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減価償却期間が過ぎた木造物件の建物価格

減価償却期間が過ぎた木造物件の建物価格について



 

法定耐用年数を過ぎた木造物件は、



建物の減価償却費が大きく取れますので、


節税面で優れています。



 


減価償却期間が過ぎた、木造物件は、


節税効果が、大きいので、


利回りには、あまりこだわらなくてもいいものです。



 

建物価格を、思い切り引き上げると、



建物の減価償却費が、大きくとれますので、


大きく節税がはかれます。





 

一般的には、木造は、建物の法定耐用年数が切れた物件、



あるいは、敷地が、借地権の物件などが有利と言われます。





 

例をあげれば、木造アパートの法定耐用年数は22年ですが、



築年数が、それを越えた古い物件、いわゆる築年数が、


23年以上の古い木造物件を、買ったとしても、



税法上、4年間は建物分の減価償却ができます。





ちなみに、耐用年数によって融資期間の限度を設けている銀行は多い。
 

 

 

ほとんどの銀行は法定耐用年数を超えて融資をすることはありません。

 

 

 

 

 

中古物件を購入した時は、確定申告上の減価償却の計算は、

 

 

 



耐用年数の再計算を行い、耐用年数が新築時から計算して、



少し長くなります。(税法上は、4年間は建物分の減価償却ができます。)
 

 

しかし、銀行が融資を出す際の融資期間算定は、


融資期間の再計算は行わず、新築時からの計算になります。



従って築20年の木造物件の融資期間は2年になります。
 

 

22−20=2

 

 

また、耐用年数の過ぎてしまった木造物件の融資期間は、


ゼロになるので、単体での融資は行われない。

 

 



ということになります。


 

減価償却期間が過ぎた、木造物件は、


建物の価値は、ほとんどありませんが、



物件価格を、土地と建物に按分する必要があります。

 

 


土地と建物の分け方は、納税者が最も有利になる方法を、


考えればいいわけです。


 


なので、この場合建物部分を、出来るだけ大きくすると、


減価償却が大きく取れるので有利になります。



 

しかし、この内訳は、売る側と、買う側とで、


それぞれ別の金額という認識になります。


 


というのは、


土地は、減価償却しませんが、建物は減価償却します。





したがって、


 

中古のアパートやマンションを、購入する場合は、



出来る限り、建物価格を、多くするのがポイントです。

 

 

 

消費税は、勘定に入れないとしますと、



例えば、1000万円の中古物件を個人の売主から、


取得した場合に、建物を800万円、土地を200万円と、


いうように設定しますと、減価償却を大きくして、


キャッシュフローを、多く作りだせます。



 

これを逆に、建物200万円、土地を800万円というふうにすれば、



減価償却が少なくなるので節税面で、不利になるわけです。



 

 

建物価格や減価償却の計算は、後から変更できませんので、


はじめに設定した金額で、次年度以降の減価償却を計算します。 




一番無難な方法として、よく使う方法は、物件の取得原価に、


リフォームなどで支出した金額を合わせた金額から、


土地の固定資産評価額を引いた残りの金額を、


建物の価格として申告するケースです。

 

 

 

 

以上、減価償却期間が過ぎた木造物件の建物価格についてでした。 



 

確定申告、減価償却期間について (手すり1〜3年、アパート駐輪場10年など)

 


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