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オーナーチェンジ物件の買い方

オーナーチェンジ物件の失敗しない買い方について詳しく


 

オーナーチェンジ、区分ワンルームマンション購入の前には


情報入手と事前調査が大切です。


 

オーナーチェンジ物件の購入は、


どうしても目に見える建物やその周囲、


あるいは家賃の利回りといった 


表面的な部分だけにとらわれがちですが、


その背景にある管理組合の財務状況や、


賃貸状況などのデータ、


修繕履歴を仲介会社等から入手して、


判断することが重要になってくるのです。



先ず、オーナーチェンジですので、


買う前には専有部内部を見ることはできません。



なので書類上でしか判断のしようがありません。



できれば、売主が過去に行った修繕履歴を、


見せてもらう必要があります。




売主が修繕書類等を紛失している場合でも、 


管理会社が履歴を保有しているかもしれません。




可能な限り、現在の入居者が入居した際に、


何をどのようにリフォームしているかを確認しよう。




エアコン、給湯器の交換時期等 現在の入居者が、


何年何か月居住しているか


入居者の個人情報保護法のため、


購入前の調査には限界がありますが、


できる限り、性別、年齢、職業、保証人、


入居時期、滞納の有無、国籍などの情報を


入手しておくことが、オーナーチェンジ物件購入には必要です。


これが、オーナーチェンジへの投資判断のポイントになります。



家賃の滞納面も大事ですね。



履歴から判断していかなければなりませんが、


滞納面の把握は難しいですね。



売主や管理会社は滞納面を明らかにしたがりません。



安全性の面から見ると、勤めて日の浅い若者より 


年金を受けているお年寄りや、


日本で働いている東南アジア系のエリートの方のほうが、


入金がしっかりしています。



こういった方は、もし滞納して退去させられると、


現状では簡単に次の入居先が


見つからない場合が多いためです。




一人暮らしのお年寄りは、


公的介護ヘルパーが通ってきておられる方、


家族の事情で同居できず、親族がご近所にお住まいで、


常時交流のある方であれば


健康管理面などでも支障なく入居してもらえます。



また 親が保証人になっている学生の方は、


入金がきっちりしています。



保証会社に入っていれば、安心ですが、


しかし、前オーナーが保証会社加入を、


義務づけていない場合もありますので注意が必要です。




次に登記簿を確認して、売主の所有登記に、


間違いがないか確認しておきましょう。



登記簿からは、売主の事情も読みとれます。




土地建物の図面も確認して複雑であったり、


疑問点があれば仲介会社に確認しましょう。



管理組合の、財務諸表も取り寄せておきましょう。




少なくとも過去2期以上の管理組合の貸借対照表と、


損益計算書を、仲介会社経由で見せてもらいましょう。



特にこれから大規模修繕を迎えるマンションであれば、


修繕積立金残高も大事です。




積立金の総額を 総戸数で割って 


1戸当たり50万円相当の残高があるかどうか


確認しておきましょう。



修繕には多額の金銭が必要ですので、


修繕積立金の確認はぜひやっておきたいですね。




30戸程度のワンルームマンションの、


15年に1回の大規模修繕は


1500万円程度かかりますので 


30戸で割れば一戸当たり50万程度の


計算になります。

 


以前の大規模修繕履歴も確認しておきましょう。



大規模修繕時に各戸オーナーからの一時金の拠出が、



いくらだったかも調査して、


修繕前後の修繕積立金の残高推移と照合しましょう。





オーナーチェンジでマンションを買った場合、


大規模修繕は、修繕積立金の範囲でまかなえるか、


修繕積立金が不足するなら、その金額を負担しても 


なお投資する価値があるかどうかを判断しましよう。

 


疑問点があるなら、裏を取って詳しく調べ、


時には、有料のコンサルタントや 


税理士、弁護士にアドバイスを求めることも


必要だと思います。




さらに、オーナーチェンジ物件購入時の選択は、


仲介会社の、営業マンと2人3脚で


歩んでいくことが大事ですね。









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