地を持っていると、


そういう立地なら最高ですね。

 


駅前店舗物件(テナント貸し)の場合は、


資金力のある大手テナントの需要がありますので、


空室リスクはロードサイドよりも少なくなると思います。


 

駅前店舗物件の場合は駐車場がなくてもいいし、


あっても台数が少なくてもすみますので、


その代わり駅の乗降客や地域の人口動態が


重要になりますね。

 

 

店舗物件に向かない土地をお持ちの人の方が、


圧倒的に多く、必然的に賃貸マンションや、


アパートを建築される方が多いという事になります。

 


テナント貸しに向かない土地をお持ちの方は、


資産の組み換えや、売却をすることも、


問題解決方法の一つになってきます。
 

 

道路沿いに並んでいる店舗の一つが、


オーナーチェンジで土地付きで


売られるケースもあります。

 


比較的物件数は少ないですから、


売却物件が出てきたら早い行動が求められますね。
 

 


店舗物件購入のポイントは、 


現在のテナントが出て行ったとしても


次のテナントが容易に見つかりそうな立地で、


あるかどうかだと思います。


 

テナント貸しは特に角地や間口の広い物件であれば


より競争力のある立地といえます。



 

建設協力金以外での資金調達では店舗物件は、


銀行融資がつきにくいので融資を前提に店舗物件を 


検討される場合は、事前にご自分で店舗物件にも、


融資を受けられるか銀行を調べて、前もって、


打診しておくといいと思います。


 

資金に余裕のある場合は、店舗物件は絶対


価値があるので購入してみるのもいいでしょう。


 

資産を守り残している資産家は、


ほとんど店舗物件(テナント貸し)系不動産を


持たれています。

 

 

店舗物件というと商店街の中の店舗物件を 


創造される方が多いと思いますが、


そちらは手を出さないほうがよいです。




商店街の店舗は空きが増えており、


借り手を探すのに苦心しているのが現状です。




また、商業ビルやソシアルビルなどの雑居ビル投資も、


お勧めできません。







 



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